北京買房：理清思路，購房建議1804

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

疫情前后，在房山的良鄉(xiāng)大學(xué)城那個(gè)地鐵站旁邊的商住房綠地諾亞方舟，全款買了商住房子，兩間屋子加起來76平米，花了120萬。結(jié)果遇見中介和開發(fā)商的債務(wù)糾紛，到現(xiàn)在辦不下房產(chǎn)證。不過好在手里有網(wǎng)簽合同。這事當(dāng)時(shí)網(wǎng)上也有輿情。估計(jì)章哥可能也聽說過。最近給租給中介了，一個(gè)月4600塊錢。請(qǐng)問章哥。這種房子后續(xù)房產(chǎn)證還有救沒？另外，這種房子賣了好還是一直租著好？

A：

1、諾亞方舟，出事兒的不就是“新界七號(hào)”嗎？當(dāng)然有救了，這種事兒只要拿到了房子就等著吧，不是爛尾樓就沒什么大風(fēng)險(xiǎn)。北京這種事兒雖然比例不多，但以前的案例多，早晚都能解決，甭太糾結(jié)。

2、要是我就先租著了，就算有房產(chǎn)證了也不在近期出手。120萬成本能租4600，刨去各種費(fèi)用和空置期的租金回報(bào)率也在4%左右。這甭說跟普宅比了，在商住公寓里也至少是不低的，還要什么自行車啊？

另外一直有放寬公寓限購的傳聞，我認(rèn)為是有可能，那就等等政策吧。等到了就是利好，等不到也不吃虧。

3、但長期的話換做我不會(huì)長期持有，因?yàn)椴还茉趺闯稣撸[形風(fēng)險(xiǎn)在現(xiàn)有土地法律下是不可能消除的。之所以沒有機(jī)構(gòu)投資者持有公寓，就是擔(dān)心隱形風(fēng)險(xiǎn)。但在這種樓市行情不好的時(shí)期無所謂，肯定不會(huì)再打壓，拿著收租金吧。

僅供參考。

二

Q:

海淀永泰東里小區(qū)有一套二層的小兩居，小區(qū)去年開始進(jìn)行老舊改造，但因?yàn)橛袃蓱羿従右蚋脑旌笱b修不能恢復(fù)原樣（一戶裝修5年、一戶裝修2年多），拒絕改造，多次溝通無果。

還有一戶也是裝修兩年多，意見是其他層都同意改造，他們就同意改造。目前小區(qū)主管道已30年，生銹、堵塞、滲水都很嚴(yán)重，改造全部完成后，水壓上升，隨時(shí)都有爆裂、淹水、漏水的風(fēng)險(xiǎn)，安全隱患一直都在。

請(qǐng)問，未完成老舊小區(qū)改造的房子，后續(xù)在市場上交易，資產(chǎn)價(jià)格會(huì)受多大影響呢？會(huì)不會(huì)流通性都成問題？咨詢了專業(yè)律師，說同意改造的可以去法院起訴，也許能解決，但也不好說。不知道您還有什么解決思路嗎？

A：

1、未完成改造的房子，理論上資產(chǎn)價(jià)格不受影響。這就相當(dāng)于一輛破車，平時(shí)不維護(hù)，該大修了也不修，但其價(jià)值受影響嗎？

理論上是無所謂的，正常的持續(xù)貶值而已，直到成為廢鐵的價(jià)格貶無可貶。而且如果這輛車有北京的車牌子，那在搖號(hào)的背景下就有流通價(jià)值，有人愿意為車牌子買單。

這其實(shí)不光是車，其他可二手流通的商品，包括人都是這種情況，不維護(hù)不大修的就是持續(xù)貶值，直到?jīng)]人要。但如果其附加值是具備價(jià)值+流通的，那就有人買，商品本身反倒成了附屬品。

2、但房子是不動(dòng)產(chǎn)，是不能與小區(qū)分割的，所以會(huì)出現(xiàn)兩種情況。

一是小區(qū)整體不改造，那就無所謂，逐年貶值唄，反正北京還沒輪上改造的小區(qū)有的是。房產(chǎn)的價(jià)值由地段兒決定，現(xiàn)在北京很多老破小區(qū)，其本身的價(jià)值幾乎歸零，就是勉強(qiáng)能住而已。其在市場上交易的價(jià)格，基本都是地段兒的價(jià)值，也就是享受“服務(wù)本地化”的配套的價(jià)值。但如果說周邊小區(qū)都改造了，只有這個(gè)小區(qū)特別，那流動(dòng)性會(huì)受到影響，但價(jià)值影響不太大。

