海口城市更新專項規(guī)劃公布，真的要拆半座城嗎？

近日，海口市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了《海口市城市更新專項規(guī)劃 （2025-2035年）》，廣泛征求市民意見建議。

規(guī)劃中有一張“城市更新片區(qū)劃分示意圖”，據(jù)此，許多人驚呼，海口要拆掉半座城。

先說結(jié)論，規(guī)劃提出至2035年城市更新總規(guī)模約55.79平方公里。其中，拆除重建7.36 平方公里、拆改結(jié)合24.86 平方公里、整治提升24.63平方公里。拆除重建部分面積比新埠島還小，離半座城差了老遠。

從全國來看，經(jīng)濟疲軟、人口下行，城市化處于停滯狀態(tài)，部分北方城市甚至已開始萎縮。從海口來看，由于島外人口遷入和市縣人口向省會聚集，人口暫時平穩(wěn)，但城市規(guī)模能否持續(xù)擴張，還要看經(jīng)濟發(fā)展速度。

至少得高于全國平均增速2個百分點以上，才有可能維持人口正增長。在人口增長的大前提下，城市規(guī)模才有可能擴大，城市更新才會有動力。

因此，10年內(nèi)拆掉半座城，既無必要，也不可能。并且，要拆的也不是城，而是村。城中村星羅棋布，街道蜿蜒曲折，這在平原城市極為罕見。這是海口過去的規(guī)劃欠賬，需要花幾十年來彌補。

許多在海口生活了一輩子的人，并不真正了解這座城。我用幾張圖簡單示意一下。

當(dāng)我們跳出行政區(qū)劃，會發(fā)現(xiàn)，海口這座城，實際上是從東寨港到馬村港的連片建成區(qū)。

要了解一座城，必須了解這座城市的工業(yè)，因為工業(yè)化和城市化實際是同一枚硬幣的兩面。

沒有工業(yè)，絕不可能誕生大城市。沒有工業(yè)，就不會有研發(fā)、設(shè)計等知識密集型的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，整座城市就全是勞動密集型的生活服務(wù)業(yè)。居民的收入就不會高，城市更新的需求就不會強烈。

此外，我們還需要了解海口的重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

這張圖建議把海口市4個直屬園區(qū)重組為3個。當(dāng)然，我們提建議的目的并不是指望它真的被采納，而是在討論園區(qū)布局合理性的過程中，加深對海口經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的了解。

最后，我們也了解一下海口的交通格局。

有了對海口全貌的初步了解，我們再來看這份城市更新規(guī)劃。

規(guī)劃以“中心組團存量主導(dǎo)、長流組團增存并重、江東新區(qū)增量引領(lǐng)”為原則，設(shè)定了產(chǎn)業(yè)提振、商業(yè)煥新、品質(zhì)家園、生態(tài)激活、文脈賡續(xù)、韌性筑基六大更新任務(wù)。

一是產(chǎn)業(yè)提振，包括四園提質(zhì)升級行動、都市科創(chuàng)培育行動、零星工業(yè)轉(zhuǎn)型行動。我們重點說一下。

1.藥谷工業(yè)園、金盤-海馬工業(yè)園、金鹿工業(yè)園、桂林洋工業(yè)園4大產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新。簡單翻譯，就是保留適合待在城市內(nèi)的產(chǎn)業(yè)，把不適合的產(chǎn)業(yè)外遷美安、獅子嶺、云龍等工業(yè)園區(qū)去。實際上，藥谷北片區(qū)已經(jīng)有部分工業(yè)用地改為了住宅用地，這個趨勢必然持續(xù)。

2.環(huán)海南大學(xué)科創(chuàng)圈、學(xué)院路產(chǎn)創(chuàng)集聚區(qū)。前者指海南大學(xué)海甸校區(qū)，其東南側(cè)有不少城中村，如果能改造為海大科技園，將為海甸島增色不少。后者指海大、海醫(yī)城西校區(qū)。

我個人建議這兩個校區(qū)外遷，原址改為中小學(xué)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等用途。海大目前已有海口3個、儋州1個、三亞1個共5個校區(qū)，校區(qū)多了管理成本必然高，擴建觀瀾湖校區(qū)，把城西校區(qū)并入，是好的選擇。海醫(yī)江東校區(qū)起點高，發(fā)展空間大，整體搬遷比分成兩個校區(qū)更理想。

