房地產板塊再次爆發，釋放樓市3個重要信號

估計很多人都沒想到，房地產又不是什么高科技，憑什么引領市場再次爆發呢？

為什么用“再次”二字？可以看看，自去年12月17日板塊指數創1464.59新低以來，此后便是沿著20日線螺旋式反彈，走得非常穩，到今天板塊指數來到1700附近，今天整個板塊創上漲2.5%+，而且是先于大盤創出板塊反彈新高，整體呈現比較強的多頭趨勢。

像城投控股、光明地產、皇庭國際、ST中迪、我愛我家等票強勢漲停，其中有開發商、也有房產中介，連一些做房地產服務的票也紛紛跟著大漲。在業內人士看來，房地產資本市場之所以率先作出反應，與現階段的樓市邏輯是分不開的，同時也給接下來的樓市釋放出重要信號，作為場外人，應留意其中的變化。

01房地產地位重要

北師大房地產研究中心主任、著名經濟學家董藩在日前發表了《必須把救樓市上升到政治與國家安全高度》一文，指出房地產不是現在救不救的問題，而是用什么方式救，必須上升到政治與國家安全高度。

究其原因，他提到了房地產的重要地位，不僅是家庭的核心資產、金融抵押品主體、地方財政重要來源、社會預期與信用制度的主要支撐，還與房地產重要地位有關。

在他看來，房地產即便在美英等發達國家，仍舊是名列前茅的產業，我們的房地產已與國民經濟深度融合，關聯諸多行業。這一點，2026年春節回家應該深有感觸，很多蔬菜不僅沒有漲價，即使降價很多也沒幾個人買了。一些人曾以為，房地產吸食了其他消費能力，但為什么現實是房地產低迷反而讓菜農收入降低了呢？

道理就在于，房地產關聯諸多行業，行業不景氣，一些人沒了工作，有工作的人收入又下降嚴重，他們哪有能力讓其他行業興盛呢？所以，寧愿不吃貴的菜，不買貴的商品。所謂“一業衰、百業廢”，像房地產這樣的支柱行業，對其他行業的同向影響尤其大。

在董藩看來，房地產若不能有效恢復，很多人會找不到工作或者收入下降，信貸糾紛就會增加，經濟秩序就容易受到威脅。西方經濟學反復在證明一件事，房價若連續下跌，就會動搖信用、財政、就業和預期四大經濟與社會發展底座。這也是為什么在發生經濟危機時，西方經濟體首先要救樓市的主要原因。

02市場有反彈需求

根據房價冰山100指數顯示，全國100個大中城市自2021年7月歷史高點至2025年12月，房價指數已經下跌近20%，若考慮市場議價空間，即成交價與掛牌價的實際差距，房價實際回撤幅度應在25%左右。由于城市和板塊不同，一些網友的感知可能更為明顯，有分析人士明確指出，全國100個大中城市的房價應已回落到2016年的水平，一些小區價格相比前期高點跌去1/3。

不管怎么說，如果你手上有房的話，肯定是已有明顯的財富縮水，不過是多少而已。現在的問題是，目前的市場到底了嗎？

從開發商角度而言，債務風險一直是企業發展的攔路虎。自上個月不再要求上報“三道紅線”后，我查詢了一下相關背景，截至2026年2月，43家出險上市房企中，總負債2.65萬億，公布重組方案的占到70%，用業內的話說，雖遠未達到風險出清底部，但可用“風險收斂”來概括，像碧桂園這樣的大戶，重組成功后，風險也就出清了大半。

整體而言，央國企、完成重組的頭部民營房企債務風險已出清，中小民企、尾部房企還在推進和處置風險過程中，這應是為什么不再要求每月上報三道紅線的根本原因所在，雖然債務小風險還在，但不影響整體向好的趨勢。從這個角度看，房企因償還債務而降價回籠資金的緊迫性在逐步降低，同樣，那些債務重組的房企投資方，想必也不會做虧本買賣，等待市場回暖應是他們期望的。

對于金融機構和房產持有者來說，肯定不希望房價繼續下跌。某論壇一位網友發文說，她在樓市高峰期按揭買的房子，由于當時覺得房價還要漲，只有3成首付就買了，結果現在只有當時一半價格了。她中途停還過月供，此后銀行經常打電話來噓寒問暖，問她有什么困難，要不要展期？很顯然，如果還繼續下跌的話，該網友可能會把房子甩給銀行，從銀行的角度，跌破房貸是他們最不愿看到的事情。

對房產持有者來說，自然也是不希望房價持續下跌的。我身邊的一些人從去年底就開始撤掉了本來要出掉的房源，在他們看來，都已經跌到這個程度了，還能跌到哪里去？總有反轉的時候吧。何況即便變現了，現在存款利息這么低，放在手上不還是貶值嗎？房子放在那里可以租，有現金流也不錯。不得不說，持房待漲應是目前不少人的心態。

