重慶沒有下一座「觀宸」

去年底，重慶發生了一件大事：兩江新區正式從功能區升級為行政區。

我查了下兩江新區的家底：轄區面積1360平方公里，人口352萬，2024年的GDP大約5000億。這三個指標，都是西部第一。

于是在網上，兩江新區有了一個很顯赫的title：中國西部第一區。

第一區在重慶經濟大盤中有多高權重？

光是我熟悉的樓市領域：重慶2024年約481萬㎡的新房銷售面積，兩江新區就貢獻了約208萬㎡，超過40%。

未來兩江新區會是重慶絕對意義上的「臺面」

本文的主角，是重慶的「豪宅臺面」——觀宸

它所在的位置是兩江新區的「板塊臺面」——觀音橋

2024年，套均總價超過500萬的住宅，它一共賣出596套住宅，是重慶的單盤之王。而套均單價也是恐怖的超過了3.5萬/㎡。

這個數字在重慶意味著什么？重慶中心城區上半年的均價只有約1.38萬/㎡，觀宸是其2.7倍。（數據來源于瑞理數據）

這個系數折算到成都是單價賣超6.5萬/㎡的房子，等同于成都金三的地王項目。

不客氣地說，觀宸就是當前重慶唯一的城市級極核資產。

而在產品端我曾經說，在中國有兩個城市是豪宅修羅場，東部是杭州，西部是重慶 。

重慶這兩年的產品集大成者就是香港置地和華潤置地合作打造的觀宸。

從21年亮相至今，中國豪宅圈到重慶學習觀宸已經是常態，就如同全國同行到成都必學麓湖一樣。

它們從宏觀的開發模式，到中觀的戶型、立面、公區、甚至到微觀層面的奢石，超級符號等都在效仿。

但是美人在骨不在皮。

觀宸的精髓不在于這些產品單項。而是依托城市最好的土地，從一而終，因地制宜的總觀系統設計，生長出全國獨有的豪宅集群。

并且它依托長周期、多地塊開發的優勢，可以持續完成產品進化，持續釋放影響力。

一個城市級豪宅的發聲量，在某種層面代表一個城市在城建品質、審美品味、經濟密度、超級購買力等多方面的勢能傳播。

換句話說，一個城市的「豪宅力」也在反映城市綜合競爭力。

觀宸之于重慶至少有三個方面的重大影響：

第一，觀宸留住了重慶的頂級購買力。

吸引重慶富人下場掃貨這件事，往小了看，是重慶富人家庭在升級居住品質。

往大了看，這就是將幾百個千萬級購買預算留在了重慶，沒有造成重慶頂級購買力的外流。

以最近幾年中國城市之間對于產業、人才、資本和購買力的激烈競爭，要留住城市頂級購買力，尤其是面對更高能級城市的競爭時，有且只有一個準則：

用城市最好的地，修建最好的房子。

舉個例子：觀宸·千重錦366㎡的樓王，總價1600W起步，最貴的頂樓600㎡復式樓王，超3000W。

這個預算，可以到高能級的北上廣深掃貨了。

但觀宸做到了推出首月快銷了5.2億。放到哪個城市都是妥妥的現象級，在重慶自然更有反差感。

第二，觀宸讓重慶富人重新認識觀音橋，并愿意回到觀音橋。

過去十幾年，重慶人買房也是一路外擴，從江北到渝北，這種外溢現象全國都在上演。

但城市發展進程決定了外拓只屬于高速發展期。重慶不可能也沒有能力再建一個新區。

「回歸極核」完成城市核心區的二次城市化是過去幾年全國重要城市的主旋律。

因此我們可以看到，各地頻出的地王，都是城市成熟核心壓箱底的土地。

核心目標就是讓城市有錢人先回來，帶著資本和產業回歸。可以說推動觀音橋的二次城市化，觀宸功不可沒。

說個冷知識，全行業都在用的「極核」一詞，其實最早就源于觀宸對于觀音橋的定義。

第三，觀宸是重慶在中國豪宅市場的話語權代表。

重慶作為成渝經濟圈的核心城市之一，相較于前幾年的豪宅斷層領先；這兩年隨著整體市場下行，重慶反而真正能在全國有影響力、有話語權的豪宅項目越來越少。

而成渝經濟圈的另一個核心成都，迎來了頂豪產品力和供應量的雙爆發。

城市之間的競爭，基于經濟、產業等基本面，豪宅是另一個重要的比較賽道。

換句話說高能級城市，都有在全國影響力的封面豪宅。

因為觀宸的存在，重慶在這個領域有了自己對外的發聲載體。

