借名買房買限價房協(xié)議無效，律師助出資人獲賠190萬增值損失｜北京房產(chǎn)律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

2010年，李建國（山東農(nóng)民）欲為兒子在北京安家。女婿趙明遠稱自己獲批一套限價商品房指標，房價僅60余萬元，并承諾：“5年后可過戶給您或您指定的人。”

基于親屬信任，2011年，李建國、趙明遠及女兒李婷三方簽署《借名買房協(xié)議》，明確：

房屋由李建國全額出資；

登記在趙明遠名下；

實際所有權(quán)歸李建國；

5年后過戶至李建國或其指定人。

李建國支付全部房款、維修基金、契稅共計626,941.05元。房屋交付后，由其子居住至今，物業(yè)、供暖等費用均由李家承擔。

然而，2017年趙明遠與李婷離婚時，擅自將一號房屋分割歸己所有，并拒絕配合過戶。

2020年，李建國起訴要求過戶，法院認定：

“借名購買限價房損害社會公共利益，協(xié)議自始無效。”

2023年，李建國再次起訴，要求返還出資并賠償房屋增值損失（現(xiàn)值約460萬元，增值約390萬元）。

裁判結(jié)果

法院判決：

趙明遠返還李建國購房款及稅費626,941.05元；

賠償房屋增值損失190萬元（按50%過錯比例）；

法院說理

借名關(guān)系成立但無效

生效判決已確認雙方存在借名合意，但因限價房具有保障性質(zhì)，借名行為規(guī)避政策，損害公共利益，協(xié)議無效。

出資應(yīng)全額返還

趙明遠辯稱“系贈與”或“夫妻共同債務(wù)”，但無證據(jù)支持，法院不予采信。實際出資人有權(quán)要求返還。

增值損失按過錯分擔

李建國明知對方有指標、主動出資享受政策紅利，自身存在過錯；

趙明遠作為本地人、更了解政策，亦有過錯；

法院認定雙方過錯相當，各擔50%責任；

在雙方均不申請評估的情況下，酌定賠償190萬元。

勝訴辦案心得

本案是“政策房借名失敗后最大化挽回損失”的典范。關(guān)鍵策略如下：

善用前案生效判決

前案已確認“借名關(guān)系存在”，本次無需再證合意，直接聚焦“損失賠償”。

主動提供市場價值證據(jù)

雖未做正式評估，但提交同小區(qū)成交價截圖，為法院酌定賠償提供依據(jù)。

精準切割“返還”與“賠償”訴求

返還出資：無爭議；

增值賠償：需論證過錯與信賴利益；

強調(diào)“非惡意炒房，僅為子女安居”

出資人系外地農(nóng)民，購房目的正當，爭取法官情感認同。

警示客戶：限價房、經(jīng)適房借名風(fēng)險極高，但并非“血本無歸”

即使協(xié)議無效，仍可通過返還+過錯賠償路徑挽回大部分損失。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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