廣州“馬場”瘋搶后，大佬果斷入手香江1號

馬年春節(jié)的余溫還未散盡，廣州便向市場扔出了兩個“王炸”。

第一個炸，是“新春第一會”——廣州市高質(zhì)量發(fā)展大會，要錨定“工商并舉，推動制造業(yè)與服務(wù)業(yè)深度融合、協(xié)同發(fā)展”，誓要再造一個“新廣州”。這份魄力，就像是一聲沖鋒號，宣告這座城市在2026年的雄心：敢為人先、永爭第一。

第二個炸，是“新春第一拍”——萬眾矚目的珠江新城馬場地塊，以236億元成交，8.54萬/㎡的樓面價，溢價率26.6%，超200輪的慘烈拉鋸，甚至讓交易系統(tǒng)短暫崩潰。這不僅僅是一場土拍，這是一次對城市核心資產(chǎn)價值的“國家認證”。

有意思的是，就在馬場這一錘定音的前后，另一撥人也在悄悄出手。

他們不是房企，而是真正用真金白銀投票的買家。

據(jù)說，有一位來自深圳的頂豪買家，看遍了廣州的頂豪項目，一直猶豫不決。直到馬場地塊的預(yù)期價格出來，他一算賬，廣州南CBD的香江1號，售價才8-12萬/㎡。二話不說，一次性入手兩套，全款。

香江1號實景圖

這件事，像一面鏡子，照出了2026年廣州頂豪市場的底層邏輯：當城市能級躍升遇上核心資產(chǎn)重估，真正的聰明錢，已經(jīng)開始重新布局。

01

CBD核心資產(chǎn)迎來“黃金時刻”

很多人看到馬場土拍的盛況，第一反應(yīng)是“市場回來了”。但真正看懂的人，看到的是“定價權(quán)”的交接。

這次最后舉牌的，不是激進的民企，而是清一色的核心國企，這是國家隊用真金白銀，為城市CBD核心資產(chǎn)畫下的一條新起跑線，也再一次印證了中國一線城市CBD核心資產(chǎn)的價值與地位。

因為馬場地塊，不是單純的住宅項目。它是一次城市形態(tài)的升級，一個超級綜合體，一張重畫的城市封面。這次馬場土拍，等于給廣州城市核心區(qū)重新定了一次價。

定價是多少？

按照樓面價8.54萬/㎡計算，市場普遍預(yù)測，未來這里的售價將在16萬+/㎡。

這就是廣州CBD核心資產(chǎn)的新基準價。

把這個基準價放到全國一線城市去看，會發(fā)現(xiàn)CBD核心資產(chǎn)的溢價潮，其實從未停止，甚至愈演愈烈：

2025年，上海CBD某核心資產(chǎn)的復(fù)式房源，單價刺破32萬元/㎡；

無獨有偶，深圳灣CBD某頂豪，最高備案單價來到了38萬元/㎡。

這些數(shù)字背后，是全國高凈值人群用真金白銀投票的結(jié)果。

2025年，上海豪宅成交再創(chuàng)新紀錄；深圳豪宅顯示出強勁的上升勢頭；廣州3000萬至5000萬新房成交創(chuàng)出十年來的最高紀錄，穩(wěn)居全國第四，另外5000萬至1億元級豪宅，廣州成交107套，同比激增123%，位列全國第三，僅次于上海、深圳。

這說明什么？

越是動蕩周期，高凈值人群越是把籌碼押向核心資產(chǎn)。CBD核心資產(chǎn)，更是成為他們資產(chǎn)配置的“壓艙石”。

那么，當馬場地塊把廣州CBD核心資產(chǎn)的價格錨點定在16萬+/㎡，上海、深圳的CBD頂豪早已刺破30萬+/㎡時，而同樣地處城市新中軸、同樣是CBD核心的香江1號，在第一梯隊頂豪的坐標系中，給出了一個極具“質(zhì)價比紅利”的價值錨點。當別處的“面包”即將賣到“面粉價”的兩倍時，這里的“面包”價格，才剛剛追平了別處“面粉”的價格。

