觀宸一期調規，華曉巍的這個小心思絕了

文/北京進深 徐迪

2月6日，建發金茂觀宸（一期）所在的豐臺槐新030-01地塊更新了一張總平圖。

擬在地塊負一層1# 樓東南角增加一處通道，與02地塊聯通。

其余建設內容仍以原規劃許可為準。

觀宸一期在西側，二期在東側。

但是一期的大門朝西開，而二期大門朝東開。

兩個小區背靠背，相對孤立。

有了這條地下通道，兩邊業主不用過馬路就可以直通對面，更方便配套共享，互補互利。

觀宸的開發主體北京兆興房地產開發有限公司成立于2024年12月，注冊資本45.145億元。

建發房產和中國金茂分別持股64%和36%。

金茂華北公司副總張顯剛擔任項目公司董事長；建發房產北京總經理華曉巍任項目公司總經理。

項目的營銷負責人為孫朝杰，帶領團隊創造了觀宸一期的逆市熱銷，頗受華曉巍器重。

建發金茂觀宸（一期）所在豐臺槐新030-01地塊成交于2024年11月29日，由建發房產旗下福州裕誠房地產24.35億元摘得，樓面價約4萬元/㎡。

引入中國金茂，聯手打造了建發在京的首個“風雅宋韻”系列產品，銷售指導價8.3萬/㎡。

一期建設用地面積約3.04公頃，其中地上建筑面積6.08萬㎡，最高建筑58米，容積率2.0。

規劃11棟6-18F洋房 小高層，總戶數為479戶。共7個戶型，面積段111-165㎡。

2025年3月23日首開，以35.98億元的網簽總額拿下當年豐臺單盤銷冠。

截至目前，累計網簽373套，去化近八成。

成交均價約7.86萬元/㎡，成交金額總計36.58億元。

東側的觀宸二期項目所在的02地塊成交于2025年6月24日，由建發 金茂聯合體以20.8億元底價摘得，折合樓面價4.02萬元/㎡。

二期占地2.59公頃，地上建筑面積約5.21萬㎡，建筑高度56.30米（最高），容積率2.0。

共12棟6-17F洋房和小高層產品，目前取證房源共395套房源，主力建面約113/116/134/136/155㎡，另有少量非標戶型。

2025年9月份取證，預售均價8.5萬/㎡，略高于一期。

目前累計網簽68套，去化率17%。

成交均價約7.52萬元/㎡，成交金額總計6.38億元。

二期擬售均價高于一期，但當前的成交均價比一期低了3000 。

與一期相比，二期砍掉了110㎡的三居產品，起步就是三面寬的四葉草戶型。

此外的戶型格局、得房率等與一期基本一致。

贈送方面也是南向通面寬陽臺 北向設備平臺，邊戶有側邊/轉角飄窗。

觀宸一期賣得最好的就是136㎡戶型，屬于明星戶型。

戶型方正，贈送面積多，動靜分區的格局，四個臥室都是南向或西向，采光面好。

同樣的，二期目前去化最好的兩棟樓：8# 和9# ，也都是136㎡戶型，占網簽總套數的六成以上。

其余網簽房源均為120㎡以下小戶型，首層和頂層的非標戶型由于單價相對低，也有不少意向買家。

6# 、7# 兩棟大戶型暫未開售，目前只有4# 樓的155戶型在售，暫無成交。

單價較高的大戶型成交較少，或許也是二期成交均價低于一期的原因之一。