不僅如此，對于重慶本地市場，觀宸還承擔著價格錨點。即區域內所有的新房定價，必然以觀宸為標桿，逐級遞減。

觀宸屬于重慶的少數派豪宅，因為它不像重慶絕大數大平層占據了大江大河的資源。

能走出獨立行情，因為它具備兩方面的唯一性。

●第一：觀宸有全國范圍內極度稀缺的「重奢商業+頂級豪宅」的組合。

觀宸一直就不是單純的住區開發，它是足以影響重慶商圈格局的大動作：

項目將打造由KPF建筑事務所、RDAI、10 Design、 P Landscape四家超級設計天團，聯合設計的頂奢商業——中環萬象城。

你可以這樣理解重慶在觀音橋重新修了一個成都的IFS+太古里。

這種頂級商業，在一個城市能落址的商圈最多1~2個，不會隨意布局，也很難易址。

時隔兩年，當我再走進觀宸，最大的震撼就是中環萬象城的土建骨架已經完成。

這個超級建筑的體量感如同一個天外來物，懸浮在城市中央。它的形態更像觀音橋的心臟。

在官方層面，中環萬象城被列入建設重慶國際消費中心城市藍圖的核心節點。

圍繞中環萬象城，重慶將觀音橋這個母體商圈進行了系統性升級。

從地面、地下、空中三個維度將區域構建成立體互通的底盤。

比如空中，觀音橋正在建設一座約4.1公里的封閉式人行天橋，可以串聯中環萬象城和商圈內的其他主要商業體。這種慢行系統讓8D城市更添魔幻。

這種由官方牽頭的城市界面更新，加上重奢商業重塑配套底盤，頂配豪宅重塑生活底盤，將會在短短幾年完成一場重慶富人的大遷徙。

這是重慶的專屬劇本，全國罕見，其他城市也學不來。

●第二：觀宸擁有領先行業的唯一產品語言。

這幾年，我們稱贊不已的很多豪宅產品場景，比如極致奢石運用，超流體生長立面、立體蓋板設計、會所化的架空層、空中觀景臺等等。

你可能不相信，從2021年就肇始于觀宸。

比如建筑立面，整個西南區域豪宅的立面覺醒也就最近兩年。

但是觀宸從登場開始就是大面積鋁板+玻璃幕墻 ，并且將弧形倒角的超流體手法一直影響至今。

在那個橫平豎直的立面時代，觀宸極具手機科技感的鑲邊弧形倒角，加上觀宸之花的塔冠，讓人過目不忘。

還有觀宸最為知名對于奢石的像素級運用，簡直就是一個奢石博物館。

當下很多豪宅重點宣傳的名貴石材，切割拼貼的工藝，在觀宸都能找到影子。

這些場景和手法，有些「皮相」已經被其他項目借鑒模仿，但還有很多完全不能被模仿的「骨相」，比如立體蓋板設計。

是的，就是上海、廣州、杭州等城市的頂豪項目，今年最為流行的將社區抬起來的蓋板設計。這不過是觀宸的天生配置。

觀宸利用重慶獨有的山勢，天然能把立體蓋板的垂直空間效應放大。

它的不少組團都是懸浮高空幾米到十幾米不等的空中浮島，部分還通過空中HIGH LINE廊道相接。

一期的「重樓」是獨具未來復古主義的入口，全國僅此一例，其他項目抄襲不了。

二期的花園落客，和觀景夾板上的珍寶盒子，同樣美輪美奐。

在這種特殊地理加持下的產品力，讓觀宸可以自信大膽告訴行業內外，成都的頂豪可以照搬到廣州、武漢、西安；而觀宸創造的唯一性，有且只屬于重慶。

作為一個超400畝，多地塊連片綜合開發項目，觀宸在開發進程中可以隨著市場溫度、供應結構、規劃條件等多方位變化，自覺去進化適配每一代產品。

比如已經交付的一期，觀宸是率先引入全景采光的項目。將部分戶型多個空間270°轉角采光推向了全國。

它幫行業構建了一條準則：所謂的建筑公建化，極致窗墻比就是徹底消滅山墻。

但到了二期，隨著第四代住宅的放開，觀宸又被視為全國知名的第四代頂豪范本。

而近期將要推出三期「望雲潮」，觀宸又融合了重慶「好房子」的新規政策。

同時，整個大盤也在搭建不同的居住模型。比如觀宸一、二期是與中環萬象城零距離的Podium Living生活模型。

因此，住宅區以中環萬象城為視覺向心力，進行浮島式總圖布局。

觀宸三期的望雲潮，地塊則是處于臨中環萬象城更遠的二排，所謂「一半煙火，一半靜謐」。

因此在居住模型上，具備內生獨立性，是典型的極核區后花園。

觀宸望雲潮有三大天然優勢：