香江1號實景圖

這筆賬，任何一個精明的買家，在心里都能算得飛快。

02

聰明錢的流向

那位深圳買家，為什么偏偏看中香江1號？

答案，藏在“廣州南CBD”的四個字里。

先說區(qū)位。

很多人不知道，大灣區(qū)的“地理中心”，不是天河，也不是深圳灣，而是番禺。

廣州南站放在番禺，是因為只有在這里，才能最大范圍地輻射珠三角；

廣州大學(xué)城放在番禺，是因為這里是連接廣深港澳的人才樞紐；

長隆放在番禺，是因為這里是珠三角的客流交匯點；

橫貫灣區(qū)的廣深港高鐵，縱貫灣區(qū)的18號線、22號線，全都繞不開番禺。

圖源：廣州樓市發(fā)布

然后是商業(yè)成熟度。

這是所有城市CBD的基本功。萬博已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)面積，相當于十個天河城，總體量可與天河路商圈媲美。在廣州市商務(wù)局發(fā)布的五大世界級地標商圈中，萬博的排名僅次于天河路－珠江新城，超過琶洲、金融城。

這個排名的含金量，懂的人都懂。

萬博實拍圖圖源：番禺融媒

再加上，萬象城、K11 Select等高端IP的落地，更是把這里的商業(yè)調(diào)性直接拉滿。

再說產(chǎn)業(yè)厚度。

萬博已匯聚約39棟高檔寫字樓，其中有11棟150米以上高樓，超過2萬家企業(yè)在此扎根，擁有2座百億營收寫字樓。截至2025年，長隆萬博CBD市場主體超3萬家、600家規(guī)上企業(yè)。

這里駐扎著誰？

• 全球第四大獨角獸——希音（SHEIN），估值4500億元；
• 全球最高水平的藝術(shù)生活作品——香江1號；
• 拼多多海外版Temu；
• 攜程華南總部；
• 歡聚時代、YY、小米、海大集團……

全是行業(yè)領(lǐng)軍者。

更難得的是，今天的萬博，正處于價值騰飛的爆發(fā)前期。

時尚冠軍企業(yè)SHEIN，2025年已超越ZARA、H&M和優(yōu)衣庫，與耐克、阿迪達斯并肩，成為全球三大時尚零售商之一。就在剛結(jié)束的廣州高質(zhì)量發(fā)展大會上，SHEIN創(chuàng)始人許仰天明確表態(tài)：將繼續(xù)扎根廣東，未來三年投入超100億元建設(shè)智慧供應(yīng)鏈體系。番禺正在打造的千億級時尚消費品產(chǎn)業(yè)集群，就是以這里為核心。

而在這片誕生了全球時尚冠軍的土地上，香江1號的出現(xiàn)，則代表著藝術(shù)生活的另一種“世界冠軍”。

從聯(lián)合國“環(huán)保藝術(shù)大師”袁熙坤創(chuàng)作的“未來之眼”，到數(shù)十位頂尖藝術(shù)家共創(chuàng)的藝術(shù)生態(tài)，香江1號以藝術(shù)為第一性原理，將頂豪從物理空間的奢華，升維為可傳承的文化身份與精神體驗。它是這片熱土上，與產(chǎn)業(yè)冠軍并駕齊驅(qū)的藝術(shù)冠軍。

香江1號實景圖

當商業(yè)成熟度和產(chǎn)業(yè)厚度都足以躋身中國CBD第一梯隊時，這里的房價，卻依然是第一梯隊里的“洼地”，與14-20萬+/㎡的珠江新城新地王，以及30萬+/㎡的深圳灣頂豪相比，其未來的價值成長預(yù)期，不言自明。

香江1號藝術(shù)生活冠軍的價值潛力這筆賬，那位深圳買家算得比誰都清楚。

03

企業(yè)家大佬都慕名而來

其實，香江1號對深圳高凈值人群的吸引力，早有跡可循。

馬年春節(jié)期間，當大多數(shù)人還在走親訪友時，一批制造業(yè)大佬卻選擇了一種特殊的“度假方式”——以創(chuàng)維創(chuàng)始人黃宏生為代表的一批企業(yè)家專程到香江1號，慕名而來。

