悉尼房產，沒機會了！墨爾本房產，虧本！布里斯班公寓房價暴漲！

01

悉尼入門級住房恐消失！

最新模型顯示，除非澳洲大幅削減創紀錄的移民入境數量，否則悉尼房產市場的一個核心特征——低價入門房產，恐怕將徹底退出歷史舞臺。

研究機構FoundIt針對建筑供應與人口增長的最新分析揭示，削減移民數量將為悉尼飛漲的房價和租金按下“剎車鍵”，并為備受壓力的租客與購房者提供即時救濟。

研究指出，如果將移民人數減少10萬，使其回落至新冠疫情前的平均水平，原本今年有望上漲2%的悉尼房價或將轉而下跌約1%。

據預測，這種“近乎即時”的市場轉變在新建房屋供應較多的外郊地區，以及高層公寓過剩的內城區將表現得尤為明顯。

FoundIt研究主管、澳洲房地產數據領域的先驅Kent Lardner表示，悉尼房價已處于極端高位，哪怕是幾個百分點的波動都會產生巨大差異。

他認為，移民水平對近年來的市場產生了顯著影響，將移民人數暫時恢復到2010年代的水平，將為建筑供應贏得寶貴的追趕時間。

Kent Lardner警告稱，如果移民人數持續走高，危險不在于悉尼變得更加難以負擔，而在于悉尼的入門級市場可能會徹底消失。

數據顯示，如果移民人數下降，負擔能力改善最明顯的將是悉尼僅存的成交價低于75萬澳元的地區，包括Lakemba、Canley Vale、Canley Heights、Warwick Farm、St Marys和Auburn等。

這些地區目前因移民推動的租金上漲而吸引了大量投資者，若移民減少，投資活動隨之減弱，將有效減輕房價壓力。

與此同時，公共事務學會（IPA）對澳洲統計局數據的分析引發了社會廣泛關注。數據顯示，住房供應已嚴重滯后于人口增長。

截至2025年，進入澳洲的永久和長期凈入境人數達到創紀錄的480,520人，同比增長7%；而同期住房審批量卻下降了15%。

這種極度失衡的供需動態，直接推動悉尼住宅價格在2025年飆升了7%，漲幅約10.3萬澳元。

IPA高級研究員Kevin You直指政府的《國家住房協議》是過去25年里“最大的政策失敗”之一。

他強調，不需要經濟學家背景也能理解，停滯不前的供應與移民帶來的激增需求，必然導致租金和房價持續走高。

盡管澳洲統計局（ABS）的另一項衡量指標顯示，2024/25年度海外凈移民人數為30.6萬人，較此前峰值有所回落，但仍遠高于疫情前水平。

Plus Agency董事Peter Li指出，海外買家是新建公寓市場的重要支柱。

他透露，約80%的外國買家在正式移居澳洲前就已開始準備，他們往往帶著大量現金來買房而非租房。因此，削減移民政策將對這一市場產生巨大沖擊。

SQM Research主管Louis Christopher也持有類似觀點。他認為，工黨政府未能實現到2029年建造120萬套新住房的目標，此時實施削減移民政策將最為有效。

Louis Christopher指出，邊境重新開放后的租金狂飆是人口激增的直接后果。他表示，雖然強勁的移民在特定時期有其必要性，但澳洲目前正處于需要較弱移民的周期。

專家們一致強調，解決住房需求問題不應成為一個“政治忌諱”。Kevin You補充道，近年來失控的大規模移民所造成的問題，責任應由聯邦政府承擔，而不應歸咎于移民群體本身。

