北京買房：理清思路，購房建議1804

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

疫情前后，在房山的良鄉大學城那個地鐵站旁邊的商住房綠地諾亞方舟，全款買了商住房子，兩間屋子加起來76平米，花了120萬。結果遇見中介和開發商的債務糾紛，到現在辦不下房產證。不過好在手里有網簽合同。這事當時網上也有輿情。估計章哥可能也聽說過。最近給租給中介了，一個月4600塊錢。請問章哥。這種房子后續房產證還有救沒？另外，這種房子賣了好還是一直租著好？

A：

1、諾亞方舟，出事兒的不就是“新界七號”嗎？當然有救了，這種事兒只要拿到了房子就等著吧，不是爛尾樓就沒什么大風險。北京這種事兒雖然比例不多，但以前的案例多，早晚都能解決，甭太糾結。

2、要是我就先租著了，就算有房產證了也不在近期出手。120萬成本能租4600，刨去各種費用和空置期的租金回報率也在4%左右。這甭說跟普宅比了，在商住公寓里也至少是不低的，還要什么自行車啊？

另外一直有放寬公寓限購的傳聞，我認為是有可能，那就等等政策吧。等到了就是利好，等不到也不吃虧。

3、但長期的話換做我不會長期持有，因為不管怎么出政策，隱形風險在現有土地法律下是不可能消除的。之所以沒有機構投資者持有公寓，就是擔心隱形風險。但在這種樓市行情不好的時期無所謂，肯定不會再打壓，拿著收租金吧。

僅供參考。

二

Q:

海淀永泰東里小區有一套二層的小兩居，小區去年開始進行老舊改造，但因為有兩戶鄰居因改造后裝修不能恢復原樣（一戶裝修5年、一戶裝修2年多），拒絕改造，多次溝通無果。

還有一戶也是裝修兩年多，意見是其他層都同意改造，他們就同意改造。目前小區主管道已30年，生銹、堵塞、滲水都很嚴重，改造全部完成后，水壓上升，隨時都有爆裂、淹水、漏水的風險，安全隱患一直都在。

請問，未完成老舊小區改造的房子，后續在市場上交易，資產價格會受多大影響呢？會不會流通性都成問題？咨詢了專業律師，說同意改造的可以去法院起訴，也許能解決，但也不好說。不知道您還有什么解決思路嗎？

A：

1、未完成改造的房子，理論上資產價格不受影響。這就相當于一輛破車，平時不維護，該大修了也不修，但其價值受影響嗎？

理論上是無所謂的，正常的持續貶值而已，直到成為廢鐵的價格貶無可貶。而且如果這輛車有北京的車牌子，那在搖號的背景下就有流通價值，有人愿意為車牌子買單。

這其實不光是車，其他可二手流通的商品，包括人都是這種情況，不維護不大修的就是持續貶值，直到沒人要。但如果其附加值是具備價值+流通的，那就有人買，商品本身反倒成了附屬品。

2、但房子是不動產，是不能與小區分割的，所以會出現兩種情況。

一是小區整體不改造，那就無所謂，逐年貶值唄，反正北京還沒輪上改造的小區有的是。房產的價值由地段兒決定，現在北京很多老破小區，其本身的價值幾乎歸零，就是勉強能住而已。其在市場上交易的價格，基本都是地段兒的價值，也就是享受“服務本地化”的配套的價值。但如果說周邊小區都改造了，只有這個小區特別，那流動性會受到影響，但價值影響不太大。

第二種情況是小區內其他樓棟都改造了，只有這棟不改造，那價值就明顯受影響了。常規是其他樓棟因為改造而升值了，那這棟樓至少價格不變。而如果其他樓棟因為大行情的原因沒有升值，也就是大盤下跌了，那這棟孤樓必定跟隨大盤下跌，而且幅度會更大，超出10%甚至20%。

因為在同一小區內（或同地段內）的對比太明顯了，外來購房者都能想到，這棟破樓里必定有一個或幾個不好惹+精致利己的業主，誰愿意找這種人做鄰居？房子不好賣就只能降價，必定拉低本樓的價值，直到沒人愿意賣了才貶無可貶，但此時也幾乎失去流動性了。

3、我沒有解決思路，打官司也沒什么用，有了判決也很難執行。這就跟學校的一個班似的，成績越來越差，家長們都同意請老師來輔導，但就有幾個不想學的，誰能怎么的人家？只能是眼看著繼續拉低全班的平均分唄，但無法強制和懲罰。畢竟人家沒有刻意的搞破壞，只是單純的不想參與改變+提升而已，既不違法，這種改造也不屬于政治任務。

能采取的有效辦法都是上不了臺面兒的，就跟樓上業主聯合起來逼迫一樓的同意加電梯似的，孤立+騷擾唄，直到這家受不了。但人家如果意志堅定，那還是誰也沒轍。

僅供參考。

三

Q:

