2026一批次土拍，托底房企已先行一步

文/上海進深 嚴明會

前不久，網絡上流露出了2026年一批次土拍的托底名單：

徐匯長橋地塊由上實托底；嘉定新城地塊由象嶼托底；青浦徐涇地塊由綠城托底。

這一名單很快得到了部分印證。

2月6日，上海城開凌云置業有限公司發布徐匯長橋地塊的招標公告，總投資435000萬元，建安費100000萬元。工程內容包括住宅、商業、配套用房、地下車庫等。

2月3日，地塊前期研策服務項目的中標已先行公示。

上海凌云城開置業成立于2026年2月4日，法定代表人楊崢予，由上海城開（集團）有限公司100%持股。

該公司由上海實業控股有限公司旗下上海實業城市開發集團有限公司（0563.HK）和徐匯區國有資產監督管理委員會共同投資。

按照計劃，2026年一批次土拍將于3月13日舉行，3幅涉宅用地起始總價66.4億元。

上海延續了近年精準供地的策略，不追求規模，而是強調每一宗地與當下市場需求的匹配度。

三塊地各有側重：徐匯地塊區位核心但開發復雜；嘉定地塊總價可控、去化預期相對較好；青浦地塊位置優越但競爭激烈。

徐匯長橋地塊

徐匯長橋地塊（S031102單元S04-16地塊）為商住綜合用地，住宅占比不高于75%，商業占比不低于25%，容積率2.0。

這是本次土拍最為核心的一個地塊。起始總價26.75億元，起始樓面價48511元/㎡。

其最大優勢在于交通條件，緊鄰15號線羅秀路站，具備典型的地鐵上蓋屬性，在徐匯南部并不多見。周邊生活配套成熟，教育資源齊全，板塊居住氛圍穩定。

25%的商業配建比例疊加凈菜超市、社區食堂等公共服務設施，對開發商的產品統籌能力和后期運營能力提出了更高要求。同時，周邊城市界面以老小區為主，更新程度一般。

從價格端看，周邊項目如“海上·清和璽”成交價約11.2—11.3萬元/㎡，未來該地塊入市價格大概率仍將在這一帶形成理性區間，難以走激進溢價路線。

嘉定新城地塊

嘉定新城地塊（JDC1-1703單元B06-01地塊）為純住宅用地，容積率1.7，限高40米，產品形態預計為小高層 洋房組合。

起始總價14.59億元，起始樓面價24500元/㎡。

其核心價值在于低總價、高確定性。整體地價可控，對房企資金壓力相對友好，是當前市場環境下較受歡迎的安全型標的。

地塊條件本身也較為均衡。距11號線白銀路站約500—600米，步行可達；南側直面紫氣東來公園，景觀資源優越；周邊商業、教育、文化配套成熟，多為現成資源，可直接承接。

板塊購買力已被多次驗證，前期項目如“招商·林嶼湖畔”去化較快。主要挑戰在于區域內產品同質化程度較高，對產品細節和性價比提出更高要求。

青浦徐涇地塊

青浦徐涇地塊（QPPO-0101單元18-05地塊）同樣為純住宅用地，容積率2.2。

起始總價25.10億元，起始樓面價約3萬元/㎡。

其最大優勢是交通配置：緊鄰2號線蟠祥路站，同時靠近17號線蟠龍路站，屬于典型的雙軌交地塊；1公里范圍內集聚蟠龍天地等成熟商業，生活便利度很高。

但這也是三宗地中競爭壓力最為集中的一塊。

西側緊鄰寶業項目（樓面價約31561元/㎡），已規劃高層住宅并引入部分創新設計，未來將形成貼面競爭。同時，大虹橋區域整體供應量仍然偏高，疊加2026年起早期項目限售逐步解禁，二手房源釋放預期增強，對新房銷售節奏構成考驗。

價格層面，項目入市后大概率仍將參考周邊新房體系，空間有限、博弈加劇。