北京買房：理清思路，購房建議1802

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

怎么向您咨詢買房的很多都是父母啊？年輕人自己都不愿來問嗎？當然我也是替孩子問，但我這是因為和兒子的意見不統一才問的。主要是400萬的預算不高，我想讓他就在和平里朝陽界面買個老破小兩居就好，因為我們一直住這里，對環境非常的熟悉。雖然學校排名不如東城的，但其實業主層次和教育環境都差不多，如果不提東城朝陽的話根本沒區別。

但兒子的心氣高，他認為現在考慮學區為時過早，而且看現在的人口趨勢以后都沒有所謂學區房了。所以他們想先貸點款，然后買在化工路焦化廠地鐵站的王四營新房，一是品質高會更保值，二是看好配套的十一學校。

A：

1、我也納悶兒呢，怎么近期找我咨詢買房的父母占比這么高啊？可能是因為這兩年經濟不好，年輕人收入預期不高，而且父母都有積蓄吧。

全世界其實都差不多，日韓等國更典型。在經濟高速發展的時期，年輕人的收入高+預期好，也就敢于消費與投資。而經濟發展一旦趨緩甚至停滯，那財富就停留在逐漸變老的人群手中了。

年輕人沒錢買房那就沒必要咨詢，老人出資則是誰掏錢誰做主，所以來咨詢的父母占比才這么高，而且是越來越高。當然這是我猜的，現實中我沒問過，

2、您家父子的方案都各有優劣，不好聊哪個更好，只能說看自己更重視哪方面吧。如果是自住為主，那肯定是買新房，老破小根本沒法兒比。

但對應的是地段兒不算太強，朝陽南部的發展一直偏弱，再加焦化廠板塊的歷史原因，所以周邊才規劃了那么多的保障房和安置房，這從側面說明地段兒的價值+規劃預期不是很高。

學校方面看發展吧，不是已經開學了嗎？那就等著出成績吧。不過一般來說預期別太高，因為在全北京上百所名校分校里，成為頭部校的比例不高，大多數都只是掛名而已。

另外不是說品質高的會更保值，而是在同一地段兒內，品質高的會更保值。或者說保值最主要的因素是地段兒，之后才是房產性質和品質。

3、和平里老破小的優勢是地段兒好配套齊，居住的性價比也更高。而且既然是朝陽部分的也就沒有學區溢價，不會有這部分的保值風險。也就是說，老房的升值未必強，但保值更穩定，畢竟其本身就是大盤的主要組成部分，價格走勢必定是跟隨板塊大盤。

老破小的劣勢就是居住體驗了，看年輕人是否能接受吧？如果說一直都在這兒住，那換了我也想住新房。

4、簡單就這情況吧，我不好聊支持誰，只能是列出這幾項供參考。

僅供參考。

二

Q:

因為目前在看角門東，角門西和公益西橋附近的大三居，上班相對方便。目前比較心儀的小區是星河城西區的大三居和西馬金潤一區的大三居，都是兩個南向臥室一個北向臥室，南北通透，西馬金潤一區的更規整一點。星河城的大三居，板樓一梯兩戶，問題就是樓層低，4層，秋冬下午有一個多小時會被西邊的高層擋住陽光。

西馬金潤的也是板樓一梯兩戶，樓層較高，面積稍大一些，沒有陽光遮擋問題，但是問題就是離地鐵遠一點，上班時間可能要多個十幾分鐘，進小區看西馬金潤停車比較亂。價格上西馬金潤會便宜一百多，且戶型更方正一點。聽說都是這個小區里面二居換三居多。所以想和您請教一下，選擇哪個更合適一點，或者幫忙分析一下。

A：

1、哪個更合適？這其實不是分析，只是個比較選擇的問題。

2、打個比方吧。我家平時下館子都是為了溫飽，但這次想改善吃頓好點兒的。目前心儀的餐廳是全聚德和紫光園，都是烤鴨席，都是四涼八熱，色香味形各有優劣。價格上則是全聚德貴些，紫光園便宜還量大，聽說很多人來這里聚餐。請問哪家更合適？

