1688戶村民搬新房“中國淘寶第一村”蝶變

里仁洞村復建的宗祠，實現文化保護與土地利用的平衡。曾冬梅/攝

從“住有所居”到“住有優居”。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

2月9日，難得一見的晴朗好天氣，廣州市里仁洞村仁悅花園大門外的廣場上，老人們三三兩兩聚在一起曬太陽、拉家常，置辦年貨歸來的居民拎著大包小包走進小區大門，笑著與迎面而來的鄰居打招呼。

小區內樹木蔥蘢、景觀錯落有致，30多層高的樓房外立面采用玻璃與質感涂料，簡約大氣，樓間距最大達80米，戶內層高3米并配置雙層中空玻璃，從外到內都與目前市場上新建的商品房小區無異。但其實這是一個安置房小區。

里仁洞村曾有“中國淘寶第一村”的稱號，電商產業一度蓬勃發展，但建筑密度過高、公共服務配套不足、生態環境不佳等問題也制約了當地的經濟發展，影響了居民生活品質。2018年，經村集體股東大會表決同意，該村決定開展全面改造。據了解，里仁洞村是廣州在建規模最大的舊村改造項目，總投資超500億元，采用“政府引導、國企主導、村民參與、市場運作”的模式，探索集產業升級、空間重塑、生態修復、文化傳承、民生改善于一體的低效用地再開發路徑。

1月31日，里仁洞村的復建小區——仁悅花園舉行了首期復建房入伙儀式，1688戶村民陸續搬進新居，實現“住新屋、過大年”的心愿。高閏妹是首批簽約支持改造的村民，此前一直居住在47平方米的危房里，如今已喬遷90平方米的精裝房。“非常滿意，再也不用提心吊膽了，感謝政府。”她滿面笑容的對中國房地產報記者表示，新家寬敞明亮，樓下又有公園般的小區環境，以前都不敢想象能有這么漂亮的房子住。

據悉，2026年，里仁洞村更新改造項目預計還將交付1474套復建住宅，進一步惠及民生。

“握手樓”村落變身現代化小區

里仁洞村改造前的樣貌（受訪者供圖）

里仁洞村位于廣州市番禺區南村鎮西部，始建于明代，因多姓聚居取“里仁”表團結仁愛之義，“洞”則源于其小盆地般的地勢。十多年前，憑借便利的交通、低廉的房租及密集的快遞網點等優勢，該村吸引了大批的電商從業者。2015年，在阿里研究院評選的全國活躍網店數最多的十大淘寶村中，里仁洞村排在首位，因此被譽為“中國淘寶第一村”。

電商產業的發展提高了村民的收入，但作為典型的城中村，里仁洞村亦存在諸多發展短板。如，片區建筑以低矮廠房、握手樓為主，容積率低、土地產出效率不足，大量土地資源處于低效利用狀態；人居環境不佳，人均公服設施用地僅為廣州市標準的三分之一，消防、噪聲、排污、內澇等問題突出；產業層次偏低，以傳統倉儲、低端加工、電商散戶為主，產業布局散亂，缺乏龍頭企業引領，產業鏈條不完整，抗風險能力弱。

25歲的零世桃之前居住在里仁洞村的一棟自建房，除了兩層自住，其他都用于出租。他還記得電商商家每晚加班加點的景象，“淘寶上賣的服裝很多都是從我們這里發貨的”。但村里的居住環境也急需改善，“電線線路錯綜復雜，有時還會停電。巷子也很窄，基本就是‘握手樓’的狀態，太陽光照不進來。下雨后，巷子里還會有各種異味。”

據零世桃介紹，里仁洞村附近沒有中學，他上初中要到幾公里外的學校，騎單車的話需要15分鐘左右，還要途經正在施工的主干道，家長們都很擔心學生的安全問題，為此，村里特地安排了校巴接送。“大家都想改善生活環境，根據規劃，改造后醫院、學校就在家門口，很方便。所以我們都很支持改造，我們家是第一批簽約的。”

高閏妹告訴中國房地產報記者，里仁洞村改造前，她與女兒蝸居在47平方米的老舊祖屋，因為年久失修，一根房梁曾滑落下來，還是村委的工作人員幫忙撐起來。“想想都后怕，如果砸到人怎么辦。”正是因為居住環境惡劣，得知村子要全面改造時，她主動邀請工作人員上門簽約，積極支持改造工作。

