救樓市的可行方案：中西醫并用，六大招齊發（樓市討論之三）

來源：董藩

與早期相比，近10年，我較少公開評論樓市及其調控政策。但自疫情發生以來，我20余次通過各種特殊途徑向決策高層建議盡快取消限購、限貸、限價等各種抑制政策，轉向鼓勵交易，以避免樓市垮塌對經濟發展與社會安全造成巨大的沖擊（感謝相關權威機構與智庫的協助）。我很欣慰地看到住宅購買首付降到15%、商辦物業購買首付降到30%、對疫情之后因經濟困難等原因違約但積極設法還款者給予征信修復機會、控制建設用地供應、調整還款政策、放松“三條紅線”管理、出臺財稅扶持政策、放松對開發融資管制、對商業地產開放Reits融資渠道、處理好爛尾樓問題、改善預期等建議吻合了隨后陸續出臺的救市政策（雖然我也覺得許多政策出臺的時間有些晚，分拆出臺也使得力度不足），這也堅定了我繼續獻計獻策的決心——我同時認為，從目前的形勢看，亟須鼓勵所有有識之士參政議政，群策群力，才能盡快走出困境。

一、必須把救樓市上升到政治高度：這不僅是行業發展問題，更是國家安全問題

如果說過去幾年關于樓市的爭論像一場拉鋸戰，那么現在鋸齒已嚴重傷及系統本身的骨骼。在這個階段，再爭論、糾結“該不該救樓市”，已是嚴重違時悖勢了。真正需要討論的，只剩下兩個問題：一是救樓市究竟要不要上升到政治和國家安全高度；二是我后面將討論的，究竟用什么樣的方案，才能真正止血、穩盤、重建信心。

在前面兩篇文章中，我講過，房地產在中國已經遠遠超出“一個行業”的范疇，它至少同時承擔著四種功能：第一，作為財富的主要表現形式，它是居民部門的核心資產；第二，作為抵押品的主體，它是金融體系運行的基礎；第三，作為生產要素，它是地方財政的重要來源；第四，作為保值與增值載體，它是社會預期和信用制度的主要支撐。這四點疊加在一起，意味著一個結論：房地產價格不是普通市場變量，而是系統變量。

為了說明為什么必須把救樓市上升到政治高度，除了上面的觀點外，我有必要再做四點強調：

第一，房地產業的地位，是其他行業無法替代的，它不僅是國民經濟的主導產業，還是支柱產業和先導產業。在國民經濟體系中，只有房地產業才具有這樣的地位。即使在美、英、加、澳這樣的發達國家，房地產業大多也是第一大產業，至少位居前三。

第二， 房地產業與整個國民經濟深度嵌合、交織在一起。它通過前向關聯、后向關聯、側向關聯，把整個國民經濟連接為網狀、立體、多層次的綿長、復雜的產業鏈。從這個意義上說，房地產業約等于國民經濟。

第三，房地產投資與交易的暴跌，會導致國民經濟收縮的加劇。在正常狀態下，房地產業貢獻巨大，在中國它曾提供了上億的就業機會和65%左右的地方本級財政收入，以及決定著30%-40%的GDP總量的實現。當房地產投資與交易暴跌時，影響的不僅是行業本身，還通過產業關聯，把整個國民經濟拖入困境，全社會可能因失業、收入下降、債務增加而陷入不穩定狀態，GDP總量大幅收縮。

第四，沒有房地產業保不住經濟與社會穩定。房地產業興，則經濟興；房地產業衰，則經濟衰——這是世界各國發展實踐已證明的規律。只要房地產市場不能有效恢復、健康發展，很多人就找不到工作，更多人就沒有收入或收入下降，信貸糾紛就會增加，信貸質量就會惡化，經濟秩序就受到威脅。所以，沒有房地產交易的恢復，保不住當前的中國經濟與社會秩序。

基于這樣的客觀事實，你就會理解，為什么在任何一個決策機制成熟的國家，當房地產這樣的關鍵資產發生系統性下跌時，都不會把問題簡單地歸結為“市場自我出清”。原因很簡單：現代經濟從來不是自然生態系統，而是信用—制度—預期共同構成的人工系統。

正因為如此，我說房價連續下跌，就會動搖信用、財政、就業與預期四大經濟與社會發展的底座！西方宏觀經濟學從來不把關鍵資產價格的崩塌視為“道德審判的勝利”。從歐文·費雪的“債務—通縮”理論，到明斯基的金融不穩定假說，再到辜朝明總結的“資產負債表衰退”學說，反復證明的一件事是：在高杠桿社會里，對房地產這樣的關鍵資產來說，價格一旦失控下行，市場并不會自動修復，而是會通過信用機制把局部問題擴大為整體衰退甚至社會運轉的癱瘓。這也是在發生經濟危機時，西方國家為什么都要先救樓市的主要原因。