其實學(xué)院路范圍需要更新的地塊并不多，如果不遷校區(qū)，單獨提出來沒什么必要。

3.是零星工業(yè)用地的處理。簡單理解就是，好的企業(yè)，例如椰樹等，市內(nèi)工廠改為寫字樓，用于研發(fā)、辦公；差的企業(yè)，直接拆遷，土地改為商業(yè)商務(wù)用途。

二是商業(yè)煥新，包括都市消費體驗圈建設(shè)行動、特色商街/街巷打造行動、閑置樓宇煥活賦能行動。

1.三大都市消費體驗圈。海口灣國際時尚活力消費圈：濱海商圈、解放西商圈、金貿(mào)商圈；國興府城文商共融市井煙火消費圈：國興商圈CBD現(xiàn)代商務(wù)、府城商圈歷史文化底蘊；西海岸文旅展藝消費圈：新海港商圈、遠大商圈及五源河商圈。

2. 17條特色商街/街巷。4條大型商街：濱海大道綜合服務(wù)商業(yè)街、南海大道專業(yè)市場商街、椰海大道產(chǎn)城融合商街、丘海大道建材批發(fā)街；13條特色街巷：藍城大道、秀英小街、海墾路、金盤路等。吐槽一下，這13條街，規(guī)劃中竟然不列全，有點糊弄。

三是品質(zhì)家園，包括城中村改造行動、老舊小區(qū)改造行動、居住配套完善行動、社區(qū)共治行動。比較空洞，大家最關(guān)心的哪些城中村、老舊小區(qū)被列入，規(guī)劃沒提。

四是生態(tài)激活，包括海灣活力行動、煙火水岸行動、綠園提升行動。

1.海灣活力行動。七段特色主題海岸（江岸）：漁村文旅海岸、商旅休閑西海岸、秀英港國際藝術(shù)海岸、金貿(mào)文娛休閑海岸、海島運動活力海岸、南渡江生態(tài)江岸、江東濱海慢生活度假海岸。

2.煙火水岸行動。重點打造美舍河、秀英溝、響水河、那卜河、五源河五條煙火水岸。

海口水系豐富，大家覺得除了這7+5，還有沒有遺漏的呢？

五是文脈賡續(xù)。主要就是府城和騎樓老街，我寫過不少文章了，這里略過。

六是韌性筑基。包括污澇同治行動、流域再生行動、道路暢通行動。

六大任務(wù)說完了，我們再來看看一開始就提到的片區(qū)規(guī)劃。

海口全市共劃定39個城市更新片區(qū)，其中，中心組團31個、長流組團4個、江東新區(qū)4個。

這39個片區(qū)分為四個批次，第一批為5個正在實施的片區(qū)，第二批為14個近期重點片區(qū)，第三批為10個中期片區(qū)，第四批為10個遠期片區(qū)。比較遺憾的是沒公布這四個批次的具體名單。

第二批的名單我們可以猜一猜，規(guī)劃提到主要分布于重點產(chǎn)業(yè)園、歷史街區(qū)、港口轉(zhuǎn)型區(qū)等區(qū)域，大概率會包括：藥谷北片區(qū)、金盤海馬片區(qū)、金鹿片區(qū)、桂林洋片區(qū)、海南大學(xué)片區(qū)、海口東站西片區(qū)、騎樓歷史文化片區(qū)、府城歷史文化片區(qū)、秀英港片區(qū)。還有呢？

最后，既然是征求意見稿，我們也提點意見。

首先是內(nèi)容不夠具體。規(guī)劃堆了很多放之四海皆準(zhǔn)的原則，如果去掉海口的地名，說是其他城市的規(guī)劃也不會有問題。對比《三亞市城市更新專項規(guī)劃》（2024 版），19個片區(qū)每個片區(qū)都寫了更新指引，讓市民能了解每個片區(qū)的更新方向。

其次是配圖太少。規(guī)劃最重要的就是圖，這么重要的一份規(guī)劃，只配了兩張圖，不夠誠意。

第三是信息滯后。比如規(guī)劃圖中的新海港形狀，在海口港總體規(guī)劃獲批，以及湛海高鐵方案公示后，新海港的形狀已經(jīng)和前一版規(guī)劃有較大差異，但本次公示的圖中沒有更新。再比如片區(qū)劃分中的紅樹林濱海片區(qū)，此前，江東新區(qū)發(fā)布了國際社區(qū)南片區(qū)規(guī)劃，意味著該片區(qū)已改為國際社區(qū)片區(qū)，但本規(guī)劃仍沿用舊名。

（作者：魏華子。如果你也對海南自貿(mào)港政策、規(guī)劃、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)感興趣，請關(guān)注“華語天涯”賬號，我們將第一時間提供專業(yè)分析。）