最近，房地產冒出幾個重磅信號

開年以來，樓市出現了不少積極信號。

先是黨媒罕見發聲，承認房地產的資產金融屬性，為房地產行業重新定調。再是統計局去年數據統計出爐，雖然整體大盤數據不好看，但個別城市去年價格同比回升。

而這兩天，又傳出一個令人振奮的消息，上海政府宣布，直接下場收購二手房，以用以補充保障性住房來源。

為什么說這個消息會令人振奮？這些積極信號背后，傳遞出什么信息？

下面明源君詳細來分析一下。

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上海等一線城市出現止跌信號

從目前數據來看，上海樓市已經出現明顯的止跌回暖跡象。

先看一手房。

前兩天，明源君提到過，根據統計局公布的70個大中城市的新房價格指數，上海、杭州新房價格是同比上升的。

尤其是上海，可以說是本輪市場分化中最典型的"獨立行情"代表，其上漲主要受益于高端住宅產品的驅動。

克而瑞的數據顯示，2025年上海的豪宅成交活躍，新房市場豪宅化的趨勢進一步加強。

全年上海共成交了12764套總價1000萬元以上一手住宅，同比提升了7.3%。其中，總價3000萬元以上一手豪宅的成交量為2052套，占全國成交總量的50%；總價5000萬元以上一手豪宅量更是占到全國成交總量的70%左右。7000萬元以上的一手豪宅成交約600余套，同比2024年增加了20％。

億級頂豪的成交同是領跑全國。

去年，全國共成交了102套億級一手豪宅，同比增長31%。其中，有72套是上海成交的，占到全國總量的七成以上。

豪宅成交放量，顯著拉升了上海的新房成交均價，奠定了上海去年房價企穩回升的基本盤。

再看二手房。

上海房產交易中心官網“網上房地產”數據顯示，1月上海二手房（含商業）網簽成交22834套，連續第三個月成交超2.2萬套。該成交量也創下近5年同期新高。

重點是，上海政府直接下場收購二手房，也透露出重磅信號——上海二手房市場基本見底。

為什么這么說？其實早在2023年，央行就推出了1000億元租賃住房貸款支持計劃。計劃在重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個城市試點。

只是一直進展緩慢，原因也很簡單，一是沒錢，二是對擬收購商品房標準苛刻，定地段、定戶型、定單價（價格太低被收企業不同意）、定建面、定規模、定被收購企業，每一項都擔心今后審計過不了關。更重要的是，擔心收貴了，導致國有資產流失。

現在這種環境下，國有資產流失是要追責的，所以很少地方政府敢出手。

現在上海敢下場收購二手房，也說明上海看好二手房市場不會再有特別大的下跌了，這是一個非常積極的信號。

再來看一下這次上海收房的具體細節：

1、錢從哪兒來？資源主要來自“區級財政資金+企業自有資金+商業銀行貸款”，中國建設銀行提供中長期貸款支持。當然，也不能光靠貸款，還要通過未來的租金收益來覆蓋收購成本，所以這對收房后租金的要求就比較高了。

而從上海的租售比來看，數據也是不錯的。市場研究機構的監測數據顯示，彭浦板塊、甘泉宜川、虹橋、曲陽的租售比一度達到2.52%、2.49%、2.38%、2.19%。

如果租金不錯，那收購過來的房源出租就可以，就沒必要賣掉，這能降低市場供應，對促進市場回暖也是不錯的手段。

2、主要收哪些房源？小戶型、低總價、好地段戶型方面，重點聚焦70平方米以下的小戶型。比如浦東新區就給出了很明確的標準，優先收購2000年以前建成的房子，而且總價不能超過400萬。靜安區的標準是，地段要好，優先布局重點產業園區、核心商圈周邊，也避免收過來的房源太偏遠租不出去。

