委托姑姑賣房，卻被低價過戶給表妹？法院判全額賠償｜借名買房律師

（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

2003年，張明遠(yuǎn)（時年未成年）名下登記了一號房屋。2012年，因“做生意需資金”，他通過公證委托姑姑李文慧代為出售該房。

然而，李文慧并未掛牌出售，而是在2012年12月27日，以8元價格將房屋“賣”給自己的女兒李思琪，并于4日后完成過戶。

2013年，張明遠(yuǎn)得知此事，立即起訴要求確認(rèn)買賣合同無效。但法院認(rèn)為：

“合同形式合法，不構(gòu)成惡意串通，且張明遠(yuǎn)可另案主張賠償。”

敗訴后，張明遠(yuǎn)轉(zhuǎn)而提起委托合同違約之訴，要求：

李文慧賠償房屋市場價值517.6萬元；

支付利息（按年24%）；

李思琪承擔(dān)連帶責(zé)任。

李文慧辯稱：

房屋實為她全額出資購買，僅因規(guī)避風(fēng)險借張明遠(yuǎn)名義登記；

過戶是“拿回自己房子”，非惡意處分；

8元是建委工作人員建議填寫的“象征性價格”。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 李文慧賠償張明遠(yuǎn)經(jīng)濟損失517.6萬元；

? 按同期貸款利率支付利息（非24%）；

? 李思琪承擔(dān)連帶賠償責(zé)任；

法院說理

借名買房關(guān)系不成立

雖有資金往來，但無證據(jù)證明購房時三方達成“借名”合意；

房屋登記在張明遠(yuǎn)名下近10年，李文慧從未主張權(quán)屬；

錄音中僅稱“我出過錢”，未明確“房子是我的”；

產(chǎn)權(quán)歸屬以登記為準(zhǔn)，出資≠所有權(quán)。

受托人嚴(yán)重違反忠實義務(wù)

委托目的是“出售變現(xiàn)”，而非“轉(zhuǎn)移至親屬名下”；

以8元交易，明顯背離委托宗旨，構(gòu)成重大過失；

根據(jù)《合同法》第406條，受托人因過錯造成委托人損失，應(yīng)賠償。

買受人非善意，承擔(dān)連帶責(zé)任

李思琪作為李文慧之女，明知8元價格不合理；

未支付對價，不屬于善意取得；

與母親存在共同損害委托人利益的行為，應(yīng)連帶賠償。

利息按法定標(biāo)準(zhǔn)支持

原告主張24%無法律依據(jù)；

法院酌定按中國人民銀行同期貸款利率計算。

勝訴辦案心得

本案是“委托賣房被惡意操作”的典型維權(quán)成功案例，關(guān)鍵策略如下：

轉(zhuǎn)換訴訟策略：從“確權(quán)”轉(zhuǎn)向“索賠”

前案已確認(rèn)合同有效，繼續(xù)糾纏“無效”徒勞。果斷轉(zhuǎn)向委托合同違約之訴，聚焦“賠償損失”，切中要害。

用評估報告鎖定損失金額

申請法院委托評估，確定2012年房屋市值為517.6萬元，將抽象損失轉(zhuǎn)化為具體債權(quán)。

瓦解“借名買房”抗辯

強調(diào)：

無書面協(xié)議；

無購房時合意；

長期未主張權(quán)利；

登記公示效力優(yōu)先。

成功守住“張明遠(yuǎn)是真實權(quán)利人”的底線。

追究買受人連帶責(zé)任

抓住“8元交易+母女關(guān)系”這一明顯異常，論證非善意取得，擴大責(zé)任主體，保障執(zhí)行到位。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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