所以，把救樓市上升到政治和國家安全高度，努力救市，避免出現連續幾十年的大衰退，并不是偏袒這個行業，而是承認一個現實：你可以討厭房地產，但你不能假裝它不存在；你可以承受房價的短期波動，但你無法承受房價持續下跌的政治代價與國家安全代價；你可以想轉型的事兒，但你不能在轉型前把經濟與社會運轉的底盤拆掉。

【對策性講座】3月14日將在北京舉辦線下講座：（1）《兩會精神、經濟形勢、企業出路與財富保全》（由經濟學家、房地產專家董藩教授主講，謝絕帶入手機等任何電子設備，安檢入場）；（2）《稅收處罰爭議、稅務行政復議與企業合法利益挽回對策》（某著名稅務專家主講）；（3）《最高院司法解釋下強制社保、無效合同與企業用工風險管控》，講授強制社保條件下社保、公積金風險處理，調薪調崗裁員風險規避，加班、休假、工傷問題的處理技巧等。某知名勞動糾紛處置律師主講。為避免以往歷次公益（免費）講座中出現的隨意報名、到場比率較低現象，本次講座報名收取標準學費5000元/人?天的1/10即500元/人?天作為場地費和報名約束條件（不退）。報名者私信留下真實姓名、單位、職務、手機、微信。

二、為什么此前努力救市卻不見效果？

（此部分約5000字略去……）

三、中西合璧，六大招齊發：一套真正打在關鍵節點上的系統修復方案

市場到了今天這個地步，必須先穩預期，再調結構；先止血，再康復；先保系統，再談優化。這樣說來，能真正救起樓市的方案，肯定不是單味“猛藥”，而是一套同時修復預期、供給、需求與信用支撐的“猛藥組合拳”。可以形象地說：必須來一次“中醫調氣血+西醫穩心跳”的系統治療。

我在此給出六個大招，但這六大招合為一套藥方，必須同步推出，互相支撐、助攻，效果才顯著。絕對不可以再拆解開，一招、一式地嘗試，再那樣哩哩啦啦、羞羞答答、扭扭捏捏地救市——在救市政策的邊際效應趨近于零的大背景下，這如同將幾顆小石子扔進水里，根本激不起浪花。而我這套“董氏方案”，強調的是必須把這些“石子”粘成一塊“大石頭”，然后再往水里扔，這樣效果就不一樣了。

第一招：重新確認房地產業的支柱、主導和先導地位——先救信心

這招是“中醫”招數，是負責“調理氣血與體質”的——救樓市，第一步不是放錢，而是放話；不是刺激需求，而是穩定預期。要通過中央文件，重新確認房地產業的支柱、主導和先導產業地位，恢復市場主體的信心。

支柱產業地位是指房地產業在國民經濟中占有絕對重要地位，在GDP創造、財稅收入、就業量方面對經濟發展起到支撐作用；主導性產業地位是指房地產業在開發、經營和消費過程中，和建筑、建材、規劃、設計、園林綠化、建筑機械、家具、裝修、運輸、物業管理、金融等許多行業發生了前向、后向和側向關聯，帶動著一大批企業的生產經營活動；先導產業也可以理解為基礎產業，意指房地產既是社會生產的基本條件，又是社會生活的基本條件，是城鎮生產經營和社會生活的物質基礎。城鎮經濟要發展，房地產業必須首先發展起來。

我認為，當前樓市最大的問題，并不是庫存、負債或利率問題，而是一個致命的判斷正在被市場廣泛接受：“房地產業在未來經濟中已經‘失重’，是被刻意壓制的。”這一判斷會導致所有市場主體做出一致的選擇：不買、不投、不接盤、不擴張。

任何宏觀政策，真正的起效點，都不是文件發布那一刻，而是市場形成一致預期的那一刻。因此，重新確認房地產業的支柱、主導和先導產業地位，不是一句表態，而是一個制度糾偏信號。它的作用至少體現在四個層面：第一，它直接改變風險定價的方向；第二，它直接改變銀行在信貸資產配置方面的態度，這樣的文件提供了制度背書；第三，它為居民重新建立起長期資產保值增值預期；第四，它是后五招生效的前提。沒有這一招，后面的所有政策都會被市場理解為“權宜之計”，而不是“方向性轉變”，因此就談不上預期的改變。要通過這一招，讓全社會知道房地產業對中國經濟發展和社會穩定的托底作用是長期的。一些人認為房地產業應該退出經濟舞臺了，這種認識是錯誤的。