據了解，目前會在浦東新區、靜安區、徐匯區這三個區試點。這幾個區是核心區，也是租賃需求最旺盛、老破小存量最集中的區域。

3、怎么買？房東自愿報名，提交資料。收購價格不限制，按照市場價或評估價來談。不過購房款會參照房票來監管。這意味著政府希望房東拿到錢后，可以去買房。

因為現在很多人想置換，但得先把手上的老房子賣掉，最大的卡點就在于賣不掉。所以上海這一招，就等于打通了置換鏈條，很好地激活了樓市交易。

這次上海這個動作，向市場傳遞出非常積極的信號，對于消解樓市觀望情緒也很重要。

2

存量房源增長壓力緩解

房地產下行，本質是供需關系失衡。

自2024年4月份開始，中央正式提出房地產“去庫存”。在此之后，先后出臺了 一系列的政策” ，包括存量房收儲、以舊換新等等。

然而，商品房庫存數據一直居高不下。

新開工項目并非庫存的主要壓力來源。

克而瑞的數據顯示，近年來新開工銷售比持續走低，新開工面積已經連續四年低于新房銷售面積。2025年全年，新開工銷售比預計為66%，創歷史新低。

這意味著，市場上每賣出100套房，有66套來自新開工項目，另外34套是庫存項目。

理論上，“少蓋多賣”應該可以讓庫存快速下降。

換言之，如果僅僅有新開工項目帶來的增量，房地產庫存是可以有效降下來的。

但事實上，這幾年庫存的下降速度并不理想。

主要問題出在存量項目上。

一是舊庫存“沉淀”太大。2022年及以前留下大量已開工、甚至已竣工未售出的項目，這些舊庫存成了去庫存的“硬骨頭”。

二是停工緩建形成“僵尸庫存”。 前些年因 資金斷裂造成一批停工項目，這些項目復工后未能實現有效銷售，卻在統計口徑內占用庫存量。

舊庫存的問題，在今年有望迎來轉折點。

在去年12月 全國住房城鄉建設工作會議上，住建部宣布，保交房任務全面完成。

這意味著，此前停工的項目基本已復工或交付。這意味著，存量庫存少了一個新增渠道。

可以看出，2025年的庫存， 已經開始呈現下 降趨勢。截 至 2025年10月份，商品房的庫存為 75606萬平方米，較2025年1月份減少 1194萬平方米，下降了1.55%。

那么，隨著保交房任務的基本完成，今年“停工再復工”項目所帶來的庫存壓力將明顯降低。

而在控量提質的政策引導下，2026年的新房供應量必然不會顯著增加 ，大概率還會繼續縮量。

這意味著，今年房地產去庫存有望將迎來重要拐點，商品房庫存將進入加速下降通道。這對市場而言，無疑是重要的積極轉向。

3

2026

年 豪宅繼續扛大旗

《求是》雜志近期發布的一則評論員文章，被視為是對房地產的最新定調。

文章強調，改善和穩定房地產市場預期，對于穩定房地產的重要性。

這標志著，中央研判，預期失衡已成為當前房地產行業的關鍵問題。2026年政策出牌，將會全面圍繞“穩預期”展開。

通常來說，市場預期包含價和量兩方面。

明源君認為，接下來穩成交價的優先級別將會高于穩成交量。

為什么？

首先，住房需求已基本滿足，市場不缺房子只缺好房子。換言之，當前質重于量。

其次，住房進入存量時代，增量市場較此前必然有所收縮，屬于市場發展的正常現象。

再者，買漲不買落是必然規律。價格企穩，才能改善購房預期，激發購房積極性。

那么，如何改善和穩定價格預期？

關鍵是重塑居民的認知，讓大家看到，房子是可以增值保值的。

回到供應端，什么樣的住宅產品金融資產價值最突出？

稀缺的豪宅。

可以看到，在過去兩年，一線及強二線城市的豪宅都走出了獨立行情。而且呈現出越貴越好賣的現象。

2025年11-12月短短兩個月內，廣深兩地就誕生了兩個百億級的豪宅盤：廣州玥璽灣和深圳灣澐璽。

一個爆賣的豪宅盤，足以改寫一座城市當月的成交數據，包括成交均價，甚至成交量。

同時，一個優質的豪宅新盤，也足以拔高當地乃至全國住宅價格的天花板。

優質房產對于高凈值客群而已，是資產配置不可或缺的一部分。他們的出手，是對住宅金融資產價值的肯定，對市場具有示范作用。

這便是豪宅產品對于當前市場的積極意義。

可以肯定的是，2026年依然會是豪宅大年。市場的機會，也將屬于那些有能力打造頂級產品的房企。

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