到處都是“旺鋪轉讓”，社區餐飲的煙火氣沒了？

總第4520期

作者 |餐飲老板內參 內參君

◎攝圖：內參君◎攝圖：內參君◎攝圖：內參君

從沿街底商到步行街

商鋪出現大量閑置

2月初，上海市人大代表鄭凱捷提到，“上海很多社區周邊的小店和沿街商鋪大量空置和撤出，以前可能半年到一年還有人接盤，現在有些店鋪長達四五年的空置。

她也坦言，“沿街小店帶動隨機性消費的熱情，成都、長沙等中西部城市市集充滿了人間煙火氣，而上海就像是盆景和盆栽，上海行業業態需要更多包容性。”

幾乎同期，據公開報道，廣州有大量的社區底商、步行街關停倒閉，這個現象一直有，這次倒閉潮集中出現在老城區、近郊區的底商，以及舊形式的地下商場、綜合體的金街中。

一邊是房東寧可空著，也要漲租金；令一邊是經營者不堪重負，認輸退場。

以廣州龍洞“奶茶一條街”為例，這條約30米長的街道曾聚集著10余家知名茶飲品牌，一點點、茶百道、古茗等悉數在列，這條街也常常被調侃“這條街是渴死過人嗎”。

大概從2025年下半年開始，這條街陸續出現關店現象。網絡上流傳著各種解釋：到處修路影響客流、商鋪漲租逼走商戶、地攤經濟分流客源，“地攤多了，到處都是夜市，龍洞本就是小吃攤多吸引人的，現在房租那么高，還不如擺地攤呢。”一位網友坦言。

其實這種景象在一二線城市已成常態。以內參君居住的順義某小區為例，這個有近8年歷史的新小區，底商門店雖多，但絕大部分長期空置，近三年始終掛著“招租”的信息。

就在春節前，開了兩年的絕味鴨脖關了，里面堆放物品成了庫房，洗衣店關了正在轉租中，一家店鋪3年換了3家招牌。生意不斷的，除了肯德基、必勝客、蜜雪冰城，還有一家是在角落里賣手抓餅的老兩口，過年間還有人在群里找手抓餅吃，而旁邊的蜜雪冰城春節期間直接放假了。

另據鄭州本地的一位燒烤品牌老板說，“社區這邊滿大街的空房，越空越多，尤其是以餐飲居多，主要是人們不愿意出來消費了，客流少了，反倒是社區生鮮生活超市的生意非常好。”

煙火氣為何這么難？

社區餐飲的煙火氣消散，并非單一原因造成。而是房租、消費模式、客群特性等多重因素交織在一起的結果。

商鋪租金居高不下，是經營者的首要難題。內參君所住小區底商的一家洗衣店關閉，朋友圈里看到老板發布鋪位轉租，租金從最初4萬/月，沒過一周直接砍掉一半，即便如此至今仍無人接手。

小區門口有一家燒烤店，門店玻璃上一直貼著一張招聘早餐檔口的招租信息，想把白天的時段租給賣早餐的商戶以彌補成本，但快一年過去了，依然沒有租出去。燒烤店的生意有季節性和時段性，生意集中在夏季和晚上晚餐，內參君觀察到，前兩年這家店將早餐空白時段租給了賣包子早餐的大叔，下午時分門店前分給了一位擺攤賣鹵味的大哥，這些都是在幫門店分攤房租成本。

消費線上化，持續沖擊堂食生意。隨著電商、外賣、即時零售等線上業態滲透日常生活，在逐漸改變人們的消費習慣。《中國餐飲業年度報告》數據顯示，中國外賣市場規模預計突破1.4萬億元，同比增速超10%，占餐飲行業總收入24%左右，成為行業重要的增長極。

不過，2月27日，市場監管總局宣布《網絡餐飲服務經營者落實食品安全主體責任監督管理規定》將于6月1日起施行，要求所有網絡餐飲服務提供者必須擁有真實、合規的實體經營門店，且經營項目、地址須與食品經營許可證一致；專營外賣、不設堂食的商家須在店鋪主頁顯著位置標注“無堂食”，平臺須在商家列表頁同步展示該標識。

