男方主張父母借名買房未采信，北京離婚律師助力女方獲折價款

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

林浩與蘇晴原系夫妻關系，于2017年10月23日協(xié)議離婚。一號房屋系二人夫妻關系存續(xù)期間，以林浩、蘇晴名義購買的房產(chǎn)，但雙方在《離婚協(xié)議書》中，就財產(chǎn)分割部分標注“無”，未明確約定一號房屋的分割方式。后蘇晴向法院提起訴訟，主張分割該房屋。

林浩辯稱，不同意蘇晴的訴訟請求，主張離婚協(xié)議中已載明無共同財產(chǎn)，且一號房屋實際由其父母林建國、劉梅全款購買，一直由二位老人居住，林建國、劉梅從未表示將房屋贈與林浩或蘇晴，應駁回蘇晴的全部訴訟請求，同時稱蘇晴曾參加家庭會議，同意一號房屋歸其父母所有。

第三人林建國、劉梅（林浩父母）述稱，一號房屋系二人于2013年8月9日借用兒子林浩的名義全款購買，有相關支付憑證，二人已在該房屋長期居住9年，有居委會出具的長期居住證明。二人曾組織家庭會議，簽訂相關居住使用及分配協(xié)議，明確一號房屋歸二人所有，用于養(yǎng)老居住，相關物業(yè)、暖氣費用均由二人承擔。林浩與蘇晴因蘇晴婚內出軌離婚，離婚時蘇晴已拿走婚后車輛及存款，時隔8年再主張分割房屋，請求法院駁回蘇晴的訴訟請求，并判令一號房屋歸二人所有，辦理過戶登記，訴訟費由林浩、蘇晴承擔。

經(jīng)查，2013年8月9日，林浩、蘇晴作為買受人，與甲公司簽訂商品房預售合同（限價商品住房），約定購買一號房屋，房屋總價款484330元，合同明確限價房不滿5年不得轉讓，滿5年轉讓需交納相應土地收益等價款。2016年8月21日，一號房屋取得不動產(chǎn)權登記證書，權利人為林浩、蘇晴，系共同共有，權利性質為限價商品住房，房屋一直由林建國、劉梅實際居住使用。雙方均認可一號房屋購房款由林建國、劉梅全款出資。

林建國、劉梅提交了2014年簽訂的“父母購置樓房居住使用方案”，載明一號房屋由二人全款出資，借用林浩名義購買，房屋所有權、居住權等歸二人所有，林浩及案外人（林浩兄長）簽字確認，但蘇晴未簽字，且蘇晴對該方案不予認可，主張該約定違反限價房政策，應屬無效。林建國、劉梅申請證人出庭作證，欲證明蘇晴對該方案知情且同意，蘇晴以證人與第三人存在利害關系、證言陳述不一致為由，不認可證人證言。

經(jīng)蘇晴申請，乙公司出具評估報告，認定一號房屋市場價值2040000元（注：該房屋已滿5年，需補繳土地收益金約15萬元，未在評估結果中扣除）。林建國、劉梅提交了購房資質核驗結果，顯示初步核驗通過；林浩提交微信聊天記錄，欲證明蘇晴離婚時凈身出戶，蘇晴對此不予認可，主張離婚協(xié)議未約定房屋分割系因當時房屋不滿5年無法分割，系暫時擱置。

裁判結果

一、一號房屋歸林浩所有，蘇晴于本判決生效之日起七日內協(xié)助林浩辦理該房屋的所有權轉移登記手續(xù)；

二、林浩于本判決生效之日起七日內支付蘇晴房屋折價款1020000元；

三、駁回林建國、劉梅的全部訴訟請求。

法院說理

法院生效裁判認為，離婚時，夫妻的共同財產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成的，由人民法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，按照照顧子女、女方和無過錯方權益的原則判決。本案的核心爭議焦點為：一是林建國、劉梅與林浩之間的借名買房關系是否成立且有效；二是一號房屋是否屬于林浩與蘇晴的夫妻共同財產(chǎn)，應否予以分割。

