浙江金匯收購13座萬達廣場

近日，浙商金匯信托收購了第13座萬達廣場。

一、 交易全景：一場持續三年、橫跨多城的系統性收購

自2023年起，浙商金匯信托股份有限公司（簡稱“浙金信托”）通過其主導設立的一系列“蘇州聯商”平臺公司，對萬達集團的商業資產展開了持續、系統性的收購。截至目前，累計收購的萬達廣場數量已達到13座，覆蓋上海、廣州、南京、蘇州、煙臺、成都、合肥、東莞、湖州、西寧、江門等多個核心及重點城市。

這場收購并非一蹴而就，而是貫穿了萬達債務危機發酵與處置的全過程。其中，上海顓橋萬達廣場的交易是近期最具代表性的案例。該廣場于2025年內完成交割，總成交價20.48億元，單價約1.4萬元/平方米，位列當年上海大宗交易市場第四位。交易過程體現了萬達在高壓下的精密操作：為規避自身股權被凍結的風險，萬達在2025年初先設立“大連統南企業管理”和“大連萬顓企業管理”兩家殼公司持有項目股權，構建風險“防火墻”，隨后于2025年11月21日將這兩家殼公司轉讓給浙金信托旗下的“蘇州聯商柒號商業管理有限公司”。

另一筆極具戲劇性的交易是煙臺芝罘萬達廣場。該廣場于2025年12月2日被萬達從新華保險旗下贖回，僅僅一天之后（12月3日），便火速轉讓給了浙金信托旗下的“蘇州聯商玖號商業管理有限公司”。這種“贖回即轉售”的閃電操作，被市場普遍解讀為萬達為后續發行消費基礎設施REITs（不動產投資信托基金）所做的資產梳理和合規準備。

除了上述項目，被收購的萬達廣場還包括上海金山、蘇州太倉、廣州蘿崗、浙江湖州、南京萬達茂、成都蜀都、合肥、東莞厚街等地的成熟商業項目。這些資產共同的特點是：均位于人口密集、消費力強的區域，運營多年，擁有穩定的客流和租金回報，是萬達體系內的“現金奶?！?。

二、 深度剖析：交易雙方的“不得已”與“精算計”

1. 萬達集團：斷臂求生，為流動性而戰的“輕資產”轉型

這場大規模資產出售的根本驅動力，是萬達集團深重的債務危機。截至2025年三季度，萬達商管賬面貨幣資金僅116億元，而一年內到期的有息債務高達302.69億元，現金短債比低至0.2，短期償債壓力巨大。為應對迫在眉睫的債務兌付，自2023年以來，萬達已累計出售超過80座萬達廣場。

出售資產回籠的資金，主要用于償還剛性債務。例如，2025年5月，萬達曾計劃將48座核心廣場打包出售給太盟投資、騰訊、京東等財團，估值約500億元。同時，萬達也在積極尋求債務展期，例如將一筆2026年2月到期的4億美元債券成功展期至2028年。王健林本人甚至曾因下屬項目公司的經濟糾紛被短暫下達限制高消費令，足見其流動性困境之嚴峻。

因此，向浙金信托出售資產，是萬達“活下去”戰略的關鍵一步。這并非簡單的資產剝離，而是其堅定執行“輕資產”轉型的體現——即出售物業產權以回籠巨額資金，但同時保留品牌和運營管理權，從“房東”轉變為收取管理費的“管家”。

2. 浙商金匯信托：國資主導，逆周期布局優質資產的“資本棋手”

接盤方浙商金匯信托，是一家由浙江省國資委通過浙江東方金融控股集團股份有限公司實際控制的金融機構。其收購行為，遠非簡單的“抄底”或“救市”，而是一場基于嚴密商業邏輯的長期資本布局。

首先，資產質量優異。浙金信托收購的13座廣場，均是運營成熟、現金流穩定的優質商業資產。例如，煙臺芝罘萬達廣場年租金約1.2億元，出租率接近100%。在當前低利率和“資產荒”的背景下，這類能提供5%-6%甚至更高穩定租金回報的核心地段商業不動產，對于追求長期穩健收益的信托資金而言，是極具吸引力的配置標的。

其次，構建資產池，為金融化鋪路。連續、系統性地收購同類優質資產，顯示出浙金信托意在構建一個規?？捎^的商業不動產資產池。這為其未來通過資產證券化工具，如發行公募REITs，實現“投資-管理-退出”的金融閉環奠定了堅實基礎。事實上，國家發改委已在2025年底將商業綜合體等項目納入REITs發行范圍，為這類資產的金融化打開了政策通道。

三、 行業變革鏡像：一場深刻的所有權與資本格局重構

浙金信托與萬達的這場交易，是中國商業地產行業在周期轉折點上結構性變革的縮影。

1. 所有權大遷移：從“開發商持有”到“金融機構持有”

過去二十年，中國商業地產的繁榮建立在開發商“拿地、建設、持有”的重資產模式之上。如今，在高杠桿難以為繼的背景下，民營開發商正大規模出售重資產以回血，而擁有長期低成本資金的國資金融機構、保險資金等，正成為核心商業物業的新主人。這標志著行業正從“開發時代”邁向“金融持有+專業運營”的資管時代。

2. 資本格局分化：“耐心資本”與“運營專家”各司其職

市場參與者角色正在清晰分化。一方是以浙金信托、中建系等為代表的“耐心資本”，它們資金雄厚，風險偏好低，追求長期穩定的租金收益。另一方是以萬達商管為代表的“運營專家”，它們剝離了沉重的資產包袱，專注于輕資產管理和品牌輸出。這種分工協作，可能成為未來商業地產的主流模式。

3. 交易邏輯根本轉變：從“博取資產升值”到“深耕現金流”

行業的投資邏輯已發生根本性逆轉。資本不再熱衷于賭土地升值，而是更加關注資產的凈經營現金流（NOI） 和真實的運營效率。能夠產生穩定、可持續現金流的資產受到追捧，反之則可能被市場拋棄。這也解釋了為何浙金信托只收購運營成熟的萬達廣場，而非在建或培育期的項目。

四、 未來展望：前路與挑戰

對于萬達而言，出售資產雖緩解了燃眉之急，但挑戰依然嚴峻。持續出售核心“現金奶?！睂⑾魅跗溟L期租金收入基礎，而輕資產管理費的收入規模短期內難以彌補。其未來的命運，仍系于珠海萬達商管能否成功上市，以及其輕資產運營能力能否在競爭激烈的市場中持續獲得認可。

對于浙商金匯信托，收購僅是第一步。如何高效整合、管理這13座分布全國的商業項目，提升其整體運營效率和資產價值，是接下來的考驗。最終能否成功打包發行REITs，實現資本增值退出，將是衡量這盤棋成敗的關鍵。

結論：浙商金匯信托收購13座萬達廣場，絕非一次孤立的商業行為。它是在房地產行業深度調整、企業債務危機、國資改革深化等多重因素交織下，催生出的一個標志性案例。它清晰地揭示了中國商業地產正在經歷的痛苦而必要的范式革命：所有權從高杠桿的民營開發商向穩健的金融機構轉移，行業價值錨點從資產升值幻想回歸現金流創造本質。這場變革的終局，將重塑整個行業的競爭格局與生存法則。