02

澳華人聚居區磚屋賣出$225萬！超指導價$50萬，現場“激戰”10分鐘

本周六，墨爾本拍賣市場的熱度不減。一棟位于華人聚居區Carlton的70年代磚屋以2253000澳元成交，超指導價50多萬澳元。

這棟聯排別墅坐落在墨爾本內北區184 Canning St，該房產由建筑師設計并在2018年完成了現代化翻新，在周圍一眾奶油色調的建筑中脫穎而出。

屋內不僅鋪設了精致的水磨石地板，還配備了嵌入式家具。在迎接潛在買家時，屋內甚至播放著Talking Heads的唱片，營造出濃厚的藝術氣息。

據悉，本周，墨爾本有1634套房產參與拍賣，這是其中之一。截至傍晚，Domain錄得的清盤率為66.0%。

拍賣現場競爭異常激烈。

Jellis Craig Fitzroy的拍賣師Charles Atkins以1750000澳元的價格起拍，隨后迅速攀升至1850000澳元的底價。

隨后，4名競拍者展開了漫長的拉鋸戰，主要出價集中在兩對夫婦之間，雙方以10000澳元和1000澳元的幅度輪番加價。

在最后的40000澳元競價階段，雙方陷入了長達10分鐘的膠著戰，每次加價1000澳元。

最終，一對來自Brunswick East的夫婦以微弱優勢擊敗對手奪標，而落敗的一方無奈表示，最終價格已遠超承受范圍。

Atkins對這一“瘋狂的結果”表示始料未及，他透露，原業主正準備在當地購置新房并啟動另一個翻新項目，而買家也暗示未來將對該房產進行個性化改造。

在Bentleigh East，一棟位于35 Richard St的四居室房產同樣表現亮眼，該房產以2420000澳元的價格成交，超底價約15%。

這棟現代住宅主打空間寬敞的開放式設計，起拍價為2100000澳元的底價。

4名競拍者均為希望在該區落戶的家庭，雙方以50000澳元為跨度交替出價，最終由一個育有兩個孩子的年輕家庭勝出。

拍賣師Simon Pintado指出，盡管澳聯儲下月仍有加息預期，但并未阻礙買家的熱情。

他認為，大多數人的搬遷是基于生活方式的改變，無論市場如何波動，改善居住需求始終是剛需。

03

布里斯班公寓入門價首超悉尼！一年暴漲$13萬，年輕人存首付需近5年

澳洲房產市場版圖正迎來歷史性巨變。Domain周四發布的最新《首次置業者報告》顯示，布里斯班入門級公寓價格首次反超悉尼，且首付款儲蓄周期進一步拉長，給當地首次置業者帶來了沉重打擊。

數據顯示，布里斯班已取代悉尼成為全澳公寓買家壓力最大的首府城市。目前，布里斯班入門級公寓價格一年內暴漲近13萬澳幣，達到66萬澳幣。相比之下，悉尼同類房產價格為64.5萬澳幣，比布里斯班還便宜1.5萬澳幣。

這一轉變令市場始料未及。在過去五年里，布里斯班公寓價格漲幅高達80.8%，遠超薪資增速。模型顯示，一對年輕夫婦攢夠20%首付款的時間已延長至4年11個月。

在獨立屋方面，悉尼仍以115萬澳幣的入門門檻位居榜首，但布里斯班緊隨其后。布里斯班入門級獨立屋價格去年上漲14.6萬澳幣至85.6萬澳幣，是五年前的兩倍多，首付儲蓄時間也隨之拉長至6年3個月。

沉重的財務壓力已讓許多年輕人望而卻步。

目前，布里斯班入門級獨立屋的房貸還款額占年輕夫婦收入的約50%，已遠超銀行放貸標準；公寓還款占比也高達38.6%，顯著高于30%的公認房貸壓力基準線。

Domain研究與經濟主管 Nicola Powell 博士表示，這一變化是澳洲住房體系中最引人注目的轉型之一。她指出，布里斯班不久前還處于公寓供過于求的狀態，如今儲蓄周期卻已追平悉尼，且較低的平均收入水平進一步加劇了置業挑戰。

Nicola Powell 認為，布里斯班市場嚴重缺乏可負擔的住宅，政府亟需進行規劃改革并提供激勵措施以增加中密度住房。雖然“5%首付計劃”緩解了部分障礙，但并未解決供需失衡的根本問題，印花稅優惠的永久化也應在考慮之列。

面對失控的房價，“父母銀行”已成為市場中的關鍵力量。來自 Place South Brisbane 的 Michael Hatzifotis 觀察到，依靠父母資助的置業者比例大幅上升，曾經作為投資首選的一居室公寓如今成為首次置業者的“香餑餑”。

Michael Hatzifotis 透露，目前的買家主力多為25至32歲的單身女性，目標通常是價值約75萬澳幣的一居室公寓。在近期的一場交易中，一套一居室吸引了9個報價并最終以74.5萬澳幣成交，而在市中心 Queens Wharf 等地，同類房型價格甚至已突破百萬大關。

