張星律師：住宅變網(wǎng)約房經(jīng)營(yíng)，鄰居有權(quán)要求停止嗎？

網(wǎng)約房業(yè)態(tài)快速發(fā)展的同時(shí)，業(yè)主私自將住宅改為網(wǎng)約房、開(kāi)展有償住宿服務(wù)的行為，常引發(fā)鄰里糾紛，核心爭(zhēng)議聚焦“住改商”合法性及鄰居維權(quán)邊界。對(duì)于此種情況，北京市中恒信律師事務(wù)所張星律師結(jié)合相關(guān)法律條文、裁判規(guī)則，從民商事視角，整理了網(wǎng)約房住改商認(rèn)定、鄰居維權(quán)路徑等核心要點(diǎn)，供大家參考。

網(wǎng)約房住改商合法性認(rèn)定

住宅的規(guī)劃用途為居住，私自改為網(wǎng)約房開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性住宿服務(wù)，需符合法定條件，否則構(gòu)成違法“住改商”，《中華人民共和國(guó)民法典》及相關(guān)規(guī)定明確了認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與禁止性條款。

1、住改商的法定限制，《民法典》第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，網(wǎng)約房若面向不特定公眾提供有償住宿服務(wù)，即改變住宅核心用途，需遵守該強(qiáng)制性規(guī)定。

2、網(wǎng)約房住改商的認(rèn)定要點(diǎn)，區(qū)分普通房屋租賃與網(wǎng)約房經(jīng)營(yíng)，核心看使用性質(zhì)：普通租賃為固定承租人長(zhǎng)期使用、僅提供房屋本身；網(wǎng)約房按日結(jié)算、接待不特定人員，配套消防、清潔、有償物品等服務(wù)，具備明確經(jīng)營(yíng)屬性，屬“住改商”。

3、違法住改商的認(rèn)定情形，未經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主一致同意、未取得相關(guān)經(jīng)營(yíng)許可、未遵守小區(qū)管理規(guī)約，擅自將住宅改為網(wǎng)約房經(jīng)營(yíng)的，均屬于違法“住改商”，不受法律保護(hù)。

鄰居維權(quán)路徑及權(quán)利邊界

業(yè)主違法將住宅改為網(wǎng)約房經(jīng)營(yíng)，侵害鄰居合法權(quán)益的，鄰居有權(quán)依法主張權(quán)利，相關(guān)法條明確了維權(quán)依據(jù)、路徑及權(quán)利邊界，為鄰里維權(quán)提供法律支撐。

1、鄰居的法定權(quán)利，依據(jù)《民法典》第二百七十九條，有利害關(guān)系的業(yè)主（如相鄰住戶(hù)），對(duì)違法住改商行為享有異議權(quán)，有權(quán)要求業(yè)主停止經(jīng)營(yíng)性使用、恢復(fù)住宅用途，無(wú)需考慮經(jīng)營(yíng)行為是否直接造成擾民。

2、維權(quán)路徑指引，鄰居可先與網(wǎng)約房業(yè)主協(xié)商，要求停止經(jīng)營(yíng)；協(xié)商不成的，可留存業(yè)主經(jīng)營(yíng)證據(jù)（平臺(tái)房源、入住記錄等），向物業(yè)、街道辦投訴，或依據(jù)《民事訴訟法》相關(guān)規(guī)定提起訴訟，依法維權(quán)。

3、權(quán)利行使邊界，鄰居維權(quán)需在法律框架內(nèi)進(jìn)行，不得采取過(guò)激手段；主張權(quán)利時(shí)，需舉證業(yè)主存在違法住改商行為，無(wú)需舉證自身遭受實(shí)際損失，只要業(yè)主行為違反法定要求，即可主張停止侵害。

結(jié)語(yǔ)：

業(yè)主利用住宅經(jīng)營(yíng)網(wǎng)約房，需先取得有利害關(guān)系業(yè)主一致同意，辦理相關(guān)經(jīng)營(yíng)許可，遵守法律規(guī)定與小區(qū)管理規(guī)約。鄰居發(fā)現(xiàn)違法住改商行為時(shí)，應(yīng)及時(shí)留存證據(jù)，依法維護(hù)自身居住權(quán)益，共同守護(hù)和諧的居住環(huán)境。