北京買房：理清思路，購房建議1802

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

怎么向您咨詢買房的很多都是父母啊？年輕人自己都不愿來問嗎？當然我也是替孩子問，但我這是因為和兒子的意見不統(tǒng)一才問的。主要是400萬的預算不高，我想讓他就在和平里朝陽界面買個老破小兩居就好，因為我們一直住這里，對環(huán)境非常的熟悉。雖然學校排名不如東城的，但其實業(yè)主層次和教育環(huán)境都差不多，如果不提東城朝陽的話根本沒區(qū)別。

但兒子的心氣高，他認為現(xiàn)在考慮學區(qū)為時過早，而且看現(xiàn)在的人口趨勢以后都沒有所謂學區(qū)房了。所以他們想先貸點款，然后買在化工路焦化廠地鐵站的王四營新房，一是品質高會更保值，二是看好配套的十一學校。

A：

1、我也納悶兒呢，怎么近期找我咨詢買房的父母占比這么高啊？可能是因為這兩年經(jīng)濟不好，年輕人收入預期不高，而且父母都有積蓄吧。

全世界其實都差不多，日韓等國更典型。在經(jīng)濟高速發(fā)展的時期，年輕人的收入高+預期好，也就敢于消費與投資。而經(jīng)濟發(fā)展一旦趨緩甚至停滯，那財富就停留在逐漸變老的人群手中了。

年輕人沒錢買房那就沒必要咨詢，老人出資則是誰掏錢誰做主，所以來咨詢的父母占比才這么高，而且是越來越高。當然這是我猜的，現(xiàn)實中我沒問過，

2、您家父子的方案都各有優(yōu)劣，不好聊哪個更好，只能說看自己更重視哪方面吧。如果是自住為主，那肯定是買新房，老破小根本沒法兒比。

但對應的是地段兒不算太強，朝陽南部的發(fā)展一直偏弱，再加焦化廠板塊的歷史原因，所以周邊才規(guī)劃了那么多的保障房和安置房，這從側面說明地段兒的價值+規(guī)劃預期不是很高。

學校方面看發(fā)展吧，不是已經(jīng)開學了嗎？那就等著出成績吧。不過一般來說預期別太高，因為在全北京上百所名校分校里，成為頭部校的比例不高，大多數(shù)都只是掛名而已。

另外不是說品質高的會更保值，而是在同一地段兒內，品質高的會更保值。或者說保值最主要的因素是地段兒，之后才是房產(chǎn)性質和品質。

3、和平里老破小的優(yōu)勢是地段兒好配套齊，居住的性價比也更高。而且既然是朝陽部分的也就沒有學區(qū)溢價，不會有這部分的保值風險。也就是說，老房的升值未必強，但保值更穩(wěn)定，畢竟其本身就是大盤的主要組成部分，價格走勢必定是跟隨板塊大盤。

老破小的劣勢就是居住體驗了，看年輕人是否能接受吧？如果說一直都在這兒住，那換了我也想住新房。

4、簡單就這情況吧，我不好聊支持誰，只能是列出這幾項供參考。

僅供參考。

二

Q:

因為目前在看角門東，角門西和公益西橋附近的大三居，上班相對方便。目前比較心儀的小區(qū)是星河城西區(qū)的大三居和西馬金潤一區(qū)的大三居，都是兩個南向臥室一個北向臥室，南北通透，西馬金潤一區(qū)的更規(guī)整一點。星河城的大三居，板樓一梯兩戶，問題就是樓層低，4層，秋冬下午有一個多小時會被西邊的高層擋住陽光。

西馬金潤的也是板樓一梯兩戶，樓層較高，面積稍大一些，沒有陽光遮擋問題，但是問題就是離地鐵遠一點，上班時間可能要多個十幾分鐘，進小區(qū)看西馬金潤停車比較亂。價格上西馬金潤會便宜一百多，且戶型更方正一點。聽說都是這個小區(qū)里面二居換三居多。所以想和您請教一下，選擇哪個更合適一點，或者幫忙分析一下。

A：

1、哪個更合適？這其實不是分析，只是個比較選擇的問題。

2、打個比方吧。我家平時下館子都是為了溫飽，但這次想改善吃頓好點兒的。目前心儀的餐廳是全聚德和紫光園，都是烤鴨席，都是四涼八熱，色香味形各有優(yōu)劣。價格上則是全聚德貴些，紫光園便宜還量大，聽說很多人來這里聚餐。請問哪家更合適？