在 Logan 地區，Ray White 中介 Ryan Trama 表示，一些社會經濟地位較低的社區漲幅更為驚人。自10月“5%首付計劃”啟動以來，Woodridge 和 Eagleby 等地的聯排別墅和公寓市場競爭異常激烈。

據 Ryan Trama 介紹，這些地區的房價在一年內漲幅超過20%。一年多前售價尚不足50萬澳幣的住宅，如今兩房公寓已漲至60萬澳幣，較舊的三房聯排別墅則飆升至70萬澳幣。由于預見到未來入市難度將持續增加，眾多買家正不顧一切地尋求盡快置業。

04

澳洲房市變天？悉尼老房55年翻百倍賣出$325萬，墨爾本豪宅卻虧本$50萬甩賣

悉尼東區Paddington的一棟兩居室聯排別墅在這周末以325萬澳元的價格拍賣成交。值得關注的是，該物業上一次易手還要追溯到55年前，當時的成交價僅為2.8萬澳元。

這一成交案例是這周全澳3479套拍賣房產之一，也標志著自去年3月以來全澳拍賣量最高的一周。

這幢位于Hargrave Street 187號的物業，最終由一對計劃翻修的年輕專業人士夫婦競得，他們擊敗了另外7名注冊投標者。

賣家Neil Wilson告訴《澳洲金融評論報》，他在1971年移居海外工作前買下了這處房產。

談及當年的購房經歷，Wilson回憶稱，他當時支付了2.8萬澳元，還背負著利率高達9%的二次抵押貸款。

有趣的是，當時的人們都說他“瘋了”，理由是Paddington的房產繁榮期已經結束，不具投資價值。

銷售代理Laing & Simmons的Sebastian Maxwell指出，盡管目前房價依然堅挺，但市場壓力已開始顯現。

他表示，去年利率呈下降趨勢時，單次看房能吸引10到15組客戶，而現在若能達到8到10組就已是非常理想的水平。

然而，Cotality的研究負責人Tim Lawless認為市場仍具韌性。

他指出，盡管房源供應量激增，但各大首府城市的初步清盤率仍保持在68.9%的穩健水平，較上周甚至上升了9個基點，表現相當強勁。

根據Cotality的初步數據，墨爾本這周舉行了1838場拍賣，清盤率為70.4%，高于前一周的68.1%。

在Albert Park區，一幢位于Faussett Street 2號的兩居室維多利亞式聯排別墅，引發了三名競標者的激烈角逐，在叫價達到140萬澳元后宣布進入市場，最終以161.5萬澳元落錘。

來自Morrell & Koren的買家代理Emma Bloom分析稱，維州首府正出現明顯的“雙速”市場。目前較高的清盤率主要反映了200萬澳元以下市場的火熱，而對于超過這一價位的豪宅，買家普遍開始“捂緊錢包”。

這種趨勢在高端市場尤為明顯。位于Malvern區Spring Road 4號的一幢四居室住宅，最初指導價為600萬澳元，但周六拍賣時最高出價僅為501萬澳元，導致當場流拍。

雖然該房產隨后在議價中以530萬澳元成交，但仍遠低于2022年580萬澳元的歷史成交價。

Bloom表示，降價和二次上市的庫存房源在高端市場日益普遍。她認為這是當前市場的真實寫照，在信心全面回升之前，仍有大量舊房源需要時間去消化。

與此同時，悉尼的初步清盤率略有回落，從前一周的67.1%降至65.5%。

在較小的首府城市中，布里斯班175套拍賣房產的清盤率為74.8%；阿德萊德137套房產的清盤率為75.9%，較前一周的82.5%有所下滑。

Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee表示，利率上升及未來的加息預期已導致市場趨于平緩。盡管房價同比漲幅依然穩健，但從實際競標人數和看房數據來看，市場放緩跡象明顯，買家變得更加猶豫。

值得注意的是，有關修改投資者資本利得稅減免政策的討論雖然尚未直接沖擊拍賣場，但可能很快影響供應端。

Conisbee警告稱，如果這一政策在5月的預算案中落實，可能導致掛牌量大幅下降。

她回顧道，在2019年聯邦大選前討論該議題時，市場曾出現過掛牌和售出數量雙雙大跌的情況。雖然目前尚未重演，但政策走向將成為未來交易量的關鍵變數。

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