03支持政策不斷加碼

有從業者說，當下購房環境，是他看到的最寬松、最給力的了，在歷史上從未有過。像1年內買房退稅，上海、山東、廣東、湖南等地收儲二手房給改善群體置換便利，還有各種房貸貼息、購房補貼等等。可以說，只要你想買房，總能把成本給你降到最低。

確實如此，目前的購房支持政策可謂一個比一個給力。就拿江蘇淮安新出的購房政策來說，購買新房給總房款2%補貼、企業購5套以上給總價5%補貼、子女和父母在雙方居住地購房給總房款3%補貼、新生兒家庭購房給總房款4%補貼（二孩家庭給6%補貼），用公積金貸款還可最高上浮50%的貸款額度等等，你說這些政策給不給力？相比樓市高峰期加價買、搖號買啥的，現在你買房，政府給你越來越多的補助，何樂而不為呢？

而且從前面的趨勢看，政府部門也上班了，各地對國家部署的2026年“著力穩定房地產市場”工作也到了緊鑼密鼓的落實階段。比如公積金改革，江蘇、天津等個別城市已經動了，其他地方很可能迎來政策密集發布期。

還有一線城市的限購放開，去年底北京已有動作，開年上班第二天，上海也打響放開非滬籍家庭或個人限購的“第一槍”，在外環外購房不限套數、外環內限購住房1套。可以說，按照黨報求是開年第一天發文的說法，今年樓市應不僅僅是“添油”戰術，而是政策一次性給足。只要你有買房需求，如果你還不為眼下政策所動，就一直會有政策出來，反正總有一款政策適合你，直到你出手為止。

現在想想，現在的購房者有多幸福。

04對樓市意味著什么

資本從來都是先知先覺，證券市場總是先于實體市場，對樓市而言，釋放的信號也是明確的。正如“私募魔女”李蓓最新發聲所言，房地產行業基本面已出現邊際改善，地產拐點可能在半年內出現，如果后續有重磅政策，會加速行業企穩。無獨有偶，當看到市場好轉以及支持樓市政策的接連出臺，連此前看空香港樓市的高盛、摩根大投行也發報告指出，樓市周期將由復“蘇初期調”整為“擴張期”。

說白了，此前他們只看到了樓市的低迷，但沒看到政府為促進樓市企穩的決心，現在真這么做了，他們自然也改口了。接下來，注意三點吧。

一是順勢而為。讓你不買就不要買，喊你買支持你買，有需求當買則買，這是最底層的邏輯。就如樓市高峰期，給開發商降杠桿，提高房貸利率給購房者降杠桿，這明顯是讓你不要買，你還沖進去，怪誰呢？現在在底部，支持你買還不買，后面又漲上去了？你追著買？到時候又怪誰呢？反正買賣房這事，從歷史上看，一定是跟趨勢、跟政策，國家喊你做啥就做啥，終歸不會有什么大問題，如果你反著來，結果往往也不會好。

二是不要總認為自己能抄到底。買房，對大多數家庭而言都是大事，要根據自己未來的收入、工作以及可能產生的經常性和偶發的支出。比如養孩子、贍養老人甚至其他重大開支等，這些都要考慮進去。至于價格，誰也無法準確的預判，就目前而言，只知道相比高點跌去不少，租售比差不多接近正常范圍，加上政策支持力度如此大（房貸利率處于歷史低位、各種購房補貼、置換稅費優惠），購房環境確實友好。正如經濟學家李稻葵所言，現在房地產是機遇，自住的可以考慮買了。

現階段買房還有一個重要原因是，隨著市場回暖，首先去化掉的總是價格低、性價比高的房源，這種房子真的是賣一套少一套，那些沒掛出來的或者是更高價沒賣掉的房源房主，看到低價房源沒了，他們自然會提高心理預期，所以，市場底部反轉往往就是這樣形成的。

三是買房應量力而行。前面說自住可以考慮了，并不是說讓大家都去買房子，畢竟還沒看到市場的徹底反轉。如果你又像以前一樣加大杠桿炒房，那風險就不可控了。從歷史上看，股市傳導到樓市，要半年到1年的時間，樓市大周期筑底，要1-2年時間，假如你買房投資，即便后面房價不跌，每年持有的資金成本和利息成本都擺在那里，還有物業費等，這些都讓你承受心理和資金被占用的煎熬。

如果真有買房保值增值需求，我覺得，要看兩張“晴雨表”來決定，除了前面說的資本市場，這是大勢，還有個是土拍市場，因為房子本身是鋼筋混凝土，各地差異不大，值錢的是下面的土地，當你看到某個地方的土地價格越來越高、越來越火熱，那就應該引起你的重視了。

學習更多房產知識，歡迎關注本號。