其實沒有哪家合適，就看自己的目的了。純粹的吃飯那就是紫光園，相對更實惠。但想要氛圍好等其他功能那就是全聚德了，可價錢也就貴了。

3、其實買車買房也一樣，沒有哪家更合適，主要看自己的目的或需求而已。以房子來說，如果是自住為主，那肯定是西馬金潤，經(jīng)濟實惠性價比高。如果還有別的兼顧需求，那純商品房的星河城更適合一些，但價格也就更高了。

4、當然，西馬金潤的一區(qū)也是商品房為主的，但限于當年的理念和政策，所以規(guī)劃的有些復雜。小板樓基本是2000年前開發(fā)的，因為當時土地不值錢。房改之后調整了規(guī)劃和土地性質，容積率增加，再加上房價和成本上漲，于是開發(fā)了塔樓和板塔。

再有當年這種小區(qū)都有經(jīng)適房、安置房和團購房的指標，所以住戶比較雜。當然保障房以二區(qū)為主，但一區(qū)的規(guī)劃和銷售理念是基本一樣的，雖然戶型都偏大，但總體來說就是經(jīng)濟實惠的自住為主的小區(qū)。

另外是中介說小區(qū)里二居換三居的多是嗎？那就看看二三居的價格吧，如果三居的單價更高，就說明受追捧。但我認為大概率還是二居的價格更高的，大多數(shù)普宅小區(qū)都這種情況，部分高檔小區(qū)的大戶型才更貴呢。

5、星河城的都是商品房，包括河道以北的那些星河城系列小區(qū)，從性質和開發(fā)理念都跟西馬金潤不一樣，從一開始就是改善為主的，所以一直就貴點兒，多數(shù)時期的價格走勢也相對強，除非后期的物業(yè)水平明顯下降。

6、具體房源我無法評價，不到現(xiàn)場的話看戶型圖都沒用。不過低樓層的雖然不算硬傷，但也算瑕疵，出手時掛牌期長些。也就是現(xiàn)在業(yè)主遇到的問題，將來如果您成為業(yè)主后也是同樣情況。

7、簡單就這些吧，我也不知道哪邊合適，具體房源和戶型更不敢亂說，只能是列出情況供參考而已。

僅供參考。

三

Q:

我再說一下我具體的信息吧。我是百分百想要住到城里，但是租房，還是換房，還是再買一套，請您給予指導意見。

新北京人，38歲，現(xiàn)有北七家自住型商品房一套，（可以通過贈與方式轉商，然后賣掉），90平，目前170～190的總價。手里現(xiàn)金400多個。

孩子是教師子弟，2026年9月在朝陽外國語小學（北四環(huán)）上學，我在朝外高中部（北五環(huán)）上班，老公自由職業(yè)。當然您說的，小學初中能確定，高中不能確定是對的，我們也不知道孩子將來能否進入朝外高中。

所以我們面臨著是租房，還是買房，還是換房的問題。還有哪個區(qū)域板塊適合我們？

現(xiàn)在就是這個情況，隨著孩子越來越大，市里的環(huán)境氛圍更好，對孩子成長有利。周末去市里二環(huán)玩，覺得二環(huán)的“食”，并沒有比北七家貴多少，甚至更物美價廉質優(yōu)。除了“住”貴一些，“衣食行”都是好的。還有現(xiàn)在房價是不是早不是根據(jù)環(huán)數(shù)判斷價格了，覺得五環(huán)的房子比四環(huán)的更貴，四環(huán)的和二環(huán)的也不相上下似的，這是我的印象，還沒有認真調查。麻煩您給予指導意見。

我個人內心是傾向于買一套，北七家的是婚房，買的時候170總價，現(xiàn)在降到170-190，感覺太不合適了，旁邊又有山姆，立湯路也在修高架橋，東西定泗路都是新修的，交通越來越好，舍不得賣。

在市里我畢竟有自住需求，也舍不得月月交房租，想找個沒有學區(qū)房溢價的高性價比房，您看看，給我們推薦下。

A：

1、五環(huán)的房價比四環(huán)的貴，四環(huán)跟二環(huán)一個價，這主要是因為小區(qū)品質和具體的地段兒，不算普遍現(xiàn)象。

