2026年樓市回暖真相！不是有錢(qián)了，而是“怕買(mǎi)不到”

大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

經(jīng)歷了一個(gè)月的觀望，2026年的1月，市場(chǎng)看到了一些希望，各大城市的成交數(shù)據(jù)可以直接反映市場(chǎng)真實(shí)狀況，一二線城市正在進(jìn)入回暖狀態(tài)。

2026年1月份，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)信心有所修復(fù)。其中，二手房市場(chǎng)有積極表現(xiàn)。

在成交量方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1月份全國(guó)重點(diǎn)13城市二手房成交面積約810萬(wàn)平方米，環(huán)比上升16%，同比增長(zhǎng)33%。

在價(jià)格方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1月份全國(guó)100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格為12905元/平方米，環(huán)比下跌0.85%，跌幅較上月收窄0.12個(gè)百分點(diǎn)。

進(jìn)入2026年，政策層面釋放出清晰的“穩(wěn)預(yù)期”信號(hào)，年初已有多項(xiàng)具體措施落地，從需求端與融資端協(xié)同發(fā)力，提振市場(chǎng)信心。

整體來(lái)看，房地產(chǎn)政策已進(jìn)入以“穩(wěn)定預(yù)期、縮短調(diào)整時(shí)間”為目標(biāo)的新階段。

一二線線城市率先領(lǐng)跑

整整2026年1月，四大一線城市都迎接市場(chǎng)觸底消息，也是從去年開(kāi)始到今年年初，四大一線城市呈現(xiàn)的最好狀態(tài)。

數(shù)據(jù)顯示，1 月上半月：

北京新房成交 1823 套，環(huán)比上漲 37.2%，二手房成交 4321 套，環(huán)比漲幅達(dá) 58.6%；

上海新房成交 2135 套，環(huán)比上漲 41.5%，二手房成交 5678 套，環(huán)比上漲 62.3%；

深圳新房成交 987 套，環(huán)比上漲 32.1%，二手房成交 1986 套，環(huán)比上漲 49.8%；

廣州新房成交 1562 套，環(huán)比上漲 28.9%，二手房成交 3120 套，環(huán)比上漲 51.2%。

1月北京網(wǎng)簽量超1.5萬(wàn)套，連續(xù)三個(gè)月維持在1.4萬(wàn)套以上；上海連續(xù)三個(gè)月成交突破2.2萬(wàn)套；深圳網(wǎng)簽6802套，環(huán)比增長(zhǎng)2.9%、同比增長(zhǎng)45.5%，創(chuàng)下近10個(gè)月新高；

廣州網(wǎng)簽8881套，市場(chǎng)活躍度與抗壓能力同步提升。一線城市牽頭回暖背后，是房地產(chǎn)再次定調(diào)金融屬性的一個(gè)開(kāi)始。

為什么政策一密集出臺(tái)，北上深的二手房成交量就率先回暖？

不是大家突然有錢(qián)了，而是“穩(wěn)信號(hào)”給了剛需族一絲底氣——他們怕再不出手，后續(xù)政策收緊、房?jī)r(jià)反彈；

2月3日，中國(guó)人民銀行公布2026年1月中央銀行各項(xiàng)工具流動(dòng)性投放情況。數(shù)據(jù)顯示，1月中期借貸便利(MLF)凈投放7000億元，抵押補(bǔ)充貸款(PSL)凈投放1744億元，其他結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具凈投放641億元。

公開(kāi)市場(chǎng)操作方面，國(guó)債買(mǎi)賣(mài)凈投放1000億元，7天期逆回購(gòu)凈投放1678億元，其他期限逆回購(gòu)凈投放1000億元。

金融機(jī)構(gòu)重新活躍的同時(shí)，早期“三條紅線”這場(chǎng)地產(chǎn)浩劫大戲也終于有了結(jié)局，流動(dòng)性注入仍是短期內(nèi)推動(dòng)行業(yè)修復(fù)的核心動(dòng)力，老百姓看到了行業(yè)真正的希望。

這幾波連續(xù)動(dòng)作，實(shí)打?qū)嵉脑诖碳な袌?chǎng)一線需求者的情緒變動(dòng)，往年開(kāi)發(fā)商大談改善與純剛需，大家觀望情緒仍然還是主導(dǎo)。

這次上頭直接把金融屬性再次貫穿行業(yè)核心價(jià)值，加上利率再次下降，購(gòu)買(mǎi)者的真實(shí)需求被再次無(wú)限制激活，成交數(shù)據(jù)是市場(chǎng)政策的真實(shí)反饋。

2025 年底至 2026 年初，樓市調(diào)控政策密集落地，尤其是換房退稅延續(xù)、利率優(yōu)化等政策，直接降低了購(gòu)房者交易成本與資金壓力。

以北京改善家庭為例，一套 800 萬(wàn)的二手房換購(gòu)，全額退稅可達(dá) 16 萬(wàn)元，疊加存量房貸利率降至 3.7%，月供壓力較 2025 年初減少近 2000 元。

實(shí)打?qū)嵉膶?shí)惠才是硬核，不管是剛需還是改善，特別是對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，從來(lái)不差購(gòu)買(mǎi)力與購(gòu)買(mǎi)需求，市場(chǎng)需要的是整體行業(yè)的信心。

“去庫(kù)存”迎來(lái)終局之戰(zhàn)

