北京寫字樓市場深刻轉(zhuǎn)向：從“租金博弈”邁向“產(chǎn)業(yè)適配”

2025年，北京寫字樓市場走過了一個“表面平穩(wěn)、底層劇變”的周期。市場在波動中顯現(xiàn)韌性。全年凈吸納量錄得17.7萬平方米，租賃活動在低位中呈現(xiàn)溫和修復(fù)態(tài)勢。然而，存量去化的挑戰(zhàn)依舊嚴峻，年末全市空置率仍徘徊在17.4%的高位，疊加降本增效的市場主旋律，致使年末平均有效租金同比下行13.5%。結(jié)構(gòu)性壓力未退，整體市場依舊處于深度調(diào)整與價值重構(gòu)的關(guān)鍵區(qū)間。

這并非傳統(tǒng)意義上的“觸底反彈”，而是一次系統(tǒng)性的價值邏輯重構(gòu)過程。我們正在進入一個“新變量主導的市場”：

企業(yè)不再為地段買單，而是為空間匹配度買單；

租戶不再談面積，而是談靈活性、綠色性與復(fù)合功能；

投資人不再押注租金恢復(fù)，而是押注資產(chǎn)可退出能力與現(xiàn)金流穩(wěn)定性。

過去，判斷一棟寫字樓好不好，只看兩個指標：地段和租金；現(xiàn)在，判斷寫字樓未來有沒有價值，要看它是否能為新興組織服務(wù)、能否被REITs或金融化工具包裝、能否撐起運營能力而非只靠“被動出租”。

總結(jié)而言，租金還在下行，但行業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)向；投資人仍在觀望，而優(yōu)質(zhì)租戶已在悄悄落位。那些能夠承接下一輪結(jié)構(gòu)性需求的資產(chǎn)，正一步步拉開與同質(zhì)樓宇的估值差距。

2026年，將是這條“寫字樓價值第二曲線”進一步展開的關(guān)鍵年份。

市場的階段性穩(wěn)定，既是拐點也是結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)向

過去一年，北京寫字樓市場表現(xiàn)出明顯的“雙面性”：

一面是數(shù)據(jù)上的階段性修復(fù)，另一面則是結(jié)構(gòu)性的深層動蕩仍在持續(xù)。

2025年北京寫字樓市場核心指標快覽

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從表層數(shù)據(jù)看，2025年市場呈現(xiàn)“量穩(wěn)價弱”：

全年凈吸納量錄得17.7萬平方米，顯示出市場需求雖有支撐，但修復(fù)節(jié)奏依然緩慢；

租金仍呈下行趨勢，第四季度平均租金報209元/㎡（建筑面積）/月，同比下降13.5%；

全市整體空置率維持在17.4%的高位，年末較上一季度僅小幅回落0.2個百分點，去化壓力未減。

這些數(shù)字組合在一起，構(gòu)成了一個典型的“后調(diào)整期畫像”：表面上市場似乎“趨于穩(wěn)定”，但實際上，這種穩(wěn)定更像是一個底部平臺期，尚未形成新的增長驅(qū)動。

真正的“拐點”，不在數(shù)據(jù)，而在結(jié)構(gòu)

2025年不是傳統(tǒng)意義上的“觸底反彈”，而是市場邏輯發(fā)生深層轉(zhuǎn)向的沉淀期。我們觀察到，整個寫字樓市場的租賃驅(qū)動從“擴張增長”轉(zhuǎn)為“結(jié)構(gòu)優(yōu)化”：

搬遷置換成為主要成交來源，“以小換大”或“同租金換更好空間”的行為頻發(fā)；

高租金樓宇的租戶流失加劇，而位于次核心區(qū)、擁有較高性價比和升級潛力的項目吸納表現(xiàn)更優(yōu)；

企業(yè)選址行為不再關(guān)注“總面積”或“面子”，而是重新核算“人效”、“坪效”與“運營成本占比”。

我們看到，核心區(qū)空置率仍高于20%，而以中關(guān)村、麗澤等板塊為代表的科技和金融次中心區(qū)域，憑借新樓入市與價格優(yōu)勢，成為租戶遷入首選。