第二招：暫停房地產建設用地供應3—5年——從源頭切斷“越等越便宜”的邏輯

在一個已進入下行周期的市場里，繼續供應建設用地，本質上是在向市場反復傳遞一個信號：“未來供應只會更多，價格只會更低。”可以說，繼續供地是當前最容易被忽視、但殺傷力極強的政策誤區。

房地產不同于一般商品，它有三個特殊屬性：投資周期極長；資金密集度極高；價格預期高度依賴“未來供給判斷”。在這些市場特征之下，只要供給端不收縮，需求端就一定會觀望。

疫情發生后，預感到樓市可能出現大衰退，我多次呼吁要緊縮全國性開發建設用地供應，以改變市場預期。特別是三、四線城市的土地供應，必須結合去庫存的情況嚴格控制供應計劃。后來國家政策中雖也有了這方面表述，但約束較松，對預期影響較弱。

為此，我強烈建議暫停房地產開發用地供應3—5年（其實現在想賣地也很難），其中一線城市至少暫停供應3年，二、三線城市至少要暫停4年或5年。這并不是不合理的行政干預，而是典型的逆周期供給管理，其邏輯非常清晰：第一，它直接凍結“無限增量”的心理預期。當市場確認“新盤不會源源不斷出現”，觀望動機才開始變弱。第二，它能為存量出清爭取時間窗口。庫存不是靠價格暴跌消化的，而是靠交易恢復和上漲預期消化的。第三，它能倒逼地方政府從“賣地沖動”轉向“盤活存量”。這本身就是結構轉型的一部分。第四，它與允許房價合理上漲形成協同效應。供給收縮+價格企穩，是修復資產負債表的必要條件。

如果說第一招是“定心丸”，那么這一招就是“止血鉗”，意義同樣重大。當然一些已批未建或在建項目，可以照常推進。

第三招：修改調控思路，允許房價合理上漲——這是修復信用的必要條件，而不是投機縱容

在高杠桿社會里，房價持續下跌的后果從來不是“更公平”，而是一系列無法承受的后果：居民資產負債表持續惡化；銀行信貸違約持續增加、風險偏好持續下降；消費與投資同步收縮；信用渠道全面堵塞，寬松的貨幣政策失效。

在當前階段，中國城鎮中的住房自有化率估計在90%左右。房價的下跌已經傷害到城鎮中這90%的有房家庭，并引起了自我認知反思和對調控政策的反思。目前對房價“漲”的渴望和“跌”的恐懼，已經成為社會性情緒（不能只看網上的表達，中高收入家庭在網上留言表達不滿的頻率通常較低）。

銀行、財稅部門、地方政府、開發商、建筑商、建材商等，毫無疑問，都希望價格走勢逆轉、交易增加，而不是市場繼續向下，交易與價格惡化。

允許房價合理上漲，不是給樓市打“興奮劑”，而是要穩定樓市的“生命體征”——本質上是在完成至少四項修復：第一，修復居民資產負債表。資產價格不修復，消費就不會修復；消費不修復，經濟就不可能真正企穩。第二，修復銀行對房地產資產的信心。金融系統一旦只剩“防守模式”，任何寬松政策都會失靈。第三，修復財政收支平衡表。過分依賴房地產業有問題，但土地財政突然“干涸”，肯定也是要命的事兒。第四，修復“交易即合理”的市場認知。價格如果永遠被壓制，交易就永遠是錯誤行為，市場自然被凍結。

必須強調的是：“允許合理上漲”≠“鼓勵暴漲”。這次房價下跌，整體上大約滑落了5年多時間。如果未來5-10年能漲回最高點，是合理的修復，不算暴漲。當然，個別城市某段時間漲得快些也是可以理解的，是需求者用腳投票的結果，不必恐懼，更不要反手打壓。

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第四招：廢除一線城市限購政策，允許購房入戶——搞好“控制人口”與“防止衰退”之間的平衡

限購政策在房價上行期或許有其短期意義，但在下行期繼續限購，等同于主動掐死最有支付能力、最穩定的需求群體，也從勞動力供給和創造力角度加劇了城市衰退。必須放開京、滬、深（廣州已經基本放開）的房地產限購了！放得越晚，風險越高，救市的代價就越大。要從政治和國家安全角度考慮房價下滑、信貸違約等問題，而一線城市房價的穩定及適當回升是突破困境的關鍵著力點。