一是約62畝至闊地，是觀宸最大的一塊地，大概率重慶極核未來也很難有這么大的純住塊地。

二是望雲潮是整個項目的最高點。這種總觀效應與案名「望雲」意境貼切。

三是地塊原生臺地高差，是「限制」也是極致造景優勢。

結合三點地脈特征，觀宸 望雲潮在延續印記中實現了自我再進化。

首先，統一語言的建筑地標群。

觀宸望雲潮和一、二期的建筑風格保持了統一。

延續了「自然生長」和觀宸之花的理念，這已經是觀宸獨有的視覺符號。

不過，也加強建筑細節的顆粒度。比如強化了復古的豎向柱式，橫線層間增加了微曲細節工藝等。

觀宸追求的地標感是建筑群一起「生長」的城市氣魄。

其次，強化內生資源底盤。

在總圖規劃上，結合62畝的大地塊優勢，將中庭優勢最大化。

整個地塊11棟樓，有9棟樓在外部圍合，兩棟樓王分居兩大組團中央，形成了超16000㎡的超級中庭。

同時所有的樓棟做了底部架空，將建筑邊界和景觀共融，構建了一個約4萬㎡的立體綠洲。

第三，更極致的抬板設計。

一方面，相較于市政道路，望雲潮依然是懸浮道路之上。

它將入口大門，結合街角抬板崖壁，打造了如同新加坡式的街區流動花園界面。

我一直說當下豪宅的城市使命就是牽引城市，讓街區升級。

而在地塊內則是利用多級的分臺高差。觀宸望雲潮將立體水景引入園區，打造了全重慶獨有的波特曼花園。

我以前說過，一個項目的審美品位往往通過效果圖就見分曉。望雲潮必然又是2025年末豪宅圈的一大爆品。

和園區底盤共同進化的還有戶型產品。

前面我說過，觀宸望雲潮是既有四代宅，又有重慶「好房子」新規的唯一組團。

觀宸將兩種規劃標準適配到不同位置，不同面積段的產品上，產生出最大的化學反應。

比如，建面約233㎡的豪改戶型上依然延續二期的四代宅，它包含了觀宸對于重慶頂豪大平層最新的理解力。

在這種尺度的大平層上，最有效顛覆生活場景的一定是戶外墅居模塊的植入。

這款建面約233㎡戶型最大的特征是「全景艙端廳+四代宅生態陽臺」的組合。

將整個約82㎡的LDK廳，放在十字動線端頭最顯赫的位置，讓家庭社交區可以享受超18米的全景采光。

挑高的四代生態陽臺是通過奇偶層，錯層布置在LDK廳的南北向位置。

不僅有效解決了生態陽臺的對視干擾問題，還提供了兩種戶外場景供業主選擇：

一種是和餐廳相接，陽光早餐+戶外火鍋場景感拉滿。一種是與客廳臥室區相接，讓戶內與戶外實現場景洄游。

而戶內的其他功能模塊考量，你依然能感受到觀宸的老練。

比如入口的十字女王玄關，通過「浪費」多重的走廊空間將整個臥室區都隱了起來。

而中西雙廚+后勤區，觀宸一如既往的加大面積比重，因為這才是保障豪宅日常運轉的關鍵。

關于好房子的新規更多運用在建面約143㎡的改善面積段。

面對改善面積段，觀宸選擇將更有效的功能面積贈送分配給戶內空間。

我一直說這幾年，中小面積的四代宅，有一種小馬拉大車的錯配感。觀宸自然深知其中道理。

因此他們將建面約143㎡定制得更加實用性。這就是觀宸獨有的適配性，它們永遠可以晴天賣鞋，下雨賣傘。

這次再看觀宸，也是我第一次站在它的觀景夾板上，俯瞰整個觀音橋極核全貌。

只要站在那里，你或許和我有一樣的感受：重慶不會再有下一個觀宸。

每年我看過很多豪宅，它們有各種的華麗語言，卻很少有觀宸面前這一幅「城市重器」的震撼畫面。

當下市場，個體豪宅在產品配置上突破限制已經沒有障礙，反過來大家又再重新審視比拼腳下的土地。

我今年一直強調的豪宅置業觀點：買房不開荒，一定要配套等你，你不能去等配套。

觀宸的絕對稀缺性既在于它錨定的城市首位度，亦在于它的締造者也無法復制。

每座傳奇豪宅都是發展商城市閱讀能力、土地研判能力、資源整合能力、產品研發能力、價值主張能力的綜合，更是天時、地利、人和的綜合 。

如是以上，才是觀宸能夠無懼挑戰，穿越周期的根本內核。

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