為什么這些平日里日理萬機的企業(yè)家，會愿意把寶貴的春節(jié)時間，留給一個還沒正式開盤的項目？

理由其實很樸素，也很務(wù)實：他們想給自己在大灣區(qū)找一個“灣區(qū)會客廳”。

隨著大灣區(qū)“一小時生活圈”的加速成型，很多企業(yè)家的生意早已不再局限于一座城市。他們的工廠可能在東莞，研發(fā)在深圳，總部在廣州，合作伙伴則遍布整個灣區(qū)。在這種情況下，一個處于灣區(qū)地理中心、交通便利且能彰顯主人品位與實力的居所，就成了企業(yè)家事業(yè)發(fā)展的剛需。

香江1號所在的廣州南CBD，完美地切中了這個需求。

第一，它位于大灣區(qū)地理中心，無論是深圳、香港的伙伴，還是佛山、珠海的客戶，往來都方便；

第二，它本身就是中國CBD第一梯隊的新型產(chǎn)業(yè)中心，是事業(yè)布局的戰(zhàn)略要地，在這里擁有一套房子，本身就是一種“在場證明”；

第三，也是最重要的一點，這里將匯聚的，是大灣區(qū)的頂流圈層。

在香江1號，你的鄰居可能是SHEIN的高管、歡聚時代的創(chuàng)始人，也可能是大灣區(qū)的制造業(yè)大佬，還可能是某個只在新聞里見過的奧運冠軍、藝術(shù)大師。

這種由產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖、藝術(shù)名家、世界冠軍構(gòu)成的復(fù)合型圈層，帶來的不僅是身份的認同感，更是信息、資源、視野的無形碰撞。對于企業(yè)家來說，這種“圈層賦能”的價值，往往比房子本身更大。

04

既是單項冠軍，也是全能冠軍

如果說地段、圈層、性價比，是香江1號吸引買家入場的原因，那么真正讓他們下定決心、一次性付款“鎖倉”的，一定是產(chǎn)品本身的冠軍產(chǎn)品力。

而這背后，離不開香江集團主席劉志強的遠見與初心。（見下圖）

早在20多年前就在萬博核心區(qū)布局，從最開始居住與世界同步，到如今創(chuàng)造一個引領(lǐng)世界未來生活的“香江1號”。

在構(gòu)想之初，他就前瞻性確立了“未來生活藝術(shù)全球坐標”的世界定位，以藝術(shù)、科技、健康三大支柱，構(gòu)建一個不可復(fù)制的生命體。

正是這種前瞻性的布局與對作品的極致追求，才有了今天的香江1號。

現(xiàn)在買房，大佬們最看重什么？

第一重：現(xiàn)樓的確定性。

很多豪宅項目，賣的是圖紙、賣的是預(yù)期、賣的是四年五年后的“未來”。但香江1號不一樣，它是現(xiàn)樓。

T3、T5棟已經(jīng)封頂，聯(lián)合“環(huán)保藝術(shù)大師”袁熙坤匠制的藝術(shù)地標“未來之眼”、約2.3萬方的藝術(shù)廣場、約2萬方的莫奈花園、5000方的藝術(shù)中心、5100方的冠軍之家……

香江1號實景圖

不是效果圖，是實景。

這年頭，看得見的東西最踏實。

第二重：不可復(fù)制的“藝術(shù)資產(chǎn)”。

香江1號給出的答案是：藝術(shù)，正從價值配角邁向舞臺中央，成為定義下一代頂豪的“第一性原理”。這是始于創(chuàng)始人翟美卿女士的藝術(shù)家基因，她親自擔任藝術(shù)總顧問，決定了藝術(shù)從構(gòu)想之初便不是“拿來主義”的裝飾，而是內(nèi)生的純粹基因。

