香港樓市2025：冰火兩重天！有人資產(chǎn)暴漲20%，為何有人仍在陰跌？

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經(jīng)歷了數(shù)年的下行調(diào)整之后，香港樓市在2025年終于出現(xiàn)了一些值得認(rèn)真對(duì)待的變化。

過去一段時(shí)間，市場(chǎng)普遍彌漫著觀望情緒，無論是成交量還是價(jià)格表現(xiàn)，都難以讓人對(duì)后市產(chǎn)生信心。

然而進(jìn)入2026年，從2025年多個(gè)核心指標(biāo)來看，樓市并非只是“暫時(shí)喘一口氣”，而是開始呈現(xiàn)出明顯不同于過去幾年的走勢(shì)。這也是我認(rèn)為，今年開始，香港樓市是真的在慢慢好轉(zhuǎn)的原因。

要看清前方，最好的方法就是回頭看看剛走過的路。今天，咱們就一起翻開2025年這份真實(shí)的樓市“成績單”，讓數(shù)據(jù)說話，給你2026年的置業(yè)計(jì)劃，先來點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。

圖：星島日?qǐng)?bào)

2026

官方指數(shù)率先止跌，

調(diào)整周期出現(xiàn)明確拐點(diǎn)。

首先，從最具權(quán)威性的官方數(shù)據(jù)來看，樓價(jià)的長期下跌趨勢(shì)已經(jīng)被打斷。根據(jù)差估署公布的私人住宅售價(jià)指數(shù)，自 2025年4月起正式止跌回升，結(jié)束了此前持續(xù)多年的回落走勢(shì)。

差估署最新公布的10月指數(shù)報(bào)294.3點(diǎn)，今年首十個(gè)月累計(jì)上升1.76%，同比也錄得1.13%的升幅。雖然升幅并不算大，但其象征意義卻十分明確：市場(chǎng)已經(jīng)完成筑底，并重新進(jìn)入修復(fù)區(qū)間。

當(dāng)然，如果將時(shí)間軸拉長來看，目前的樓價(jià)水平仍然只是回到2024年中左右的位置，與跌市前2021年的歷史高位 398.1點(diǎn)相比，整體仍然下跌約26%。這一點(diǎn)同樣需要清醒看待。

換言之，這一輪回升更像是基本面與政策環(huán)境共同作用下的理性反應(yīng)，而非情緒推動(dòng)下的急速反彈。

圖：香港01

2026

大型屋苑率先回暖，真實(shí)需求開始回流。

如果說官方指數(shù)反映的是整體趨勢(shì)，那么大型屋苑的數(shù)據(jù)，更能體現(xiàn)真實(shí)買盤的變化。根據(jù)中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）截至12月14日的一周報(bào) 145.01點(diǎn)，按周上升1.09%，年內(nèi)累計(jì)升幅已達(dá)5.35%，并重回2024年5月中水平。

中原分析指出，樓市近期的升勢(shì)主要受惠于兩次減息后樓價(jià)回升速度加快，同時(shí)市場(chǎng)對(duì)進(jìn)一步減息仍抱有預(yù)期，買家入市態(tài)度明顯轉(zhuǎn)趨積極，二手成交量隨之增加。

2026

區(qū)域全面轉(zhuǎn)正，但分化開始拉開。

從區(qū)域角度來看，今年以來各區(qū)大型屋苑成交呎價(jià)均錄得升幅，但幅度存在明顯差異。九龍區(qū)累計(jì)上升7.72%，表現(xiàn)最為突出；新界東上升6.78%；港島區(qū)及新界西則分別上升4.41%與4.04%。

圖：香港01

觀察發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)升溫的先鋒已非傳統(tǒng)意義上的高端地段，而是被自住需求扎實(shí)、交易活躍、總價(jià)適中的板塊所取代。這清晰地指向一點(diǎn)：當(dāng)前市場(chǎng)的回暖，根本上來源于真實(shí)居住需求的釋放，而不是投資資金的推動(dòng)。

2026

哪些屋苑在升，哪些仍在跌...