時(shí)間到了2026年，樓市去庫(kù)存迎來(lái)終局之戰(zhàn)，各大城市都拿出來(lái)終極標(biāo)榜，“以舊換新”已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)，未來(lái)買(mǎi)房跟買(mǎi)其他消費(fèi)類(lèi)產(chǎn)品體驗(yàn)會(huì)非常相似。

就在剛剛，蘇州樓市傳來(lái)最新消息，蘇州太倉(cāng)發(fā)布樓市去庫(kù)存4.0版本，率先領(lǐng)跑全國(guó)，打響二三線城市復(fù)蘇第一槍。

先看太倉(cāng)新政核心，5大亮點(diǎn)，簡(jiǎn)單好懂：

范圍放寬：市域內(nèi)4層以上普通住宅，都能申請(qǐng)置換；比例提高：144㎡以上大戶(hù)型，置換比例從50%提至80%；

品類(lèi)拓寬：多套舊房可換一套新房，車(chē)位、車(chē)庫(kù)也能算；教育保障：賣(mài)房后2年內(nèi)，保留原房產(chǎn)學(xué)區(qū)資格；

流程簡(jiǎn)化：二手房帶押過(guò)戶(hù)，不用先還貸。目前，蘇州除了太倉(cāng)，昆山、相城也有以舊換新政策，支持置換，去庫(kù)存。

截至今年1月底，太倉(cāng)市通過(guò)“以舊換新”政策已累計(jì)成交新房495套、面積6.56萬(wàn)平方米；

同時(shí)成功置換存量房581套、面積6.41萬(wàn)平方米，新房舊房總成交逾千套。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在已成交的495套新房中，“桃園新著”“熙華合源云庭”和“鼎盛華庭”三個(gè)項(xiàng)目最受青睞，成交量分別達(dá)到90套、84套和70套，合計(jì)占新房總成交量的約49%，成為這一政策的最大受益者。

除去蘇州太倉(cāng)，近期全國(guó)多地國(guó)企，也已經(jīng)下場(chǎng)掃房，綜合來(lái)看，華東區(qū)域多個(gè)城市已經(jīng)開(kāi)啟了聯(lián)合行動(dòng)，用實(shí)際行動(dòng)支持樓市進(jìn)入新的市場(chǎng)格局。

簡(jiǎn)單說(shuō)，政府要把符合條件的二手房收過(guò)來(lái)，統(tǒng)一改造為保障性租賃住房，不再作為商品房出售。

主要服務(wù)對(duì)象是新市民、青年、大學(xué)畢業(yè)生和各類(lèi)人才。運(yùn)作上由區(qū)屬?lài)?guó)企擔(dān)任專(zhuān)業(yè)房東，銀行負(fù)責(zé)融資，政府負(fù)責(zé)規(guī)則制定與風(fēng)控。

三個(gè)區(qū)都給出了大致的篩選方向：小戶(hù)型、建成年代較早、總價(jià)不高、產(chǎn)權(quán)清晰、位置好、租售比合理的房源優(yōu)先。

很多想改善住房條件的家庭，手里攥著一套“老破小”，想賣(mài)掉換個(gè)新的，但二手房市場(chǎng)交易周期長(zhǎng)，掛牌大半年都未必能賣(mài)出去，資金遲遲無(wú)法回籠，買(mǎi)新房的計(jì)劃自然也就擱淺了。

現(xiàn)在政府出手了，它扮演了一個(gè)最爽快的“終極買(mǎi)家”。

政府收購(gòu)后不會(huì)大幅改變總體需求結(jié)構(gòu)，但會(huì)提升供給的質(zhì)量與可租性，同時(shí)釋放出一部分真實(shí)的置換需求。

這一波動(dòng)作會(huì)釋放真實(shí)剛需與改善需求，再次會(huì)刺激到一手市場(chǎng)，形成了上頭兜底存量，刺激增量的市場(chǎng)改善閉環(huán)。

這不僅解決了人才的燃眉之急，更是城市留住人才、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)高明之舉。

上海政府這波操作確實(shí)會(huì)給很多其他一二線城市帶來(lái)一些新的思考，特別是深圳市場(chǎng)，太需要這種政策，大批高素質(zhì)人才住房問(wèn)題確實(shí)需要第一時(shí)間解決。

展望2026年

行業(yè)整體格局來(lái)看，未來(lái)一二線與三四線的差距將進(jìn)一步拉大。

有產(chǎn)業(yè)、有人口、有購(gòu)買(mǎi)力、且能創(chuàng)新執(zhí)行“政府深度參與”模式的核心城市，將率先筑底復(fù)蘇。

商品房市場(chǎng)會(huì)逐步分化，特別是一手市場(chǎng)來(lái)看，市場(chǎng)聚焦改善、高端需求仍然持續(xù)增長(zhǎng)，但是這部分市場(chǎng)很明顯已經(jīng)被頭部房企強(qiáng)勢(shì)占領(lǐng)。

這預(yù)示著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在告別單一模式，進(jìn)入一個(gè)“政府深度調(diào)控、市場(chǎng)高度分化、企業(yè)能力制勝”的新時(shí)代。

2026年初的回暖，或許正是這一新時(shí)代序曲的第一個(gè)音符。

今天就聊到這里，對(duì)于2026年行業(yè)趨勢(shì)有想分享的朋友，也可以留言討論。