房子不好賣了，為啥很多新樓仍“開盤即售罄”？內(nèi)行人道出實情

如今樓市里一個很矛盾的現(xiàn)象越來越普遍：一邊是到處都在說房子難賣、成交量下滑，另一邊不少新樓盤一開盤就宣稱 “售罄”，排隊搶房的畫面頻頻出現(xiàn)。很多普通購房者看得一頭霧水，不知道到底該信哪邊。其實，“開盤即售罄” 遠非表面那么簡單，大多不是真的供不應(yīng)求，而是一套精心設(shè)計的市場邏輯。一位深耕地產(chǎn)多年的內(nèi)行人透露，這背后藏著不少行業(yè)里心照不宣的操作，看懂了再買房，才不容易被帶節(jié)奏。

一、所謂 “售罄”，統(tǒng)計口徑藏玄機，真實成交大打折扣

很多人以為 “售罄” 就是房子全被真實買家買走了，事實卻并非如此。開發(fā)商對外宣傳的售罄，往往只算認購數(shù)據(jù)，而非最終簽約數(shù)據(jù)。認購只需要交少量定金，甚至只是登記意向，并不等于正式成交。為了營造火爆場面，開發(fā)商通常會在開盤前集中釋放內(nèi)部員工、合作方、關(guān)系戶及投資客的需求，先把房源 “占滿”。一個幾千戶的大盤，看似幾小時賣光，其中可能近半是內(nèi)部消化，真正留給普通剛需購房者的房源并不多。更關(guān)鍵的是，從認購到最終簽約，轉(zhuǎn)化率往往不足五成，大量前期訂單會因為貸款、價格、猶豫等原因作廢，所謂的 “日光盤”，后期常會悄悄拿出房源續(xù)銷。

二、低門檻首付與優(yōu)惠套路，只為快速制造熱銷假象

當(dāng)下市場環(huán)境下，開發(fā)商想要拉動開盤數(shù)據(jù)，最常用的手段就是降低購房門檻。首付分期、定金延期繳納、內(nèi)部優(yōu)惠、團購價等政策輪番上陣，目的就是讓更多人先交定金、先占名額。這些操作能在短時間內(nèi)把數(shù)據(jù)沖得很好看，制造出 “不買就虧” 的氛圍。可實際上，很多人只是被低門檻吸引，并非真的具備購房條件或堅定購房意愿。等到辦理貸款、正式簽約時，資金壓力、審批問題、家庭意見不合等問題集中出現(xiàn)，大量訂單都會流失。開盤熱銷更像是一場集中 “鎖客” 表演，而非真實的購買力爆發(fā)。

三、好地段自帶流量，火爆場面只集中在少數(shù)區(qū)域

能做到 “開盤即售罄” 的樓盤，其實有非常明顯的地域特征，基本都集中在一二線城市核心地段或剛需熱門板塊。這些區(qū)域本身需求穩(wěn)定、配套成熟，即便市場下行，也依然有剛性需求支撐。再加上開發(fā)商集中推廣、限時優(yōu)惠，很容易形成集中成交。但如果放到三四線城市或位置一般的板塊，即便再怎么營銷，也很難出現(xiàn)搶房場面。這也說明，開盤熱銷不是普遍現(xiàn)象，而是優(yōu)質(zhì)地段 + 集中營銷的特例，不能代表整個樓市都在回暖。

四、信息不對稱 + 氛圍營銷，放大購房者的焦慮感

不少樓盤開盤時會特意選在周末、節(jié)假日，配合抽獎、限時優(yōu)惠、VIP 分層定價等手段，刻意制造緊張氛圍。分層定價讓同一戶型價格不透明，普通購房者不知道真實底價，看到別人排隊、房源快速減少，很容易產(chǎn)生 **“再不買就沒了” 的焦慮 **，從而沖動下單。同時，開發(fā)商對 “售罄” 的定義非常靈活，有的只要系統(tǒng)顯示房源被鎖定就算售出，有的把未批貸的客戶也計入成交，不同統(tǒng)計方式能讓數(shù)據(jù)相差 20%—30%，最終對外展示的，永遠是最好看的那個數(shù)字。

從整體樓市數(shù)據(jù)來看，近幾年全國新房成交增速并不樂觀，不少城市成交量同比明顯下滑，二手房成交活躍度甚至超過新房，這足以說明，購房者整體仍處于觀望狀態(tài)。那些看似火爆的樓盤，只是局部現(xiàn)象，更多普通樓盤依然面臨去化壓力。而且在預(yù)售制度下，房子未建成就先銷售，開發(fā)商操作空間更大，部分樓盤只重開盤數(shù)據(jù)、不重后期交付，也讓不少購房者吃過虧。

隨著樓市進入深度調(diào)整期，行業(yè)格局正在重塑，頭部房企和中小房企分化明顯，購房者也越來越理性。“開盤即售罄” 有真實需求成分，但更多是營銷手法、統(tǒng)計口徑、地段優(yōu)勢共同營造的結(jié)果。對于普通人來說，不必被熱鬧場面裹挾，更不要盲目跟風(fēng)。買房前要多對比、多觀察，重點關(guān)注樓盤地段、品質(zhì)、開發(fā)商口碑和交付能力，而不是被一句 “售罄” 打亂判斷。

樓市早已不是閉眼買都能賺的時代，冷靜思考、按需購房，才是最穩(wěn)妥的選擇。看懂了這些套路，就能在復(fù)雜的市場信息里保持清醒，買到真正適合自己的房子。

你在看房時遇到過 “開盤即售罄” 的樓盤嗎？你覺得這些熱銷場面是真的還是套路？歡迎在評論區(qū)分享你的看房和買房經(jīng)歷，大家一起避坑！