第二種情況是小區(qū)內(nèi)其他樓棟都改造了，只有這棟不改造，那價(jià)值就明顯受影響了。常規(guī)是其他樓棟因?yàn)楦脑於盗耍沁@棟樓至少價(jià)格不變。而如果其他樓棟因?yàn)榇笮星榈脑驔]有升值，也就是大盤下跌了，那這棟孤樓必定跟隨大盤下跌，而且幅度會(huì)更大，超出10%甚至20%。

因?yàn)樵谕恍^(qū)內(nèi)（或同地段內(nèi)）的對(duì)比太明顯了，外來購房者都能想到，這棟破樓里必定有一個(gè)或幾個(gè)不好惹+精致利己的業(yè)主，誰愿意找這種人做鄰居？房子不好賣就只能降價(jià)，必定拉低本樓的價(jià)值，直到?jīng)]人愿意賣了才貶無可貶，但此時(shí)也幾乎失去流動(dòng)性了。

3、我沒有解決思路，打官司也沒什么用，有了判決也很難執(zhí)行。這就跟學(xué)校的一個(gè)班似的，成績?cè)絹碓讲睿议L們都同意請(qǐng)老師來輔導(dǎo)，但就有幾個(gè)不想學(xué)的，誰能怎么的人家？只能是眼看著繼續(xù)拉低全班的平均分唄，但無法強(qiáng)制和懲罰。畢竟人家沒有刻意的搞破壞，只是單純的不想?yún)⑴c改變+提升而已，既不違法，這種改造也不屬于政治任務(wù)。

能采取的有效辦法都是上不了臺(tái)面兒的，就跟樓上業(yè)主聯(lián)合起來逼迫一樓的同意加電梯似的，孤立+騷擾唄，直到這家受不了。但人家如果意志堅(jiān)定，那還是誰也沒轍。

僅供參考。

三

Q:

孩子2026年上小學(xué)一年級(jí)，去年和您咨詢完后，決定買了慧忠里的一居室占坑房，準(zhǔn)備今年孩子上學(xué)后就賣出。然后換一個(gè)改善房，當(dāng)前住的南沙灘小區(qū)是老公房，只有60平的兩居，想換改善型三居，現(xiàn)在有幾個(gè)選擇想咨詢一下：

1、最心儀的就是風(fēng)林綠洲，特別喜歡小區(qū)的環(huán)境，但是預(yù)算1000左右，還得墊墊腳尖才能買一期的塔樓，實(shí)地看過感覺采光一般，戶型不通透。另外查詢了2019-2025年成交曲線，感覺風(fēng)林綠洲可能是成交量不大的原因，漲的多跌的少，擔(dān)心上車后過幾年成交量上來了再大跌，就像那個(gè)海淀的橡樹灣一樣。

2、天和人家，中規(guī)中矩的商品房，大概960w左右能買一個(gè)樓王位置的三居，戶型板樓比較方正，就是小區(qū)環(huán)境一般。

3、華源冠軍城，中規(guī)中矩的小區(qū)，環(huán)境一般，1000w只能買差不多板塔結(jié)合的三居，戶型不太好。

4、鳥巢東邊的保利金泉，小區(qū)環(huán)境好，但是都是塔樓，南北不通透，1000w只能買東南或者西南的塔樓，感覺性價(jià)比一般。

現(xiàn)在想請(qǐng)教一下，從居住屬性上來看，板樓好于塔樓，但是不論冠軍城還是天和人家，小區(qū)環(huán)境都一般。后續(xù)這個(gè)奧運(yùn)村街道片區(qū)應(yīng)該沒有新的土地供應(yīng)吧，不知道會(huì)不會(huì)有新房來沖擊現(xiàn)在的這幾個(gè)商品房小區(qū)房價(jià)，然后風(fēng)林綠洲這種不怎么跌的，后面有沒有重蹈橡樹灣大跌的場景，想從小區(qū)保值性和持有5-10年的體驗(yàn)上，請(qǐng)幫忙分析分析。