仁悅花園小區內配置了游樂設施。曾冬梅/攝

2025年10月，里仁洞村的首批10棟復建房交付使用，1688套75平方米至180平方米的住宅，滿足了村民的多樣化居住需求。據了解，該項目的復建房對標商品房，外立面采用玻璃及質感涂料，簡潔挺拔、歷久彌新；小區最大樓間距達80米，保障戶戶采光充足、視野開闊；小區綠化率超40%，景觀面積超1萬平方米，劃分出活力草坪、兒童區和輕氧健身場等功能空間；室內主要房間采用雙層中空隔熱玻璃，冬暖夏涼，保障居住舒適度。

仁悅花園寬敞大氣的電梯廳。曾冬梅/攝

配套設施的短板也補上了，周邊配建18班幼兒園、36班九年一貫制學校、敬老院、社區服務中心、肉菜市場和商業設施，社區內部設置約400米環形跑道、兒童游樂場、4個羽毛球場、游泳池和多處健身場地等，實現從“住有所居”到“住有優居”的升級。

零世桃家分到了首期復建房的2套精裝房，1套150平方米，另1套60平方米。按照相關政策，他們家一共可以分到400多平方米的復建面積，除了自住外，剩余的房子可以對外出租。“很滿意，我們村的復建房比其它回遷房好很多，配套、園林、戶型等各方面都不輸商品房，未來村子的物業陸續建成、出租，分紅也會比以前多。”

高閏妹喬遷新居，喜悅之情溢于言表。曾冬梅/攝

中國房地產報記者上門探訪時，高閏妹正坐在新家的客廳看電視，南向的陽臺灑滿了太陽的金光。“你看，電視、冰箱、洗衣機，廚房的櫥柜、灶具、煙機都是贈送的。”她打趣說，之前用的是上開蓋的波輪洗衣機，現在得重新學習使用滾筒洗衣機了。“我都70多歲了，還能住上這么漂亮的房子，你說多好，是不是要知足常樂、珍惜眼前？”

“拆、治、興”并舉的新路徑

里仁洞村是廣州市目前體量最大、涉及村民搬遷數量最多的城市更新項目之一，改造范圍約162公頃，總建設量近400萬平方米。2017年，該村開展改造意愿摸查，2018年獲得超過80%的村集體經濟組織成員同意。2019年，里仁洞村與越秀地產簽署合作協議，全面啟動城中村改造。

據了解，該項目通過“政府引導+國企實施+市場運作+村民共建”的協作機制，同步推進“拆整結合、產業集聚、生態修復、文化保護”四大任務，既實現了將原本零散的村民集中安置至配套完善的復建區，又騰挪出了寶貴空間聚焦規劃現代產業，同步大幅增補公服與市政設施、系統整治河涌水系、提升區域綠化品質，最終實現“村莊布局優化、產業集聚發展、生態健康優美”的全域土地綜合整治目標。

其中，“國企主導+村民參與”的方式有效解決了舊改項目資金籌措難、村民改造主動性低的難點。里仁洞村的改造總成本約209億元，預計總投資超過500億元，依托越秀地產的市場化融資優勢搭建穩定資金籌措渠道，可有效規避零散開發的資金斷裂風險。在決策流程上，改造意愿征集、合作企業引入、實施方案制定、補償方案確定等關鍵環節，該項目均組織村民表決，充分尊重村民意愿，保障村民的知情權、參與權與決策權。在村民權益方面，通過“土地置換+安置先行”模式，優先安排村民復建住宅和公建配套建設，并通過搖珠分房、物業補償、產業分紅等方式，確保村民共享改造收益。

配套設置短缺是不少城中村的痛點。據越秀地產相關人士介紹，里仁洞村更新改造項目將以高于基準的16%比例實現社區配套，補齊區域公共服務設施配套短板，規劃建設45萬平方米、346處公服及市政設施，包括11所學校，4處醫療養護機構。

村子改造后，原來的產業如何延續、村集體的收入如何保障也是村民們關心的熱點問題。根據當地政府的規劃，通過產業升級和功能復合，預計該項目全部建成后可提供產業總建筑面積122.93萬平方米，年均總產值約達100億元，年總稅收約10億元，預計引入約2000家企業，創造就業崗位12萬個。“安居樂業”將成為里仁洞村民幸福生活的真實寫照。

截至目前，里仁洞村更新改造項目已建成約47萬平方米安置房和約26.17萬平方米市政公服設施，番禺區番廣附萬博學校已正式開學，為片區提供約4000個學位。2026年該項目計劃交付1474套復建住宅，力爭在2028年全面完成安置區建設后，推動片區產業升級與集體經濟高質量發展。

“全域土地綜合整治+城市更新”的有機融合，“拆、治、興”協同發展的新路徑為里仁洞的村民們繪就了美好生活的新畫卷，也為其他大中型城市的城市更新提供了可復制、可推廣的“廣州經驗”。