上海試行收購二手房作保租房

2月2日，上海正式啟動收購二手住房用于保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）項目，首批試點在浦東新區、靜安區和徐匯區展開。此舉是上海在“十四五”期間，繼新建、改建之后，拓寬保租房籌措渠道的重大創新，引起業內不小的關注。睿和智庫認為，其他城市有可能會效仿上海。

三個試點區制定了差異化的方案。浦東新區優先收購內環內、2000年前建成、面積70平方米以下、總價不超400萬元的“老破小”房源，精準對接有置換需求的業主。靜安區組建了由區政府領導牽頭的工作專班，指定區屬國企為實施主體，采取“片區式收儲為主、零散收購為輔”的策略，重點布局產業園區、商圈及軌交站點周邊。徐匯區則通過區級財政資金注入保障房公司，專項用于收購市場存量小戶型房源，經裝修后統一供應。

在金融支持上，建設銀行上海市分行為項目提供了涵蓋融資、監管等環節的全周期服務。靜安、徐匯兩區分別通過“貨幣化配建資金+企業自有資金+貸款”和“財政引導+銀行融資”的模式，確保資金平衡與項目可持續運營。

上海此舉的核心邏輯在于通過政府引導的市場化收購，精準“疏通”房地產市場的關鍵堵點。

其一，精準“泄洪”，激活置換鏈條。 政府以透明、規范的方式入場，為這部分房東提供了可靠的退出路徑。這不僅能直接解決其置換難題，更重要的是，釋放出的資金和購房資格，有望順勢導入新房市場，從而打通從二手房到新房的交易循環，帶動市場整體流動性復蘇。

其二，建立“錨點”，穩定市場預期。 由區屬國企按市場化原則進行規模收購，其成交價本身就能形成一個具有公信力的“價格基準”。這有助于對沖非理性降價預期，為局部市場提供穩定支撐，實現“穩房價、穩預期”的深層目標。

其三，優化布局，服務城市發展。 與傳統保租房項目多位于外圍不同，此次試點明確優先收購核心區、產業園區周邊的房源。這能快速提升中心城區保租房的供給比重，助力重點產業吸引和留住人才，直接服務于城市核心功能提升，促進職住平衡。

當然，新模式也面臨收購定價公允性、長期資金平衡與后續運營管理等挑戰。但其意義已超越住房保障本身，展現出上海在探索房地產新發展模式上的系統思維：通過盤活存量資產，協同解決民生、市場與城市發展問題，為超大城市提供了一種可借鑒的“上海方案”。

睿和智庫 整理