這項外賣新規一方面旨在加強外賣經營監管、清除“幽靈店”，另一方面，短期內也可能讓部分合規成本較低的純外賣商家面臨挑戰。

社區客群既集中又分散，與餐飲業態嚴重錯配。社區人流量集中但流動性也大，尤其是具備消費力的年輕群體基本早出晚歸，白天社區里多是老年人和兒童。

年輕客群對早餐便捷餐食需求大，這也導致社區餐飲店空閑時間高達80%-90%；而老年人消費力低，僅青睞高性價比快餐，多數餐飲品類無法適配。

從餐飲業態來看，早餐需求存在，但大部分時候以方便獲取的手抓餅、卷餅、包子等即食類為主，正餐需求相對分散，這也解釋了為什么賣手抓餅的老兩口能堅持下來。

各種現實，實則在減少人們的投資開店信心，“現在開店，租金高、客流少、回本慢，誰還敢輕易進場。”一個餐飲老板說到，他也直言“普通人做不了餐飲”。

攝圖：內參君

誰來拯救“旺鋪”？

三年口罩時期，社區餐飲憑借“家門口的剛需”優勢一度爆紅，瞬間也吸引了不少頭部餐飲品牌爭相布局，零售商超紛紛開辟新區域引入自選大食堂，試圖以餐飲聚流，激活社區消費生態。

瞄準社區老年人的社區食堂模式，曾被視為加碼社區經濟的強力手段。盒馬、永輝、物美等零售巨頭均曾試水自選食堂模式，打通社區民生消費的最后一公里，如今這些嘗試大多沒了聲量。

比如說曾計劃在2024年底開出20家門店的物美大食堂，2025年開始沒有再提及有關“物美大食堂”作為獨立餐飲業態的擴張數據，大眾點評顯示，目前北京尚存2家物美大食堂。

2025年，物美加速“胖改”，此前物美超市黃村店將原有“物美大食堂”退出，取而代之的是全新打造的“吃吧”堂食區，并自主引入鄉村基、茉莉奶白、農小鍋等餐飲連鎖品牌。

社區餐飲的爆發，除了滿足居民日常就餐的剛需，另一重要因素則是銀發經濟市場的擴容。

2月24日，國務院召開新春首次常務會議，重點研究推進銀發經濟和養老服務發展有關工作。預測數據顯示，到2035年，我國銀發經濟市場規模將達到30萬億元，占GDP比重升至10%左右。

去年第11屆中國餐飲創新大會上，消費投資人、商業研究者黃海也指出，銀發經濟將成為主流，他將出生于1962-1976年之間的3.5億人群稱為“活力銀發族”。“他們大多有房無貸，退休金穩定，頗具消費潛力。”黃海分享到。

同樣，在市場趨勢的驅動下，餐飲品牌面向社區和銀發市場的布局更為多元。

星巴克、海底撈等頭部繼續深耕社區，優化門店業態與產品結構以適配社區客群需求。

同時，市場上也涌現出一批新餐飲業態，例如長沙東茅街茶館，據說是被本地大爺大媽帶火的，門店日均1.5萬人次，銀發族占比超40%，老人平均停留6-8小時。

在黃海看來，這個茶館并非傳統餐飲模式，而是以茶飲、社交、休閑為核心，契合“活力銀發族”的消費與社交邏輯，被認為有潛力成為“銀發星巴克”。

社區餐飲走向何方？

即便如此，社區餐飲做起來不易，尤其是非黃金位置的小區底商位置，餐飲經營難度更大。

一方面，社區底商需要更豐富的業態，覆蓋基礎民生類?、餐飲美食類、品質生活和服務類等。餐飲需要的是客流和復購，當其他業態沒有豐富起來，意味著高粘度的客群在消失。

另一方面，目前社區餐飲的業態布局呈現出三大特征（一線城市為例）。

其一，是政策導向型業態集中，以各類社區食堂最典型。這些主要是由國家幫扶支持或實力強大的頭部企業主導運營，大多面向社區老年群體推出平價餐食，例如海淀食堂，是由北京市海淀區民政局主導推出的助餐服務品牌，不完全統計，目前北京已落地營業超40家。

其二，是選址高度扎堆商超周邊，多數社區餐飲品牌傾向于依附商超的流量布局。

其三，是頭部企業跨界布局加速，京東、鍋圈等非傳統餐飲企業紛紛切入社區場景。

京東依托外賣平臺優勢，整合社區餐飲資源做即時配送，試圖打通社區餐飲的線上消費鏈路，據悉，旗下七鮮小廚今年底將覆蓋全國所有一二線城市。鍋圈則憑借多年社區門店的根基，借力AI炒菜機等智能化設備降低人力成本，推出堂食+自提+零售的復合模式，深入下沉社區市場。

如此來看，空置率極高的社區底商，現實就是如此。這個被視為餐飲賽道的潛力區域，早已不是隨便開店就能盈利的“旺鋪”。