走進香江1號，可見的不僅是作品，更是“原作”的邏輯。

聯(lián)合國首授“環(huán)保藝術(shù)大師”袁熙坤創(chuàng)作的“未來之眼”，高達9.8米，37萬個精密光孔可依據(jù)環(huán)境進行呼吸律動的編程——它凝練東方哲思，更是一個與環(huán)境和鳴的數(shù)字藝術(shù)生命體。這不是“雕塑”，而是與建筑共生的精神錨點。

香江1號實景圖

材料層面，團隊全球溯源，甄選超過80種珍稀石材：“冰川翡翠”呈現(xiàn)翡翠冰川的通透，“敦煌印象”色彩瑰麗宛如壁畫，“鎏金·翼”以金棕紋理勾勒金鵬凌云之翼——每一面背景墻，都是大自然執(zhí)筆的天然藝術(shù)孤品。這些材料連接著地球的文明記憶，又在當代空間中成為永恒的藝術(shù)焦點。

香江1號實景圖

場域?qū)用妫?萬方藝術(shù)公區(qū)構(gòu)成可沉浸的立體藝術(shù)空間：藝術(shù)廣場承載公共藝術(shù)活動，名車藝術(shù)館升維空間藝術(shù)之美。

香江1號實景圖

莫奈花園解構(gòu)印象派色彩美學(xué)——公共空間，由此轉(zhuǎn)化為永不落幕的殿堂級藝術(shù)展場。

香江1號實景圖

當建筑本身成為獨一無二的藝術(shù)收藏，它所承載的便不只是居住功能，更是一種可傳承的精神資產(chǎn)與文化身份。藝術(shù)，由此成為頂豪最深沉、也最不可復(fù)制的價值護城河。

第三重：單項與全能的“冠軍體質(zhì)”。

香江1號還有一個很有意思的定位——“冠軍之家”。這里不僅有奧運冠軍頻繁打卡的約5100㎡運動場館，更代表著一種“冠軍精神”。

把它放在產(chǎn)品層面同樣成立。論生態(tài)健康，它有行業(yè)領(lǐng)先的“8恒+森環(huán)系統(tǒng)”，把森林級的生態(tài)指標引入室內(nèi)；論智能科技，它有全智鏈生態(tài)科技系統(tǒng)，解決智能家居的生態(tài)割裂難題；論圈層平臺，它構(gòu)建了從“未來生活藝術(shù)研究院”到“全球會客廳”再到“世界杰出華人會客廳”的金字塔式社交體系。

香江1號未來生活藝術(shù)研究院

香江1號的產(chǎn)品標準，更是得到世界的認可——榮獲世界綠色設(shè)計組織（WGDO）、LEED鉑金級認證、WELL健康住宅三重國際認證，成為首個集此三項國際權(quán)威認證于一身的未來生活藝術(shù)作品。

可以說，香江1號在每一個單項上都是冠軍，合起來，更是一個無可匹敵的“全能冠軍”。

05

廣州市高質(zhì)量發(fā)展大會，定的是城市向上躍升的“高度”；馬場地塊土拍，定的是核心資產(chǎn)價值的“底線”；而香江1號的出現(xiàn)，則是在這張宏圖與底線之上，為最敏銳的財富人群，提供了一個“既要、又要、還要”的完美解。

各個行業(yè)，都在自己的領(lǐng)域爭奪“世界冠軍”：希音用柔性供應(yīng)鏈改寫了全球時尚規(guī)則，成為全球時尚冠軍；大疆用極致創(chuàng)新定義了無人機行業(yè)，成為全球科技冠軍；而香江1號，則用藝術(shù)、科技與健康的深度融合，重新定義了頂豪的價值標準，它要拿的，是全球未來生活方式的冠軍。

它打的，是一場“未來戰(zhàn)”。當別處還在對標海德公園一號、ONE57時，香江1號已經(jīng)跳出了“對標”的邏輯，開始建立自己的坐標系。它的目標，不是成為中國的某某某，而是成為世界的香江1號。

從誕生世界冠軍的土地，到成為世界冠軍的作品，香江1號正以“全球坐標”的姿態(tài)，邀請世界重新審視：究竟什么，才是經(jīng)得起時間淬煉的、真正的終極奢侈。