北京在樓市歷史中，只有2010-2012年出現(xiàn)過二三四五環(huán)一個價的古怪現(xiàn)象，也不是全部，其中南城更明顯。后來2013年的學區(qū)房概念出現(xiàn)，各環(huán)的價值又開始分化了。

2、您現(xiàn)有房子如果真的能租4000，且每年空置期不超30天。那假定是現(xiàn)值170萬，租售比才400多。我建議先別賣了，因為即便算上轉商的成本也應該屬于超跌，畢竟按現(xiàn)在的行情，跟指導價相比未必能花多少錢。

另外，如果是現(xiàn)有的租售比，那在朝外周邊換租一套房，在經(jīng)濟計算上至少不吃虧。因為如果是租慧忠里這種高溢價的小區(qū)就算占人家便宜，4000塊錢能租到價值300萬以上的。匯園公寓這種也有可能占便宜，租慧忠北里這種沒什么溢價的至少不吃虧。當然這指的是比例，不是具體的錢數(shù)。

3、但如果是確定不自住，那要是我就等行情轉暖之后賣掉了，不出租。因為既然是婚房，那裝修就花了不少錢吧？或者是新房帶裝修的價值不低。可裝修的再好，出租時又多要不出多少租金，有個三年多的時間還就把裝修給毀的差不多了，不劃算。所以還不如趁著裝修還值錢的時候賣掉呢。

但沒必要現(xiàn)在賣，等到租售比跟北京平均值接近的時候再賣，現(xiàn)在平均值600-650吧。你們的400多（而且還是郊區(qū)）明顯偏低，如果租金準確，那說明房價超跌了。

4、再買一套，那就找租售比低的唄，400萬的選擇挺多的。但這價位的一般都是老破小或公寓，常規(guī)建議是自住為主看自己的喜好，公寓的體驗肯定更好，性價比更高，但價格走勢大多一般。保值為主的話老小區(qū)為主，只要沒硬傷，價格走勢大多不吃虧，性價比在普宅里也算高的。

5、總之如果是我，北七家這套不出租，現(xiàn)在也不賣，看上半年再說。買房的話也好辦，避開朝外的幾個對口小區(qū)就行，自住為主買公寓，保值為主買普宅。過些日子是否賣掉北七家的看自己吧，先算裝修vs租金的賬，讓中介給算吧，合適就租，不合適就賣。

另外如果是賣房后加上手中的400多萬再加貸款，也就是總價高到大幾百萬近千萬，那在朝外周邊的選擇就多了，商品房小區(qū)在這種時期也有可能買到不帶溢價的，這就是各項兼顧了。

僅供參考。

四

Q:

我想咨詢您一個問題，確實有點拿不定主意。我在大興上班，老公在豐臺，我們現(xiàn)在住在南苑這邊，本來房價沒降之前是想在方莊買十八中附小的房子，總價350左右，塔樓，但是有電梯，我是獨生子女，也方便以后老人居住。但是現(xiàn)在房價降了，350在東城也能有房子了，就是肯定沒有電梯之類的。

我就很糾結，是在龍體或者天永買老破小，這倆學區(qū)離我們比較近，但是以后就會涉及到換房，因為還是想以后住有電梯的房子給老人。還是原計劃在十八中買。加上最近說高中登記，更加注重的學區(qū)，天平其實偏向了東城。想聽聽您的建議

A：

1、北京的塔樓肯定有電梯啊，沒電梯的都是小板樓，南方才有不帶電梯的塔樓呢。

2、350萬在東城也能買到帶電梯的啊，就是大多面積小點兒。但永外有可能買到小兩居，比如典型的百榮嘉園，去年有網(wǎng)友350買到60平左右小兩居。只不過是頂樓，小區(qū)也是回遷房，但房齡相對新，入住才10年左右。

3、另外常規(guī)建議是如果更注重教育，那最好首選東城，整體資源是豐臺不好相比的。再者以350萬的總價來說，在豐臺買學區(qū)房的溢價也未必低多少，因為總價越高的溢價率才越低呢。

那如果在豐臺沒買到溢價明顯低的，結合兩區(qū)的資源比較就不太劃算了。畢竟十八中在豐臺很不錯，放到東城就排名不突出了。

4、所以要不就兩頭兒都看吧，看完了房源再算賬比較。如果豐臺有很合適的那就買，找不到的話就以東城為主吧。另外也看對口學校，東城的話還是先看龍體吧，天永次選。

僅供參考。

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