調(diào)查問卷｜仁村F4變F7，高新三期“壓箱底”地塊面世，含金量有多少？

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2001年，一代80、90后的青春記憶的《流星花園》走紅，言承旭、周渝民、吳建豪、朱孝天四位主演成立男團(tuán)，定名F4，首張專輯流星雨唱遍大江南北。

25年后的今天，能準(zhǔn)確叫出言承旭名字的人已經(jīng)寥寥，但F4這一字母+數(shù)字的組合，仍在QQ音樂里霸占搜索榜，成為不老的偶像符號(hào)。

但對(duì)西安人而言，尤其是在高新買房的朋友，F(xiàn)4卻另有含義……

2020年9月后，隨著高新31小，1初建成，學(xué)區(qū)范圍內(nèi)四個(gè)新房面世，分別是碧桂園云墅、中天新希望未來印、中海學(xué)仕里、中建悅廬，由于臨近仁村地鐵口，并稱仁村F4。

可能言承旭自己也想不到，在遠(yuǎn)在西安的高新CID，竟有新的F4組合。

上述小區(qū)售罄后，仁村31小，11初學(xué)校范圍，又增加了招商云墨，越秀鐵建樽樾，F(xiàn)4成了F6。

今年2月初，高新仁村學(xué)區(qū)又增加住宅用地，面積約81畝，容積率僅2.5，仁村七子迎來最后拼圖。

（仁村約81畝住宅規(guī)劃公示）

今天，我們和大家來聊聊這塊備受關(guān)注的地，含金量如何？

幾個(gè)期待

宗地編號(hào)：GX-21-24-02

面積性質(zhì)：80.94畝住宅

容積率：1.2-2.5

建筑密度及綠化率：不大于20%，不低于35%

壹

高新CID瞳北白菜心

從位置看，非常核心，北側(cè)中建悅廬學(xué)府，南側(cè)龍湖云河頌一期都已交房，對(duì)望未來廣場(chǎng)A區(qū)，建面約38.58萬平，集辦公、綜合商業(yè)、街區(qū)商業(yè)于一體的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

目前已有消息是，這里將在在2027年初開業(yè)高新CID首個(gè)萬象系購(gòu)物中心，補(bǔ)全瞳北的商業(yè)拼圖，這里也是高新CID的人氣和煙火氣聚集中心。

向北與區(qū)域頭部學(xué)校高新31小，11初一路之隔，實(shí)現(xiàn)步行，目送式上學(xué)，且根據(jù)2025年學(xué)區(qū)劃分，該塊地也在學(xué)區(qū)之內(nèi)。

（黃色地塊位置示意，來源：高新瞳觀）

100米內(nèi)有永安渠海綿城市生態(tài)公園，500米內(nèi)有高新新羅酒店，600米內(nèi)有地鐵6號(hào)線仁村站，國(guó)際醫(yī)學(xué)中心，700米內(nèi)有地鐵15號(hào)線祝村站；

高新CID仁村板塊，自2020年開始建設(shè)的成果，酒店，醫(yī)院，學(xué)校，商業(yè)，公園，地鐵都在這塊地的享受范圍內(nèi)。

（高新CID五年變化實(shí)景）

如果放在奧體，大致等于綠城桂冠東方的地位，放在浐灞，大致等于自然界河山的地位，對(duì)高新CID而言，這也將是2026年最重磅的一宗土地出讓。

貳

約81畝低密住宅地

從體量上看，東西面寬約200米，南北進(jìn)深約260米，非常方正，適合大面寬樓棟排布，且地塊周邊配套齊全，均為已建成交付社區(qū)，不臨西太路主路，無明顯不利因素。

（來源：高新瞳觀）

約81畝面積，體量中等，既無大社區(qū)的戶數(shù)多，管理難，又無小社區(qū)的配套有限，景觀，配套緊張，周邊已交付社區(qū)里，中天新希望未來印約90畝，碧桂園云墅一期約87畝，可作為社區(qū)大小參考。

但不同于上述六個(gè)社區(qū)2.8的容積率， 此次仁村七子的容積率僅2.5，屬于周邊最低，產(chǎn)品形態(tài)上也將有突破，同類容積率社區(qū)參考：

港務(wù)區(qū)：綠城桂冠東方，容積率2.5，17層小高+24層高層；

高新區(qū)：保利天瓚，容積率2.5，16-17層小高層；

這意味著更少的戶數(shù)，更低的居住密度，更開闊的樓間距，更大的景觀面積，更多的社區(qū)活動(dòng)空間。

叁

高新31小+11初學(xué)區(qū)內(nèi)

從學(xué)校上看，根據(jù)2025年高新學(xué)區(qū)劃分，該土地屬于高新31小、11初學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。

而在高新區(qū)去年《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)高新區(qū)房地產(chǎn)平穩(wěn)持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見》中也提到明確新供應(yīng)土地學(xué)校配套，落實(shí)購(gòu)房合同入學(xué)，業(yè)主子女憑購(gòu)房合同落戶，子女入學(xué)，確保教育配套與住宅同步交付，優(yōu)先保障入學(xué)預(yù)期。

作為仁村絕對(duì)的明星教育配套，高新31小，11初中含金量還是很高的，體現(xiàn)在最直接的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上，周邊中海，中建，碧桂園，新希望四個(gè)小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格，明顯高于整個(gè)高新CID非學(xué)區(qū)的小區(qū)。

（高新區(qū)第11初級(jí)中學(xué)）

對(duì)于不想買上面四個(gè)三代住宅，又糾結(jié)招商云墨太小，越秀鐵建樽樾，太大，太貴的朋友，仁村七子的面世，正當(dāng)其時(shí)。

肆

高新四代學(xué)區(qū)房斷檔期

從期待值上看，高新CID自2024年4月，高科時(shí)光云翰拿地后，再無萬元地面世，已兩年沒有土地供應(yīng)，正在全力去庫(kù)存。

目前，高新CID范圍內(nèi)，建面約140㎡以下的中小面積，基本售罄，在售的西派璽樾、天悅、樽樾、天青云麓、未來之境等，最小起步面積為建面約170㎡，最大260㎡，不少已是現(xiàn)房，即買即住。

在中小面積，31小，11初學(xué)區(qū)，四代新房的區(qū)間內(nèi)，正處在產(chǎn)品和供應(yīng)斷檔時(shí)期。

去年，高新區(qū)又提出露臺(tái)、飄窗、下沉式庭院、架空層、挑空空間不計(jì)入容積率，多種多樣的打造“好房子”，但在高新CID，如團(tuán)結(jié)村，港務(wù)等片區(qū)，小戶型豪宅化，高贈(zèng)送的產(chǎn)品卻一直沒有面世。

這些期待，也都有望在仁村七子這塊地上逐一落地！

調(diào)查問卷

對(duì)于關(guān)注這塊地，意向高新CID買房上學(xué)的朋友，大家有什么期待，價(jià)格預(yù)期，面積喜好，產(chǎn)品訴求，配套服務(wù)喜好如何，房哥在此發(fā)起調(diào)研。

對(duì)高新CID新地塊，約81畝土地感興趣的朋友，可以掃描下方二維碼，填寫調(diào)查問卷，期待大家的參與，討論！

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作者：晴明

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