市場正在構(gòu)建“下一個估值周期”的基礎(chǔ)

這種結(jié)構(gòu)性沉淀，預(yù)示著2026年或?qū)㈤_啟新的價值排序邏輯：

具備綠色認證、靈活分割能力、配套智能系統(tǒng)的資產(chǎn)，已被租戶“優(yōu)先篩選”；

能夠承接高科技企業(yè)需求的寫字樓，哪怕租金仍低，但正在形成新的“空間估值錨點”；

與城市更新、產(chǎn)業(yè)聚集緊密聯(lián)動的項目，開始獲得金融機構(gòu)、城投平臺的關(guān)注，交易活躍度提升。

租金、空置率等指標正在“鈍化”，組織端、功能性、可運營性、退出通道的價值正在“銳化”。對不同市場角色而言，這一階段應(yīng)有以下三種策略認知：

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誰能匹配新一代產(chǎn)業(yè)租戶，誰才有定價權(quán)

2025年的北京寫字樓市場，并非需求全面回暖，而是需求結(jié)構(gòu)出現(xiàn)“深度變異”：租戶不再是過去那群以財務(wù)能力和企業(yè)體量做決策的“標準客戶”，而是變成了由行業(yè)屬性、專業(yè)訴求、技術(shù)路徑主導的“組織類型租戶”。這一變化，正在徹底改寫寫字樓的價值構(gòu)成方式。

高精尖企業(yè)不是“不租了”，而是“不湊合租”

2025年北京寫字樓市場的主要活躍租戶來自于戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)與城市重點扶持領(lǐng)域，包括：

AI技術(shù)與算力平臺；

機器人與智能制造；

新能源汽車與智能出行；

醫(yī)療健康及生物科技等。

這類企業(yè)對辦公空間的需求呈現(xiàn)出顯著的新特征：

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換言之，他們不是不簽約，而是只選“適配型空間”。在他們眼中，一個位置好但功能不夠的寫字樓，不是價格談得下不下來的問題，而是根本沒資格進入篩選池的問題。

新一代租戶重構(gòu)空間價值錨點

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自用型投資增長，是“組織主權(quán)”回歸的金融映射

2025年第四季度，北京寫字樓自用型投資交易額達到31億元，占寫字樓投資市場比重約86%。這在一定程度上代表著：

企業(yè)不再被動接受空間供給，而是以資本形式主動鎖定、改造、使用空間；

寫字樓正在從“標準化金融產(chǎn)品”轉(zhuǎn)向“組織運營工具”；

城市的政策導向也在鼓勵“以用促產(chǎn)”，推動重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)寫字樓走向“半開發(fā)、半自營”混合結(jié)構(gòu)。

這一趨勢，極可能在2026年進一步放大，特別是在國家推動科技成果轉(zhuǎn)化與非首都功能疏解背景下，資產(chǎn)即場景、樓宇即平臺、空間即生產(chǎn)工具的趨勢將更為明顯。

從“出租給企業(yè)”到“參與企業(yè)成長”

當租戶組織的復(fù)雜性、專業(yè)性增強后，傳統(tǒng)的“甲方-乙方”租賃關(guān)系將不再成立，取而代之的，是一種“共成長式的空間關(guān)系”：

企業(yè)希望空間方能陪伴其快速變化的業(yè)務(wù)節(jié)奏；

空間應(yīng)具有“適配性更新”能力，而不是靜態(tài)功能盒子；

項目應(yīng)為租戶提供從技術(shù)接口到商業(yè)支持的完整場景整合。

這意味著真正具備競爭力的寫字樓，不僅是成本可控，更重要的是能幫助企業(yè)節(jié)省試錯成本、提高組織效率、增強雇主品牌，甚至成為其“軟性資本”的組成部分。

