從186億到236億，大家都在賭一個更好的明天

整整歇了一個月，提筆竟有些生疏。

年初九，當不少人還在返程高速上就著自熱米飯對付一頓時，廣州的土拍大廳已經上演了一場久違的鏖戰。

起拍價186億，從天亮拍到天黑，激戰9小時，競價243輪，最終以236億成交，溢價27%，一舉成為廣州土拍史上單價最高的地王。

這塊地有個響亮的名字：珠江新城馬場1期。

說起它的前世今生，幾乎就是一部濃縮的廣州近代史。

1992年，為了探索“利用體育形式籌措社會資金”的新路子，廣州市政府批準成立廣州賽馬會，時任市長黎子流親自擔任名譽主席。

同年8月，賽馬場在潭村動工，僅用5個月就完成了占地38公頃的一期工程，規模亞洲第二，僅次于香港沙田馬場。

1993年1月28日，首場“公益賀歲杯”賽馬開跑，標志著內地博彩性賽馬的開端。

此后七年，廣州共舉辦了757場正式賽事。鼎盛時期一周三賽，單場投注額最高突破1200萬元，全市設有103個場外投注點。

那時候的廣州人，周末不是在馬場，就是在去馬場的路上。

但賽馬始終游走在政策邊緣。1999年12月14日，最后一場比賽結束，廣州賽馬會被突然叫停。此后，時任總經理黃啟恒因受賄、挪用公款罪獲刑19年。

人去樓空，占地38公頃的賽馬場成為珠江新城核心區一塊巨大的“傷疤”。

2003年，賽馬場被改建為汽車交易市場，后又增加了馬會家居、餐飲等業態。偌大一塊黃金寶地，每年納稅僅2000多萬元，堪稱捧著金飯碗要飯。

期間，暨南大學、恒大集團等都曾表達過使用意向，但最終都無果而終。

直到2025年，廣州終于下定決心推進馬場地塊的規劃開發。越秀集團被確定為“做地主體”，主導地塊的收儲補償、土地變性和一級開發。

為此，越秀集團支付了100億的土地補償款。

不過，由于越秀集團+天河區屬國企合計持股81%，處于絕對控股地位，在扣除相關稅費后，越秀作為大股東，又以股東身份拿回了33億的補償款。

有了這層背景，越秀拿下馬場1期，可以說是——順理成章，水到渠成。

但規矩還是要走的，土地公開市場掛牌出讓，總得有人捧場不是？

土拍上午10點開始，參拍的清一色央國企：華潤、越秀、保利、招商、珠實、廣州城投、廣州地鐵、廣州建筑。

前7個小時，陪跑開發商們還配合著表演，偶爾舉舉牌，證明自己來過。最后兩個小時，就只剩下保利這個“頂級捧哏”。

保利每次加價都要等到倒計時40秒左右才跟進，越秀則是看到保利加價，立馬反擊，誰真想拿地，誰真想抬價，一目了然。

眼瞅著到了下班干飯時間，兩家還在你來我往地加價。本來可以提前結束的土拍，硬生生競價了9個小時，加價超過240輪。

但終歸來說，配合的還是蠻好的，土地公開市場掛牌出讓，你來我往的輪番競價，地價和未來的房價都跟著水漲船高。

廣州創造了新地王，越秀拿到了寸土寸金的土地，央國企兄弟們完成了表演任務，皆大歡喜。

去年，廣州全市賣地48塊，收入507億，同比減少三分之一以上。開年這一塊地就賣了236億，全年KPI完成近半，堪稱“開局一塊地，結局半程KPI”。

而越秀贏來的籌碼，原本就攥在自己手里。只是在牌桌上打了個滾，大家都跟著吃肉喝湯。

但有一個耐人尋味的細節——出面拍下馬場1期地塊的主體，是廣州越誠達有限公司，其唯一股東是越秀集團，而不是它旗下的地產業務平臺越秀地產。

集團跳過子公司親自拿地，怎么看都有點“父親替兒子相親”的意思。

為什么不直接用越秀地產？答案藏在財務報表里。

這幾年，越秀地產在大本營被保利全面碾壓。去年，保利廣州銷售超550億，穩坐銷冠；越秀地產332億，排名第二。

而2023年，越秀地產還是廣州樓市扛把子，銷售627億。兩年時間，業績近乎腰斬。

自2021年樓市下行，越秀地產是為數不多逆市擴張的地方國企。北上杭州、上海、北京，攻城略地，到去年已躋身百強前十。

但規模上來了，財務業績卻掉下去了。

根據最新的財務資料，越秀地產預計2025年凈利潤會下降九成以上，跌至不足1億。

全年營收規模上千億，到手凈利潤不足一個小目標，幾乎就站到了盈虧平衡點。

馬場1期地塊的出讓條件中，高達236億的總地價，要求一個月內支付一半，另一半年底前付清。

若由越秀地產出面拿地，對現在的它來說，可能有些吃力。

查了下越秀地產的家底：去年在大本營拿地9塊，總地價106億。到去年上半年，手上現金資源446億，背負的有息債務1039億。凈負債率53%，杠桿水平還在上升。

馬場1期地塊總價236億，比越秀地產去年在大本營拿地預算的兩倍還高。把兩百多億資金全都押注在一宗土地上，它恐怕承受不住。

更何況，越秀地產是上市公司，財務報表要面對投資者的審視。母公司越秀集團寧愿扛著同業競爭的風險，也不得不出面拿地，幫兒子扛過這一關。

這就像兒子剛工作，工資不高，還要還房貸，父親說：“房子我先幫你買，等你發達了再給你。”

接下來，越秀地產以何種方式參與到這塊地王的開發，值得關注。但人事安排已經透露出信號——

原華發地產集團首席營銷官兼集團營銷部總經理賀傳浪于近期加盟越秀地產擔任集團營銷中心總經理；

越秀原營銷中心總經理李亮調往廣州區域任區域營銷總，操刀新的地王項目。

一個負責集團營銷，一個專攻地王項目。

236億的豪賭，贏家通吃，輸家……不，在這個局里，似乎沒有輸家。

越秀拿到地，保利完成捧哏，央國企兄弟們刷了存在感，廣州市完成賣地KPI，樓市看到“好起來”的信號。

唯一的問題是：這塊地最終要賣多少錢一平，才能讓所有參與者都笑到最后？

按照樓面價十萬以上計算，未來售價至少十五萬起步。在廣州樓市還在調整的當下，這個價格能不能被市場接受，還是個未知數。

但這就是房地產的魔力——只要有故事可講，只要有預期可炒，只要有“地王”的名頭加持，就沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。

畢竟，這可是曾經的賽馬場，亞洲第二，僅次于香港沙田。當年跑馬的地方，如今要起高樓，這本身就是最好的營銷文案。

或許，這就是廣州人的性格——不管過去如何，重要的是向前看，向錢看。

就像那場持續9小時的土拍，從白天到黑夜，從186億到236億，大家都在賭一個更好的明天。