其實沒有哪家合適，就看自己的目的了。純粹的吃飯那就是紫光園，相對更實惠。但想要氛圍好等其他功能那就是全聚德了，可價錢也就貴了。

3、其實買車買房也一樣，沒有哪家更合適，主要看自己的目的或需求而已。以房子來說，如果是自住為主，那肯定是西馬金潤，經濟實惠性價比高。如果還有別的兼顧需求，那純商品房的星河城更適合一些，但價格也就更高了。

4、當然，西馬金潤的一區也是商品房為主的，但限于當年的理念和政策，所以規劃的有些復雜。小板樓基本是2000年前開發的，因為當時土地不值錢。房改之后調整了規劃和土地性質，容積率增加，再加上房價和成本上漲，于是開發了塔樓和板塔。

再有當年這種小區都有經適房、安置房和團購房的指標，所以住戶比較雜。當然保障房以二區為主，但一區的規劃和銷售理念是基本一樣的，雖然戶型都偏大，但總體來說就是經濟實惠的自住為主的小區。

另外是中介說小區里二居換三居的多是嗎？那就看看二三居的價格吧，如果三居的單價更高，就說明受追捧。但我認為大概率還是二居的價格更高的，大多數普宅小區都這種情況，部分高檔小區的大戶型才更貴呢。

5、星河城的都是商品房，包括河道以北的那些星河城系列小區，從性質和開發理念都跟西馬金潤不一樣，從一開始就是改善為主的，所以一直就貴點兒，多數時期的價格走勢也相對強，除非后期的物業水平明顯下降。

6、具體房源我無法評價，不到現場的話看戶型圖都沒用。不過低樓層的雖然不算硬傷，但也算瑕疵，出手時掛牌期長些。也就是現在業主遇到的問題，將來如果您成為業主后也是同樣情況。

7、簡單就這些吧，我也不知道哪邊合適，具體房源和戶型更不敢亂說，只能是列出情況供參考而已。

僅供參考。

三

Q:

我再說一下我具體的信息吧。我是百分百想要住到城里，但是租房，還是換房，還是再買一套，請您給予指導意見。

新北京人，38歲，現有北七家自住型商品房一套，（可以通過贈與方式轉商，然后賣掉），90平，目前170～190的總價。手里現金400多個。

孩子是教師子弟，2026年9月在朝陽外國語小學（北四環）上學，我在朝外高中部（北五環）上班，老公自由職業。當然您說的，小學初中能確定，高中不能確定是對的，我們也不知道孩子將來能否進入朝外高中。

所以我們面臨著是租房，還是買房，還是換房的問題。還有哪個區域板塊適合我們？

現在就是這個情況，隨著孩子越來越大，市里的環境氛圍更好，對孩子成長有利。周末去市里二環玩，覺得二環的“食”，并沒有比北七家貴多少，甚至更物美價廉質優。除了“住”貴一些，“衣食行”都是好的。還有現在房價是不是早不是根據環數判斷價格了，覺得五環的房子比四環的更貴，四環的和二環的也不相上下似的，這是我的印象，還沒有認真調查。麻煩您給予指導意見。

我個人內心是傾向于買一套，北七家的是婚房，買的時候170總價，現在降到170-190，感覺太不合適了，旁邊又有山姆，立湯路也在修高架橋，東西定泗路都是新修的，交通越來越好，舍不得賣。

在市里我畢竟有自住需求，也舍不得月月交房租，想找個沒有學區房溢價的高性價比房，您看看，給我們推薦下。

A：

1、五環的房價比四環的貴，四環跟二環一個價，這主要是因為小區品質和具體的地段兒，不算普遍現象。

北京在樓市歷史中，只有2010-2012年出現過二三四五環一個價的古怪現象，也不是全部，其中南城更明顯。后來2013年的學區房概念出現，各環的價值又開始分化了。

2、您現有房子如果真的能租4000，且每年空置期不超30天。那假定是現值170萬，租售比才400多。我建議先別賣了，因為即便算上轉商的成本也應該屬于超跌，畢竟按現在的行情，跟指導價相比未必能花多少錢。

