說一個扎心的事實:過去這些年,在房地產這個賽道上,真正把趨勢看準的人,往往都是那些“不再靠賣房賺錢”的人。
你品品這句話,是不是細思極恐?
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咱們先把時間往回倒一倒。那些年站在臺前拼命喊“房價永遠漲”的人,現在在哪?有的徹底消失在公眾視野里,有的企業直接塌了,有的至今還在債務泥潭里掙扎。他們不專業嗎?不是。他們沒有信息渠道嗎?更不是。
問題出在哪?
坐在開發商的位置上,你讓他說房價要跌?那不等于自己砸自己的飯碗?所以那些年的“永遠看多”,本質上不是預測,是營銷話術,是給自己的高杠桿擴張找接盤俠。
說白了,他們需要你相信房價永遠漲,然后你掏錢,他們拿去繼續借債、拿地、沖規模。
結局大家都看到了——暴雷潮來的時候,那些喊得最響的,摔得最慘。
然而真正有意思的,是另外一撥人。
李嘉誠,在所有人都覺得樓市還能再沖一波的時候,悄悄地把內地核心城市的物業一個個甩賣了,甚至不惜打七折出貨。
外界罵他跑路,嘲笑他膽小,但人家只留下一句話——“不賺最后一個銅板。”
你現在回頭看,這哪是膽小?這分明是清醒到骨子里。
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潘石屹更絕。
早年在海南,別人炒房炒得天昏地暗,他偶然看到一份庫存數據,二話不說清倉走人。后來海南樓市崩盤,房價直接腰斬再腰斬。到了后來,他又在所有人覺得京滬物業是鐵板一塊的時候,把手里幾百億的資產全部拋掉。
這人身上像裝了某種預警雷達一樣,每次都踩在懸崖邊上全身而退。
王健林也差不多。他很早就放話說房地產的高增長窗口不會太久,后來萬達宣布徹底退出地產業務,一塊磚都不留。當時多少人覺得他瘋了?現在看——那不叫瘋,那叫逃生。
還有一個跨界選手,玻璃大王曹德旺。他自己壓根不碰房地產,但看得比誰都透。
他說過一句特別樸素的話:房子就是磚頭和水泥,買的人越來越少,將來多余的房子就不是資產,是拖累你的包袱。他甚至勸自己親妹妹趕緊把多余的房子賣掉。
你說他懂什么房地產?他懂的是常識,懂的是人口趨勢,懂的是最基本的供需邏輯。
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有時候,越是“局外人”,反而看得越清楚。因為他們沒有利益遮住眼睛。
說到這里,就不得不提一個真正的重量級人物——萬科創始人王石。
王石厲害的地方在于,他是“局內人”,但說了“局外話”。
他在行業最鼎盛的時候就開始潑冷水,說樓市的黃金時代快到頭了。在所有房企都在瘋狂加杠桿沖規模的時候,他帶頭降價去庫存。在房價非理性上漲的節點,他直接發出泡沫警示。
再后來,他更是明確判斷:那種高負債、高周轉的玩法,徹底結束了,未來的房地產,必須走低負債、重品質的路。
當時聽進去的人不多。但現在呢?
現在回頭看,他說的每一條,幾乎都在一一兌現。
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不信?咱們看看從今年開始,房地產正在發生的三個深層轉變——
第一,瘋狂舉債蓋樓的時代,真的回不去了。
過去那些年,房企的負債率高得嚇人,不少企業借的錢比自己全部身家還多,個別極端的甚至翻了好幾倍。靠什么撐著?靠的是房價持續上漲的預期,靠的是資金不斷滾動的擊鼓傳花。
鼓聲一停,全崩了。
這幾年監管層下了狠手,劃了紅線,逼著房企去杠桿。到現在,活下來的頭部企業負債水平已經大幅下降。但說實話,跟國際同行比,咱們的房企負債率還是偏高。
這意味著什么?意味著降負債不是一陣風,而是一個長期趨勢。未來能活得好的房企,一定不是膽子最大的,而是賬本最干凈的。
那種靠借錢豪賭、贏了盆滿缽滿、輸了丟給社會的玩法,這輩子都不會再回來了。
第二,你買的房子,以后大概率是“眼見為實”的。
這幾年被爛尾樓傷透心的人太多了。花了一輩子的積蓄,甚至背上幾十年的貸款,結果連房子的影都見不著。期房制度的弊端,被暴雷潮徹底撕開了遮羞布。
現在政策方向已經非常明確——推進現房銷售。
不少地方已經在落地執行了。有的省份走在最前面,新房市場中現房的比例已經占到大半。有的新區甚至直接要求:所有新出讓的住宅用地,必須建好了才能賣。
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這個變化的意義遠比你想象的大。
現房銷售意味著什么?意味著開發商不能再靠一張圖紙就把你的錢收走。意味著你買房之前,可以親眼看到房子的品質、戶型、采光、甚至鄰居是誰。意味著那種“賣家秀和買家秀天差地別”的荒誕劇,會越來越少。
更重要的是——它逼著開發商把心思花在產品上,而不是花在營銷PPT上。
實際數據也在印證這一點:核心城市里,現房的去化速度明顯快于期房,買家用腳投票的結果說明一切。
第三,“好房子”不再是一句口號,而是正在成為硬標準。
咱們用很短的時間,把人均居住面積推到了發達國家花了上百年才達到的水平。聽起來很厲害對吧?但你住過那些房子就知道——量是上去了,質真的一言難盡。
層高壓抑得像地下室,隔音差到鄰居打個噴嚏你都能聽見,公攤大到你懷疑是不是在給走廊付房貸。
現在這些痛點,終于被寫進了新的建設標準里。層高要提升,電梯配置要優化,隔音防水日照都有了更嚴格的要求,得房率也在實打實地提高。
這不是小修小補,這是整個行業從“有沒有”到“好不好”的根本性轉向。
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你想想,當剛需群體越來越少,改善型需求成為市場主力的時候,誰還愿意花大價錢買一套“湊合住”的房子?
未來的房地產競爭,不是比誰蓋得多,而是比誰蓋得好。那些還在用過去粗放模式思考的企業,注定會被淘汰。
說到底,王石當年那番話的核心邏輯其實很簡單——
任何一個行業,靠膽大、靠杠桿、靠投機驅動的增長,都不可能是終局。回歸常識、回歸品質、回歸理性,才是活下去的唯一出路。
這話放在房地產行業適用,放在任何行業都適用。
現在的樓市,正在經歷一場深刻的洗牌。有人還在幻想回到從前,有人已經看清了方向。
你站在哪一邊?
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