從186億到236億，大家都在賭一個更好的明天

整整歇了一個月，提筆竟有些生疏。

年初九，當不少人還在返程高速上就著自熱米飯對付一頓時，廣州的土拍大廳已經(jīng)上演了一場久違的鏖戰(zhàn)。

起拍價186億，從天亮拍到天黑，激戰(zhàn)9小時，競價243輪，最終以236億成交，溢價27%，一舉成為廣州土拍史上單價最高的地王。

這塊地有個響亮的名字：珠江新城馬場1期。

說起它的前世今生，幾乎就是一部濃縮的廣州近代史。

1992年，為了探索“利用體育形式籌措社會資金”的新路子，廣州市政府批準成立廣州賽馬會，時任市長黎子流親自擔(dān)任名譽主席。

同年8月，賽馬場在潭村動工，僅用5個月就完成了占地38公頃的一期工程，規(guī)模亞洲第二，僅次于香港沙田馬場。

1993年1月28日，首場“公益賀歲杯”賽馬開跑，標志著內(nèi)地博彩性賽馬的開端。

此后七年，廣州共舉辦了757場正式賽事。鼎盛時期一周三賽，單場投注額最高突破1200萬元，全市設(shè)有103個場外投注點。

那時候的廣州人，周末不是在馬場，就是在去馬場的路上。

但賽馬始終游走在政策邊緣。1999年12月14日，最后一場比賽結(jié)束，廣州賽馬會被突然叫停。此后，時任總經(jīng)理黃啟恒因受賄、挪用公款罪獲刑19年。

人去樓空，占地38公頃的賽馬場成為珠江新城核心區(qū)一塊巨大的“傷疤”。

2003年，賽馬場被改建為汽車交易市場，后又增加了馬會家居、餐飲等業(yè)態(tài)。偌大一塊黃金寶地，每年納稅僅2000多萬元，堪稱捧著金飯碗要飯。

期間，暨南大學(xué)、恒大集團等都曾表達過使用意向，但最終都無果而終。

直到2025年，廣州終于下定決心推進馬場地塊的規(guī)劃開發(fā)。越秀集團被確定為“做地主體”，主導(dǎo)地塊的收儲補償、土地變性和一級開發(fā)。

為此，越秀集團支付了100億的土地補償款。

不過，由于越秀集團+天河區(qū)屬國企合計持股81%，處于絕對控股地位，在扣除相關(guān)稅費后，越秀作為大股東，又以股東身份拿回了33億的補償款。

有了這層背景，越秀拿下馬場1期，可以說是——順理成章，水到渠成。

但規(guī)矩還是要走的，土地公開市場掛牌出讓，總得有人捧場不是？

土拍上午10點開始，參拍的清一色央國企：華潤、越秀、保利、招商、珠實、廣州城投、廣州地鐵、廣州建筑。

前7個小時，陪跑開發(fā)商們還配合著表演，偶爾舉舉牌，證明自己來過。最后兩個小時，就只剩下保利這個“頂級捧哏”。

保利每次加價都要等到倒計時40秒左右才跟進，越秀則是看到保利加價，立馬反擊，誰真想拿地，誰真想抬價，一目了然。

眼瞅著到了下班干飯時間，兩家還在你來我往地加價。本來可以提前結(jié)束的土拍，硬生生競價了9個小時，加價超過240輪。

但終歸來說，配合的還是蠻好的，土地公開市場掛牌出讓，你來我往的輪番競價，地價和未來的房價都跟著水漲船高。

廣州創(chuàng)造了新地王，越秀拿到了寸土寸金的土地，央國企兄弟們完成了表演任務(wù)，皆大歡喜。

去年，廣州全市賣地48塊，收入507億，同比減少三分之一以上。開年這一塊地就賣了236億，全年KPI完成近半，堪稱“開局一塊地，結(jié)局半程KPI”。

而越秀贏來的籌碼，原本就攥在自己手里。只是在牌桌上打了個滾，大家都跟著吃肉喝湯。

但有一個耐人尋味的細節(jié)——出面拍下馬場1期地塊的主體，是廣州越誠達有限公司，其唯一股東是越秀集團，而不是它旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺越秀地產(chǎn)。