當(dāng)視角進(jìn)一步下沉到具體屋苑，分化就變得更加清晰。在中原統(tǒng)計(jì)的143個(gè)主要屋苑中，今年以來約有100個(gè)屋苑呎價(jià)較年初上升，但仍有約三成、共43個(gè)屋苑的最新呎價(jià)低于年初水平。

仍然下跌的屋苑，主要集中在港島部分傳統(tǒng)豪宅區(qū)，例如地利根德閣、雍景臺(tái)、陽明山莊及嘉富麗苑等，年內(nèi)跌幅普遍超過一成。這類屋苑普遍總價(jià)較高，成交節(jié)奏偏慢，對(duì)利率和市場(chǎng)信心更為敏感，在當(dāng)前修復(fù)初期表現(xiàn)相對(duì)滯后。

與之相對(duì)，一批已經(jīng)明顯跑出指數(shù)的屋苑表現(xiàn)十分突出。在呎價(jià)上升的屋苑中，有24個(gè)屋苑升幅達(dá)到一成或以上，其中港景峰今年以來呎價(jià)累計(jì)上升約20.7%，碧堤半島上升約17.8%，囍匯也錄得約15.5%的升幅。這些屋苑的共通點(diǎn)在于成交持續(xù)活躍、戶型實(shí)用，并且長期具備穩(wěn)定的自住需求，因而在市場(chǎng)回穩(wěn)初期率先完成價(jià)格修復(fù)。

十大藍(lán)籌屋苑方面，今年有8個(gè)屋苑成交呎價(jià)回升，當(dāng)中黃埔花園升幅最大，年內(nèi)回升12.9%。其次是沙田第一城（升9%）、美孚新邨（升8.2%）。而跌價(jià)藍(lán)籌屋苑則包括映灣園及嘉湖山莊，屋苑成交呎價(jià)分別仍較年初跌約3%。

圖：香港01

2026

從買家視角看，

2026年更重要的是“選對(duì)房”。

基于此，對(duì)2026年樓市更合理的預(yù)期，并非期待其重返全面上漲，而應(yīng)認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)大概率將延續(xù)當(dāng)前格局——即在止跌基礎(chǔ)上進(jìn)行結(jié)構(gòu)性修復(fù)。這意味著，決定價(jià)格走勢(shì)的關(guān)鍵，將從對(duì)宏觀方向的籠統(tǒng)判斷，轉(zhuǎn)向?qū)唧w屋苑類型、成交流動(dòng)性與真實(shí)需求結(jié)構(gòu)的精細(xì)考察。

對(duì)買家而言，2026年不宜以“押注整體上漲”為主要策略，而應(yīng)繼續(xù)以篩選為核心。已在2025年展現(xiàn)穩(wěn)定成交與溫和回升的大型屋苑，較有條件在下一階段跟隨市場(chǎng)修復(fù)；而成交稀疏、價(jià)格仍持續(xù)下行的屋苑，即使具備地段優(yōu)勢(shì)，其修復(fù)節(jié)奏可能明顯落后。在當(dāng)前階段，控制總價(jià)、重視流動(dòng)性與真實(shí)居住需求，仍應(yīng)是買家在2026年的主要應(yīng)對(duì)方式。

今年本港主要屋苑每平方呎成交價(jià)走勢(shì)

各位買家們，最重要的并非判斷“樓市會(huì)不會(huì)漲”，而是理解市場(chǎng)正在獎(jiǎng)勵(lì)什么樣的屋苑，又在回避什么樣的風(fēng)險(xiǎn)。

在我看來，這正是一個(gè)真正適合用數(shù)據(jù)、用耐心，重新認(rèn)識(shí)香港樓市的時(shí)間窗口。

如果你也在關(guān)注2026年香港樓市，但不想只聽“漲不漲”的結(jié)論，反而更關(guān)心哪些屋苑可能先修復(fù)、哪些仍需時(shí)間，可以留言或加我微信交流。

我會(huì)基于已發(fā)生的數(shù)據(jù)，持續(xù)整理具體屋苑層面的變化，供真正有購房計(jì)劃的人參考。

并且添加微信后，可以免費(fèi)領(lǐng)取我們團(tuán)隊(duì)制作的一手購房手冊(cè)，把在香港買房的諸多細(xì)節(jié)和注意事項(xiàng)給新手買家講得清清楚楚，能幫你少踩坑，順利上車！

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