建發越戰越勇，一個關鍵變量引爆新江灣

文/上海進深 嚴明會

有些項目在順風時顯得強勢，有些操盤手卻在局面轉冷后更見手段。

建發海宸這一輪加推，明顯是后者的路數。

上周六，建發海宸三批次房源過會。

規模不大，僅64套，是一幢34號樓的高層和一幢10號樓的疊加別墅，備案均價121995元/㎡，比二期上調6010元/㎡。

戶型主力建面是約125㎡4房以及建面約228㎡、235㎡的疊加。

一批次火爆，二批次熱度下滑，但是，建發海宸不打算把自己活成一個“被市場教育的項目”，而是要重新定義自己在新江灣的產品天花板。

在去化承壓階段抬高均價，背后靠的是產品段位變化，價格體系隨之重排。

這次的關鍵變量，是12套疊加，總價在3000萬級。

這幾年，新江灣城板塊以高層和洋房為主，疊加幾乎斷檔。

上一次出現疊加供應，還是三年前入市的沁風雅苑，當時備案均價約12萬/㎡。

疊墅高贈送

市場冷一點，最怕的不是價格高，而是產品平。

建發海宸這次拿出的四層真疊加，在傳統疊墅產品的基礎上做了明顯進階。

下疊建面約228㎡，上疊約235㎡。

上下疊都配有6.3米挑高地下室、獨立花園、私享電梯廳，上疊北向花園入戶，下疊南向花園入戶；上疊還擁有露臺和閣樓。

高贈送之下，上疊實得率超過160%，下疊超190%。

再加上全屋精裝交付，私家電梯等硬件全部納入標準，這批產品的完成度已經明顯站在板塊改善序列的前排。

這批疊加的單價被拉到約14萬/㎡區間，但放回整體結構中看，公寓疊加綜合均價約12.2萬/㎡，價格并沒有失控。

反而通過高端產品，把項目的價值錨點往上托了一截，重新爭奪話語權，而不是在原賽道里卷價格。

二批次網簽20%

如果只看銷售節奏，建發海宸并不是一路順風。

項目去年9月中旬首開，推出200套高層/小高層和122套多層住宅，均價110764元/㎡，128%認籌率，目前網簽率已超80%，第一槍打得很響。

二期在2025年11月入市，加推109套小高層/多層，均價115985元/㎡，疊加市場下行和自身供應節奏偏快，認籌率下滑至53%，網簽率目前約20%，熱度明顯回落。

這個階段，多數項目會選擇降速、控量，等市場回溫。

建發的處理方式是調整產品結構，把高端線產品推到臺前，用產品升級對沖市場情緒的下滑。

疊加這種帶有標桿意味的產品先行入市，把空間尺度、功能配置和生活方式一次性拉滿，為項目樹立新的高度參照。

這種做法，短期內成交節奏或許不會很搶眼，但項目的上限先被釘住，后續產品才有更大的回旋余地。

很多人會把這一步理解為試水，但在進深君看來，更像一次表態。

回頭看這個盤的路徑，其實一直是高舉高打的邏輯。

2025年3月21日，上海城市更新建設發展有限公司以總價865000萬元拿下楊浦新江灣G1-06地塊，樓面價54234元/㎡。

6月上旬，建發通過股權加債權方式，總價87.13億元取得上海新閎灣100%股權，將地塊正式納入體系。

公司法人和受益所有人為于雷，建發華東集群總經理凌祈擔任董事。

從拿地到項目入市，僅三個月時間。

市場轉冷，更考驗操盤手的判斷和膽識。建發海宸這一輪動作里，節奏沒有收，標準沒有降，反而把更重的產品提前端上桌面。

上海建發長期是建發華東集群的業績貢獻率第一的城市。

前不久，建發開啟了2026年度的規模組織與人員調整，原華東集群總經理凌祁，擬任集團首席供應鏈總監。

接任者暫不明晰。此前傳聞的原萬科地產開發經營本部首席營銷官嚴勇，已經正式擔任建發蘇州事業部總經理。

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