另外，如果是現有的租售比，那在朝外周邊換租一套房，在經濟計算上至少不吃虧。因為如果是租慧忠里這種高溢價的小區就算占人家便宜，4000塊錢能租到價值300萬以上的。匯園公寓這種也有可能占便宜，租慧忠北里這種沒什么溢價的至少不吃虧。當然這指的是比例，不是具體的錢數。

3、但如果是確定不自住，那要是我就等行情轉暖之后賣掉了，不出租。因為既然是婚房，那裝修就花了不少錢吧？或者是新房帶裝修的價值不低。可裝修的再好，出租時又多要不出多少租金，有個三年多的時間還就把裝修給毀的差不多了，不劃算。所以還不如趁著裝修還值錢的時候賣掉呢。

但沒必要現在賣，等到租售比跟北京平均值接近的時候再賣，現在平均值600-650吧。你們的400多（而且還是郊區）明顯偏低，如果租金準確，那說明房價超跌了。

4、再買一套，那就找租售比低的唄，400萬的選擇挺多的。但這價位的一般都是老破小或公寓，常規建議是自住為主看自己的喜好，公寓的體驗肯定更好，性價比更高，但價格走勢大多一般。保值為主的話老小區為主，只要沒硬傷，價格走勢大多不吃虧，性價比在普宅里也算高的。

5、總之如果是我，北七家這套不出租，現在也不賣，看上半年再說。買房的話也好辦，避開朝外的幾個對口小區就行，自住為主買公寓，保值為主買普宅。過些日子是否賣掉北七家的看自己吧，先算裝修vs租金的賬，讓中介給算吧，合適就租，不合適就賣。

另外如果是賣房后加上手中的400多萬再加貸款，也就是總價高到大幾百萬近千萬，那在朝外周邊的選擇就多了，商品房小區在這種時期也有可能買到不帶溢價的，這就是各項兼顧了。

僅供參考。

四

Q:

我想咨詢您一個問題，確實有點拿不定主意。我在大興上班，老公在豐臺，我們現在住在南苑這邊，本來房價沒降之前是想在方莊買十八中附小的房子，總價350左右，塔樓，但是有電梯，我是獨生子女，也方便以后老人居住。但是現在房價降了，350在東城也能有房子了，就是肯定沒有電梯之類的。

我就很糾結，是在龍體或者天永買老破小，這倆學區離我們比較近，但是以后就會涉及到換房，因為還是想以后住有電梯的房子給老人。還是原計劃在十八中買。加上最近說高中登記，更加注重的學區，天平其實偏向了東城。想聽聽您的建議

A：

1、北京的塔樓肯定有電梯啊，沒電梯的都是小板樓，南方才有不帶電梯的塔樓呢。

2、350萬在東城也能買到帶電梯的啊，就是大多面積小點兒。但永外有可能買到小兩居，比如典型的百榮嘉園，去年有網友350買到60平左右小兩居。只不過是頂樓，小區也是回遷房，但房齡相對新，入住才10年左右。

3、另外常規建議是如果更注重教育，那最好首選東城，整體資源是豐臺不好相比的。再者以350萬的總價來說，在豐臺買學區房的溢價也未必低多少，因為總價越高的溢價率才越低呢。

那如果在豐臺沒買到溢價明顯低的，結合兩區的資源比較就不太劃算了。畢竟十八中在豐臺很不錯，放到東城就排名不突出了。

4、所以要不就兩頭兒都看吧，看完了房源再算賬比較。如果豐臺有很合適的那就買，找不到的話就以東城為主吧。另外也看對口學校，東城的話還是先看龍體吧，天永次選。

僅供參考。

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