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REITs視角與退出機制成為主導因子

在一個持續(xù)下行而尚未反彈的市場周期中，“估值重心”正在從租金水平、空置率、去化速度這些傳統(tǒng)指標，向更具長期價值的維度遷移：不是寫字樓賣得快不快，而是這棟樓有沒有“金融化能力”。

REITs，不只是退出通道，更是價值篩選器

2025年，在國內(nèi)REITs市場持續(xù)推進背景下，寫字樓資產(chǎn)正面臨“能否REITs化”的二次篩選。這一篩選標準，不是傳統(tǒng)的“是否滿租”，而是：

現(xiàn)金流是否具備多元穩(wěn)定來源；

租戶結(jié)構(gòu)是否具備可持續(xù)性與抗風險能力；

項目是否具備ESG指標、綠色低碳能力與政策正向引導基礎(chǔ)；

是否具備退出機制清晰、估值口徑標準化的底層設(shè)計。

2025年全年北京寫字樓新增供應(yīng)44.2萬㎡，預(yù)計2026年將增至65.0萬㎡，但真正符合REITs邏輯的項目比例依然偏低，多數(shù)項目尚未形成“金融工具兼容性”。所以，不是沒有資產(chǎn)入市，而是市場正在重新定義“什么樣的資產(chǎn)值得被長期持有”。

REITs視角下的資產(chǎn)價值框架

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運營能力才是資產(chǎn)未來估值的底座

在傳統(tǒng)估值模型中，運營常被視為“租出去了就好”的中介動作。但隨著租戶結(jié)構(gòu)復(fù)雜度提升與金融退出需求增強，運營能力正成為資產(chǎn)估值的核心變量。這包括：

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RET睿意德的研究報告表明，2025年市場成交多集中于配套完善、服務(wù)能力強的核心或次核心項目，如金融街與麗澤板塊持續(xù)活躍。這正說明，資本在選擇“資產(chǎn)安全感”，而非“資產(chǎn)浮盈”。

從“資產(chǎn)流通性”到“資產(chǎn)金融化能力”

當前市場中，仍有大量寫字樓項目困在“好租但不好賣”“可運營但不可退出”的尷尬地帶。這是因為這些資產(chǎn)沒有完成從資產(chǎn)流通性邏輯到資產(chǎn)金融化能力邏輯的轉(zhuǎn)變。

一個典型的未來可售型寫字樓，必須從開發(fā)階段就考慮：

如何設(shè)計可標準化估值結(jié)構(gòu)；

如何構(gòu)建穩(wěn)定現(xiàn)金流生成模型；

如何通過REITs或聯(lián)合持有路徑實現(xiàn)退出通道。

這將極大改變項目設(shè)計、招商節(jié)奏，甚至物業(yè)持有周期的策略排布。

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結(jié)語

2025年，是北京寫字樓市場的一個“非顯性拐點”。租金仍在緩跌，空置率尚未收緊，供需表象不見驚喜。但從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、租戶偏好、政策取向、金融邏輯四個維度來看，寫字樓這類資產(chǎn)的價值底座，已經(jīng)不是從前那一套了。真正構(gòu)成“資產(chǎn)護城河”的，不再是地段與規(guī)模，而是是否服務(wù)于真正增長的組織，是否具備動態(tài)可運營能力，是否擁有可被金融化的退出路徑，是否在城市與產(chǎn)業(yè)的雙支撐結(jié)構(gòu)中，擁有長期協(xié)同基礎(chǔ)。

2026年，寫字樓不需要靠一輪激烈的行情來證明自己。它真正需要的，是一些經(jīng)得起時間考驗的“好樣本”，讓市場重新理解什么叫做值得長期持有的資產(chǎn)。這些資產(chǎn)未必顯眼、未必昂貴，但它們往往最清楚：用戶是誰，周期怎么走，以及什么事情，是不能做錯的。