孩子2026年上小學一年級，去年和您咨詢完后，決定買了慧忠里的一居室占坑房，準備今年孩子上學后就賣出。然后換一個改善房，當前住的南沙灘小區是老公房，只有60平的兩居，想換改善型三居，現在有幾個選擇想咨詢一下：

1、最心儀的就是風林綠洲，特別喜歡小區的環境，但是預算1000左右，還得墊墊腳尖才能買一期的塔樓，實地看過感覺采光一般，戶型不通透。另外查詢了2019-2025年成交曲線，感覺風林綠洲可能是成交量不大的原因，漲的多跌的少，擔心上車后過幾年成交量上來了再大跌，就像那個海淀的橡樹灣一樣。

2、天和人家，中規中矩的商品房，大概960w左右能買一個樓王位置的三居，戶型板樓比較方正，就是小區環境一般。

3、華源冠軍城，中規中矩的小區，環境一般，1000w只能買差不多板塔結合的三居，戶型不太好。

4、鳥巢東邊的保利金泉，小區環境好，但是都是塔樓，南北不通透，1000w只能買東南或者西南的塔樓，感覺性價比一般。

現在想請教一下，從居住屬性上來看，板樓好于塔樓，但是不論冠軍城還是天和人家，小區環境都一般。后續這個奧運村街道片區應該沒有新的土地供應吧，不知道會不會有新房來沖擊現在的這幾個商品房小區房價，然后風林綠洲這種不怎么跌的，后面有沒有重蹈橡樹灣大跌的場景，想從小區保值性和持有5-10年的體驗上，請幫忙分析分析。

A：

1、這具體房源我不敢點評，不到現場的話看戶型圖都意義不大，所以只能是泛泛的聊兩句。

2、自住看自己的喜好，但從保值角度肯定是首選板樓。2003年非典是分界線，受香港淘大花園事件的影響，當年北京很多塔樓小區緊急修改規劃。之后除非是地塊兒實在難規劃的，否則大多都設計成板樓，至少是板塔。

另外住建委從2020年就公布了意見稿，要求按照套內面積報價。那如果真的全面鋪開，對于塔樓來說至少不是利好。這具體的賬我就先不算了，您要真感興趣再說。

3、是否有土地供應我不知道，但不用考慮，有了新樓盤也只是促進，有影響也是短期，不可能沖擊板塊均價，全北京全中國的大城市成熟板塊都沒有先例。這種事兒30年前就早有定論，之后也反復驗證過了，沒必要再糾結。

4、橡樹灣大跌怎么說呢，漲的多的才跌的多，還是多關心平均值吧。就跟很多人說清北畢業生送外賣似的，但實際上絕大多數都過的挺好。富人跌入斬殺線的倒霉蛋兒確實有，但不是主流。

5、如果從小區來說，那排序自然是風林綠洲，當年的廣告詞某人寫的“上上下下的享受，進進出出的舒服”，想突出的是電梯和綠化，就是容易引發聯想。這種學區房小區中的高總價戶型沒什么溢價了，所以算各項兼顧的，可以讓當地中介給算算賬，再對比一下。

然后是保利金泉，底子不太好，亂七八糟一堆破事兒，但改造的很不錯，在沒有學區的情況下保值很好，性價比也正常。

具體房源我不敢建議，盡量選擇其中宜居的吧。房子是用來住的，尤其高總價的，越宜居的至少流動性越強。

僅供參考。

四

Q:

最近想著往東城轉學，考慮到通勤，想著在龍體片區買個帶電梯，一居或者兩居，350萬左右吧，最近看了廣渠家園，感覺樓齡還算新，通勤時間也可以接受，您覺得這個小區怎么樣，麻煩您從上學的角度（目前孩子在朝陽上一年級，轉學或者小升初去東城）幫忙分析一下。

A：

1、樓齡新，但價格卻不太高，主要原因就是廣渠家園是回遷房，價格走勢一般不占優。但這種小區本身就是自住為主的，居住的性價比在剔除溢價后相對高，所以看自己更重視哪方面了。

2、常規來講，這種小區作為換學區的占坑兒房挺合適的，因為總價不高，溢價率也不算高，用完了學位相對好出手。也就是風險相對小，但得到的效果是一樣的。

常住或長期持有的話一般不太建議。畢竟是學區房，總價又不高，那除非是撿漏兒，否則溢價率怎么都算不上低，或許還偏高，從居住的性價比角度就不太劃算了，溢價部分的保值風險也一直存在。尤其旁邊就是朝陽區的，對比太明顯了，自己別扭不？

3、既然一年級就別考慮小升初了，最好是轉學，盡早適應環境和教育模式。如果等到小升初，那等于是花了全部的溢價，但只享受了不到一半的價值，我覺得不劃算。

僅供參考。

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