深圳發布“舊改新政”：可不配建保障性住房

近日，深圳市住房建設局、市規劃和自然資源局聯合印發《關于進一步規范城市更新項目管理有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），針對未完成規劃審批的城市更新項目，推出了一系列優化措施，旨在降低項目開發門檻，加速存量土地盤活。

新政自2026年3月16日起實施，有效期5年。

“舊改新政”有兩處核心調整內容：土地移交率可調整和保障房可不配建。

合理核定土地移交率。未完成城市更新單元規劃審批，或適用《關于進一步規范城市更新規劃土地管理的若干措施（試行）》（深規劃資源規〔2025〕5號）第（九）項，運用“清調供”手段盤活并重新編制規劃的城市更新項目（以下統稱未完成規劃審批的城市更新項目），應符合《住宅項目規范》（GB55038-2025）相關要求，在滿足交通、教育等配套設施服務能力的前提下，征求轄區政府（含大鵬管委會，下同）、前海管理局和相關職能部門意見后，可調整城市更新單元計劃和法定圖則要求，合理核定土地移交率，具體在城市更新單元規劃中研究確定，不再履行計劃調整程序。城市更新單元實際土地移交用地面積應不小于基準土地移交用地面積。

優化保障性住房配建要求。已完成城市更新單元規劃審批的城市更新項目按原規定執行保障性住房配建要求。未完成規劃審批的城市更新項目，取消保障性住房獎勵容積，原則上可不配建保障性住房。市相關主管部門、各區政府、前海管理局應通過新增建設、存量房屋盤活、多元收購等各種渠道統籌落實保障性住房建設籌集要求。《深圳市拆除重建類城市更新單元保障性住房配建規定》（深建規〔2025〕11號）中舊工業區改保障性住房項目不適用此條款。

此外，通知中還提到，鼓勵金融機構通過提供信貸服務、并購貸款等途徑，緩解市場主體資金壓力；支持金融資產管理公司通過資產重組、破產重整等方式盤活項目。

新改解讀

一、《通知》出臺目的是什么？

為進一步銜接落實《住宅項目規范》，《通知》一方面針對未完成城市更新單元規劃審批的城市更新項目，按照“法治化、市場化”原則，優化相關城市更新政策以落實《住宅項目規范》要求。另一方面強化政府主動作為，統籌各方力量，破解難點堵點，積極穩妥推進我市城市更新項目加快實施，持續拉動房地產有效投資。

二、“未完成規劃審批的城市更新項目”包括哪些類型？

“未完成規劃審批的城市更新項目”包括未完成城市更新單元規劃審批或適用《關于進一步規范城市更新規劃土地管理的若干措施（試行）》（深規劃資源規〔2025〕5號）第（九）項，運用“清調供”手段盤活并重新編制規劃的城市更新項目。

三、土地移交率怎么核定和調整？

《通知》明確在滿足交通、教育等配套設施服務能力的前提下，在取得轄區政府和相關職能部門同意意見后，在更新單元規劃階段可調整城市更新單元計劃和法定圖則關于土地移交的要求，合理核定土地移交率，但仍應滿足基準土地移交用地要求。同時簡化審批程序，不再要求履行計劃調整程序。

四、保障性住房配建要求有哪些調整？

一是已完成城市更新單元規劃審批的城市更新項目，保障性住房配建要求按已批規劃及原規定執行。

二是未完成規劃審批的城市更新項目應符合《住宅項目規范》相關要求，原則上可不配建保障性住房。市相關主管部門、各區政府應通過新增建設、存量房屋盤活、多元收購等各種渠道統籌落實保障性住房建設籌集要求。

三是“工改保”項目繼續按原有規定執行。

五、“清調供”項目怎么編制規劃？

《通知》明確適用《關于進一步規范城市更新規劃土地管理的若干措施（試行）》（深規劃資源規〔2025〕5號）第（九）項，運用“清調供”手段盤活的城市更新項目有兩種規劃編制方式：一是重新編制規劃，土地移交率及保障房配建要求可按《通知》執行，并應符合《住宅項目規范》相關要求。二是允許局部調整已批更新單元規劃，局部調整部分按照《通知》執行，并應符合《住宅項目規范》相關要求，未調整部分按已批更新單元規劃執行，局部調整后土地移交率按城市更新單元整體核算。

六、市場主體、債權人、物業權利人、金融機構等各方主體如何凝聚共識、共同推動項目實施？

《通知》要求各區政府積極搭建平臺，引導市場主體、債權人降低投資預期，引導物業權利人調整預期,參照我市土地整備、房屋征收補償標準合理協商確定搬遷補償標準。同時鼓勵金融機構通過提供信貸服務、并購貸款等途徑，減緩市場主體資金壓力；支持金融資產管理公司通過資產重組、破產重整等方式盤活項目。

　采寫：南都N視頻記者陳榮梅