首先，對交易進行行政限制只能作為階段性調控手段，若長期實施就不符合市場的本質要求，也不利于資源配置效率的提升。當然，這不否定住房保障的必要性，政府也必須讓低收入家庭有房住。目前，通過保障+市場化租賃，基本能解決這個問題。

其次，京、滬、深是全國樓市的“擎天柱”與“領頭羊”，它們的交易不回復、價格下跌趨勢不改變，全國樓市絕無可能走出困境。尤其是北京，它是全中國經濟的決策中心、方向盤和真正龍頭，也是上海、深圳等一、二線城市的帶頭大哥和風向標。毫不夸張地說，北京房地產交易的恢復對全國房地產業甚至整個國民經濟信心的恢復具有提振和引領作用——這涉及到全社會就業穩定、財政收入恢復、GDP增速回升問題，進而涉及到國家安全問題。

最后，不能把這幾大都市樓市狀況只看成這些城市自己的事情，也不應該僅由他們自己來確定其發展思路。全世界最強大的城市，都是交易最活躍的城市，富有活力本就是強大的應有之義。價格高、交易量大是城市活力和影響力的直接體現，中國與世界的競爭，某種意義上就是大都市活力與GDP規模的競爭。而京、滬、深樓市交易的連續下滑，不僅會嚴重打擊全國市場的信心，更影響中國經濟、社會的國際形象——我們不能給全世界一種“中國正陷入衰敗”的判斷。

為此，應該允許任何人購買京、滬、深等一線大都市的房產，并允許購房入戶。如果擔心戶籍人口增長過快，可退一步，考慮對已在京、滬、深有房或新購房、納稅五年以上的家庭，才允許其落戶，允許子女正常入學、正常在北京參加高考——不應再借助房地產再搞戶籍歧視和教育歧視了。

至于國家控制京滬人口規模的要求，完全不用擔心——只要嚴格控制未來住宅的開發規模就可以，因為居住空間規模可以約束人口增長規模。放開限購政策只會有限增加城市人口，絕對不會失控。另外，年輕人適當回流京、滬，對緩解它們的老齡化程度和改善社保基金收支平衡也具有重大意義，而繼續控制就會看到京滬慢性衰亡，城市活力、創新性喪失。

第五招：明確宣布20年內不考慮征收住宅房產稅——一次針對“不確定性”的精準清除

房產稅的征收，會通過提高持有成本、改變長期預期、削弱資產屬性、改寫租買比較、抑制改善鏈條等多通道、疊加式地打擊商品住宅需求。在經濟下行期征收住宅房產稅，其殺傷力之所以會被“放大”，并不在于稅率本身有多高，而在于宏觀環境與制度沖擊發生了同向疊加。

首先，下行期的核心特征是現金流收縮但債務未降。在下行期，居民收入增速放緩、就業不穩定、企業利潤被壓縮，社會整體被迫從“資產思維”轉向“現金思維”。而房產稅恰恰是一種以現金流為征收基礎的剛性支出：不論你是否出租、不論房價漲跌、不論家庭收入是否下降，一般都必須定期繳納。這種“無視周期的支出”，在現金流緊張階段，會顯著強化心理壓力，使原本還能勉強持有的住房資產，迅速被視為負擔而非優勢。

其次，在較長的下行期，資產價格會被不停地向下修正。房產稅的出現，會被市場自然地資本化進房價預期中——不是一次性沖擊，而是長期折現。當居民已經普遍預期房價難以上漲時，再疊加“未來每年都要交稅”的確定性負擔，購房者的理性選擇只能是進一步降低出價、延遲入場，甚至退出市場；有房業主也可能選擇出售。由此形成的不是“溫和調節”，而是需求側的踩踏式崩盤。

最后，下行期的房地產本身正處在去庫存、去杠桿、去信用的過程中。征收房產稅會直接抬高持有成本，加速拋售、延緩改善、凍結換房鏈條，從而使成交量與價格形成負反饋。原本應靠時間修復的調整，會被制度性成本推向更陡峭的下滑路徑。