集團跳過子公司親自拿地，怎么看都有點“父親替兒子相親”的意思。

為什么不直接用越秀地產(chǎn)？答案藏在財務(wù)報表里。

這幾年，越秀地產(chǎn)在大本營被保利全面碾壓。去年，保利廣州銷售超550億，穩(wěn)坐銷冠；越秀地產(chǎn)332億，排名第二。

而2023年，越秀地產(chǎn)還是廣州樓市扛把子，銷售627億。兩年時間，業(yè)績近乎腰斬。

自2021年樓市下行，越秀地產(chǎn)是為數(shù)不多逆市擴張的地方國企。北上杭州、上海、北京，攻城略地，到去年已躋身百強前十。

但規(guī)模上來了，財務(wù)業(yè)績卻掉下去了。

根據(jù)最新的財務(wù)資料，越秀地產(chǎn)預(yù)計2025年凈利潤會下降九成以上，跌至不足1億。

全年營收規(guī)模上千億，到手凈利潤不足一個小目標，幾乎就站到了盈虧平衡點。

馬場1期地塊的出讓條件中，高達236億的總地價，要求一個月內(nèi)支付一半，另一半年底前付清。

若由越秀地產(chǎn)出面拿地，對現(xiàn)在的它來說，可能有些吃力。

查了下越秀地產(chǎn)的家底：去年在大本營拿地9塊，總地價106億。到去年上半年，手上現(xiàn)金資源446億，背負的有息債務(wù)1039億。凈負債率53%，杠桿水平還在上升。

馬場1期地塊總價236億，比越秀地產(chǎn)去年在大本營拿地預(yù)算的兩倍還高。把兩百多億資金全都押注在一宗土地上，它恐怕承受不住。

更何況，越秀地產(chǎn)是上市公司，財務(wù)報表要面對投資者的審視。母公司越秀集團寧愿扛著同業(yè)競爭的風(fēng)險，也不得不出面拿地，幫兒子扛過這一關(guān)。

這就像兒子剛工作，工資不高，還要還房貸，父親說：“房子我先幫你買，等你發(fā)達了再給你?！?/p>

接下來，越秀地產(chǎn)以何種方式參與到這塊地王的開發(fā)，值得關(guān)注。但人事安排已經(jīng)透露出信號——

原華發(fā)地產(chǎn)集團首席營銷官兼集團營銷部總經(jīng)理賀傳浪于近期加盟越秀地產(chǎn)擔(dān)任集團營銷中心總經(jīng)理；

越秀原營銷中心總經(jīng)理李亮調(diào)往廣州區(qū)域任區(qū)域營銷總，操刀新的地王項目。

一個負責(zé)集團營銷，一個專攻地王項目。

236億的豪賭，贏家通吃，輸家……不，在這個局里，似乎沒有輸家。

越秀拿到地，保利完成捧哏，央國企兄弟們刷了存在感，廣州市完成賣地KPI，樓市看到“好起來”的信號。

唯一的問題是：這塊地最終要賣多少錢一平，才能讓所有參與者都笑到最后？

按照樓面價十萬以上計算，未來售價至少十五萬起步。在廣州樓市還在調(diào)整的當下，這個價格能不能被市場接受，還是個未知數(shù)。

但這就是房地產(chǎn)的魔力——只要有故事可講，只要有預(yù)期可炒，只要有“地王”的名頭加持，就沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。

畢竟，這可是曾經(jīng)的賽馬場，亞洲第二，僅次于香港沙田。當年跑馬的地方，如今要起高樓，這本身就是最好的營銷文案。

或許，這就是廣州人的性格——不管過去如何，重要的是向前看，向錢看。

就像那場持續(xù)9小時的土拍，從白天到黑夜，從186億到236億，大家都在賭一個更好的明天。