A：

1、這具體房源我不敢點(diǎn)評(píng)，不到現(xiàn)場的話看戶型圖都意義不大，所以只能是泛泛的聊兩句。

2、自住看自己的喜好，但從保值角度肯定是首選板樓。2003年非典是分界線，受香港淘大花園事件的影響，當(dāng)年北京很多塔樓小區(qū)緊急修改規(guī)劃。之后除非是地塊兒實(shí)在難規(guī)劃的，否則大多都設(shè)計(jì)成板樓，至少是板塔。

另外住建委從2020年就公布了意見稿，要求按照套內(nèi)面積報(bào)價(jià)。那如果真的全面鋪開，對(duì)于塔樓來說至少不是利好。這具體的賬我就先不算了，您要真感興趣再說。

3、是否有土地供應(yīng)我不知道，但不用考慮，有了新樓盤也只是促進(jìn)，有影響也是短期，不可能沖擊板塊均價(jià)，全北京全中國的大城市成熟板塊都沒有先例。這種事兒30年前就早有定論，之后也反復(fù)驗(yàn)證過了，沒必要再糾結(jié)。

4、橡樹灣大跌怎么說呢，漲的多的才跌的多，還是多關(guān)心平均值吧。就跟很多人說清北畢業(yè)生送外賣似的，但實(shí)際上絕大多數(shù)都過的挺好。富人跌入斬殺線的倒霉蛋兒確實(shí)有，但不是主流。

5、如果從小區(qū)來說，那排序自然是風(fēng)林綠洲，當(dāng)年的廣告詞某人寫的“上上下下的享受，進(jìn)進(jìn)出出的舒服”，想突出的是電梯和綠化，就是容易引發(fā)聯(lián)想。這種學(xué)區(qū)房小區(qū)中的高總價(jià)戶型沒什么溢價(jià)了，所以算各項(xiàng)兼顧的，可以讓當(dāng)?shù)刂薪榻o算算賬，再對(duì)比一下。

然后是保利金泉，底子不太好，亂七八糟一堆破事兒，但改造的很不錯(cuò)，在沒有學(xué)區(qū)的情況下保值很好，性價(jià)比也正常。

具體房源我不敢建議，盡量選擇其中宜居的吧。房子是用來住的，尤其高總價(jià)的，越宜居的至少流動(dòng)性越強(qiáng)。

僅供參考。

四

Q:

最近想著往東城轉(zhuǎn)學(xué)，考慮到通勤，想著在龍?bào)w片區(qū)買個(gè)帶電梯，一居或者兩居，350萬左右吧，最近看了廣渠家園，感覺樓齡還算新，通勤時(shí)間也可以接受，您覺得這個(gè)小區(qū)怎么樣，麻煩您從上學(xué)的角度（目前孩子在朝陽上一年級(jí)，轉(zhuǎn)學(xué)或者小升初去東城）幫忙分析一下。

A：

1、樓齡新，但價(jià)格卻不太高，主要原因就是廣渠家園是回遷房，價(jià)格走勢一般不占優(yōu)。但這種小區(qū)本身就是自住為主的，居住的性價(jià)比在剔除溢價(jià)后相對(duì)高，所以看自己更重視哪方面了。

2、常規(guī)來講，這種小區(qū)作為換學(xué)區(qū)的占坑兒房挺合適的，因?yàn)榭們r(jià)不高，溢價(jià)率也不算高，用完了學(xué)位相對(duì)好出手。也就是風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小，但得到的效果是一樣的。

常住或長期持有的話一般不太建議。畢竟是學(xué)區(qū)房，總價(jià)又不高，那除非是撿漏兒，否則溢價(jià)率怎么都算不上低，或許還偏高，從居住的性價(jià)比角度就不太劃算了，溢價(jià)部分的保值風(fēng)險(xiǎn)也一直存在。尤其旁邊就是朝陽區(qū)的，對(duì)比太明顯了，自己別扭不？

3、既然一年級(jí)就別考慮小升初了，最好是轉(zhuǎn)學(xué)，盡早適應(yīng)環(huán)境和教育模式。如果等到小升初，那等于是花了全部的溢價(jià)，但只享受了不到一半的價(jià)值，我覺得不劃算。

僅供參考。

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