因此，在經濟下行期征收房產稅，實質上是在需求最脆弱、信心最敏感、現金流最緊張的時候，引入一項永久性負擔。它的殺傷力不是線性的，而是通過預期、價格、交易行為的連鎖反應被成倍放大。更關鍵的是，下行期的經濟運行高度依賴信心與預期穩定，而房產稅征收，釋放的制度信號是：住宅資產不再被政策層面視為需要重點呵護的穩定器。在增長期，這種信號尚可被新增收入所對沖；但在下行期，它會被理解為“政策容忍甚至接受資產價格繼續下調”。一旦這種預期形成，市場行為會迅速轉向防御，購房從“必要決策”變為“高風險行為”。

根據當前及未來的經濟形勢，明確“20年不征住宅房產稅”，不是永久承諾，而是給市場一個足夠長的確定窗口，讓預期重新形成。這么做意義在于：第一，它會終結“無限等待”的博弈。穩定預期一旦確定，交易才會發生。第二，它釋放了一個極強的制度穩定信號。制度不反復，本身就是最大的利好。第三，它為長期持有提供了安全邊界。房產回歸“長期資產”屬性，而不是政策博弈籌碼。

采取這項措施，是一次典型的“中醫式調理”：不是刺激需求，而是去掉內耗。

第六招：允許按揭借款者五年內只還利息、不還本金——這是為現金流減壓，而不是為債務開脫

在當前經濟下行、就業承壓、樓市持續下滑而常規救市措施效果有限的背景下，大量家庭的斷供問題并不是“不想還”，而是現金流被收入增長放緩、資產價值下跌、預期高度不穩同時擠壓的結果。在這種狀態下，繼續強行維持原有還本節奏，結果只有一個：違約風險上升，銀行資產質量惡化，系統壓力放大。

允許按揭借款者在自愿前提下，五年內只還利息、不還本金，其意義遠不止于“緩解個別家庭壓力”，而是對宏觀穩定具有系統性價值。

首先，這一安排直接針對的是當前最突出的問題——居民現金流斷裂風險。經濟困難時期，問題往往不在于居民“資產為負”，而在于“月供無法持續”。房貸本息合并還款，在收入下降或失業沖擊下極易形成剛性擠壓，誘發違約與被動拋售。只還利息，相當于在不否定契約、不減記債權的前提下，為家庭爭取一個現金流緩沖時段，使“暫時困難”不至于演變為“結構性破產”。這對防止大規模斷供，具有立竿見影的效果。

其次，這一政策能顯著降低被迫拋售的供給沖擊。在下行期，樓市最危險的并非需求不足本身，而是因斷供引發的集中拋售。一旦形成價格踩踏，資產縮水會反過來加劇金融系統風險。允許暫緩償還本金，本質上是把“去杠桿”從暴力出清，轉化為通過時間重組來解決問題，這有助于避免房價、銀行資產質量和居民信心的同步坍塌。

再次，這種做法有助于修復政策信任與預期。當前很多救市工具之所以失效，不是政策力度不夠，而是市場已經不再相信“情況會好轉”。只還利息、不還本金，是一種明確釋放“穩存量、穩預期”的信號：政策選擇托住系統底部，而不是通過價格下跌強行完成調整。這種信號一旦被理解和接受，觀望情緒就可能邊際改善，救市措施才有疊加效應。

此外，這一調整對金融系統本身也是“損失最小化”的選擇。相比直接減免本金或行政干預資產價格，只還利息既不侵蝕銀行賬面資產，也不制造道德風險泛化，而是通過調整債務償還節奏來降低短期不良率暴露，保持金融體系的可持續運行。

歸根結底，在樓市深度調整期，問題不是“誰該為泡沫買單”，而是如何避免調整演變為系統性崩塌。允許按揭借款者在自愿條件下階段性只還利息，正是一種以最低制度成本，換取最大穩定收益的現實選擇。這也是典型的“中醫手法”：疏通而不是強行加壓。

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結語：“董氏方案”不是要回到過去，而是要避免未來塌陷

宏觀治理兩個最危險的錯誤：一是回避現實，二是沉迷于道德快感。在復雜系統里，拆承重墻永遠比修承重墻更解氣，但后果卻是大廈坍塌。試圖讓房價長期下跌以報復此前長期上漲的做法，危害巨大。

救樓市，真正的目的，并非“讓房價漲回巔峰”，而是防止信用、財政、就業和預期同時斷裂。六招齊發，目標也只有一個：讓房地產重新成為“可交易、可預期、可長期持有”的資產。

可以談轉型，但如果說轉型是目標，那么穩住樓市，就是轉型的前提。沒有穩定的資產底盤，就沒有任何“高質量發展”的落腳點。

這不是對市場的妥協，而是回歸市場經濟常識。也不是要挽回損失，而是要避免不可承受的政治、經濟和社會代價。

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