關于借名買房關系的效力，首先，林建國、劉梅主張與林浩存在借名買房關系，但提交的居住使用方案無蘇晴簽字，證人與第三人存在利害關系，證言存在矛盾，在蘇晴明確否認的情況下，未能提交充分證據(jù)證明蘇晴對借名買房事宜知情且同意，故該借名約定對蘇晴不具有約束力。其次，一號房屋系限價商品住房，屬于國家保障性住房，供應對象具有特殊性，需經(jīng)資格審核后方可購買。即便借名買房關系成立，該約定也剝奪了其他符合限價房購買條件家庭的購房機會，違背了國家建立限價房制度的初衷，損害了社會公共利益，依照法律規(guī)定，該借名買房約定應屬無效。因此，法院對林建國、劉梅要求確認一號房屋歸其所有并辦理過戶的請求不予支持，雙方就購房出資的爭議可另行解決。

關于一號房屋的分割問題，離婚協(xié)議中僅標注財產(chǎn)“無”，未對一號房屋的歸屬作出明確約定，該約定并不當然排除蘇晴作為房屋共有人的合法權利。結合房屋登記情況及購買時間，一號房屋系林浩與蘇晴婚姻關系存續(xù)期間購買，登記為雙方共同共有，應認定為夫妻共同財產(chǎn)，蘇晴主張分割該房屋的請求符合法律規(guī)定，法院予以支持。關于房屋折價款，結合評估報告確定的房屋市場價值，酌定林浩支付蘇晴折價款1020000元，房屋歸林浩所有。關于土地收益金，因分割時房屋未實際交易，具體數(shù)額無法確定，雙方可待該費用實際發(fā)生后另行解決。

勝訴辦案心得

結合本案“離婚后財產(chǎn)分割、借名買房、限價房糾紛”三大核心沖突點，總結以下辦案心得及維權指引，供同類糾紛當事人參考：

1. 離婚協(xié)議財產(chǎn)約定需明確，避免后續(xù)爭議。本案中，雙方離婚時未明確一號房屋的分割方式，僅標注財產(chǎn)“無”，導致離婚多年后再起糾紛。提醒當事人，離婚時無論財產(chǎn)是否明確，均應在協(xié)議中清晰載明財產(chǎn)歸屬及分割方案，避免以“無財產(chǎn)”簡單概括，防止后續(xù)權益受損。

2. 借名購買保障性住房風險極高，約定多屬無效。限價房、經(jīng)濟適用房等保障性住房，系國家為解決特定群體住房困難設立的政策福利，購買資格具有專屬性。借名購買此類房屋，即便簽訂相關協(xié)議，也因損害社會公共利益而被認定為無效，借名人無法依據(jù)協(xié)議取得房屋所有權，出資爭議需另行解決。

3. 借名買房需經(jīng)全體相關權利人同意，留存完整證據(jù)。本案中，第三人主張借名買房，但未提供證據(jù)證明原告知情且同意，該約定對原告無約束力。提醒當事人，若確需借名買房，需經(jīng)房屋登記名義人及其配偶（如有）共同簽字確認，同時留存出資憑證、溝通記錄等完整證據(jù)，防范后續(xù)糾紛。

4. 離婚后發(fā)現(xiàn)未分割共同財產(chǎn)，可依法主張權利。本案中，原告離婚8年后仍可主張分割一號房屋，因離婚協(xié)議未明確排除其財產(chǎn)權利，且房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)。提醒當事人，離婚后發(fā)現(xiàn)有未分割的夫妻共同財產(chǎn)，可在法定時效內提起訴訟，依法維護自身財產(chǎn)權益，切勿因時間久遠而放棄維權。

實踐中，借名買房、離婚后財產(chǎn)分割、保障性住房糾紛頻發(fā)，當事人往往因不懂法律規(guī)定、證據(jù)留存不足、協(xié)議約定不明確導致權益受損。若你正遭遇此類房產(chǎn)糾紛，可聯(lián)系我們，我們將為你提供專業(yè)的法律分析、維權指引，精準梳理辦案思路、深挖關鍵證據(jù)，全程護航你的合法房產(chǎn)權益。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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