廣西南寧市中心789㎡商業別墅344萬竟兩次流拍！才四千多一平而已

南寧市中心青秀區，一棟789平方米的三層聯排大別墅，業主一口氣降價86萬拍賣，起拍價僅344.8萬元，算下來每平米才4370元，比周邊普通住宅便宜一大截。

放在寸土寸金的核心地段，本該是搶破頭的香餑餑，可現實卻讓人意外——這棟別墅連續兩次拍賣，全程零報名、零出價，徹底流拍，不少南寧朋友都直呼看不懂。
2月13日，這棟位于青秀區青環路88號和美春天綜合樓11號的不動產，在阿里拍賣平臺完成第二次競拍。它不是普通居家住宅，而是商業服務性質，目前作為辦公用房使用，三層結構搭配789.02平方米的超大建筑面積，硬件條件在市中心相當稀缺，怎么看都像是撿漏的好機會。

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這棟別墅的拍賣之路，從一開始就充滿坎坷。首次上架時，評估價538萬元，起拍價定在431萬元，已經比評估價低了上百萬，卻沒有任何人愿意報名參與，直接流拍。

為了盡快出手，業主只能繼續讓利，第二次拍賣直接把起拍價壓到344.8萬元，降價幅度86.2萬元，誠意拉滿。按總面積計算，單價低至4370元/平方米，在青秀區核心地段，這個價格幾乎是抄底價，可即便讓利到這個地步，市場依舊不買賬，最終還是以流拍收場。
很多人第一時間會問，地段好、價格低、面積大，怎么就賣不掉？我們先看位置，這棟別墅的配套完全能打。小區北側緊鄰埌東客運站和鼎豐廣場，南側就是東方之夢商業街，周邊中房翡翠時光、恒大蘋果園、匯東酈城、彰泰紅等大型成熟小區環繞，人流量充足，交通便利，商業與生活配套齊全，不存在位置偏僻、沒人氣的問題。

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同小區的歷史成交數據，更能直接戳破商業地產的“低價假象”。去年該小區一套244.58平方米的城鎮住宅拍賣，面積只有這棟商業別墅的三分之一，歷經三次拍賣才以202.5萬元成交，單價高達8279元/平方米。同樣的小區、同樣的聯排形態，商業房的價格連住宅的一半都不到，足以看出兩類房產在市場上的天差地別。
看似撿漏的價格，背后藏著容易被忽略的硬傷。這棟商業別墅最大的問題，就是公攤面積大得驚人。整棟樓分攤建筑面積224.6平方米，實際可用面積僅564.42平方米。按實用面積核算，起拍單價直接升至6109元/平方米，表面的超高性價比，瞬間縮水一大半。

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更關鍵的是，商業地產在產權年限、交易稅費、水電收費標準、轉手流通性上，都遠不如普通住宅，看似低價入手，后續持有、出租、出售的成本與風險，讓普通買家不敢輕易嘗試，就連經驗豐富的投資客也會謹慎掂量。

按照拍賣流程，這棟別墅接下來會進入第三次拍賣，起拍價依舊維持344.8萬元不變，不再繼續下調。價格到位、地段優質、面積充足，卻因為商業屬性與公攤問題無人接盤，這不是市場不理性，而是大家用腳投票，看清了商業地產的真實邏輯。

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買房撿漏，從來不是只看單價和地段。這棟兩次流拍的別墅，恰恰給所有想抄底的人提了個醒：便宜的房子不一定是福利，產權性質、實用面積、長期持有成本，才是決定資產價值的核心。

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看似唾手可得的市中心大別墅，其實是普通人踩不起的坑。第三次拍賣即將到來，這棟低價商業別墅，最終能否找到真正懂它的買家，我們不妨一起拭目以待。