2026天津房?jī)r(jià)的“終極審視”！

如果你是房企，肯定盼著房?jī)r(jià)漲；

如果你剛買了房，必然也期待房?jī)r(jià)漲；

如果你還沒(méi)買房，巴不得房?jī)r(jià)再跌一跌……

看，這就是房地產(chǎn)的“羅生門”，每個(gè)人都“立場(chǎng)先行”，以自己的利益定預(yù)期。

假如我們拉起一道哲學(xué)家約翰·羅爾斯所說(shuō)的“無(wú)知之幕”呢？

“無(wú)知之幕”可理解為不設(shè)立場(chǎng)，不知道自己走出幕布后會(huì)是房企、有房族還是無(wú)房族，與樓市無(wú)利益瓜葛，只從客觀事實(shí)看樓市。

這時(shí)的判斷才能拋開(kāi)“屁股決定腦袋”的偏見(jiàn)，給出公正意見(jiàn)，逼近市場(chǎng)真相。

我們從幾個(gè)維度，拉起這道幕布看一看。

>> 房?jī)r(jià)跌一半，成交量降一半

全國(guó)房?jī)r(jià)自2021年高點(diǎn)已回調(diào)40%，回到2016年2月，臨近大漲起點(diǎn)。

典型國(guó)家房?jī)r(jià)調(diào)整幅度，通常在30%-40%，周期為5-7年。

中國(guó)房?jī)r(jià)跌幅已接近國(guó)際調(diào)整周期。

若與日本相比，中國(guó)房?jī)r(jià)的回撤速度相當(dāng)于2倍速的日本樓市。

或者說(shuō)，中國(guó)在用2倍速觸底。

時(shí)間壓縮，也意味著情緒釋放過(guò)度。

2025年全國(guó)新房銷售面積8.8億平米，連續(xù)4年劇烈下滑。

與巔峰時(shí)期2021年相比，只剩不到一半了。

>> 新房低于磚頭價(jià)，二手房跌破地價(jià)

不少新盤房?jī)r(jià)已低于建安成本。

比如富力新城、三源英華郡、中海國(guó)際公園城……單價(jià)都降到5000多。

最基礎(chǔ)的剛需盤，建安成本也得4000-5000元/平米，加地庫(kù)得6000-7000元/平米。

房?jī)r(jià)賣不過(guò)“磚頭價(jià)”，顯然不可持續(xù)。

二手房賣不上地價(jià)的，屢見(jiàn)不鮮。

南開(kāi)奧體中心旁的新城市花園，成交價(jià)1萬(wàn)6。

如果把房子拆了，這塊地樓面價(jià)得多少錢？2萬(wàn)5不過(guò)分吧。

王頂?shù)痰暮芏喽址浚山粌r(jià)都到不了1萬(wàn)5。

這一帶要是土地出讓，樓面價(jià)賣到2萬(wàn)，輕輕松松。

房?jī)r(jià)再跌，總不至于一分錢不值吧？

>> 二手房“跌不動(dòng)”的信號(hào)浮現(xiàn)

天津二手房?jī)r(jià)整體下行的趨勢(shì)還未扭轉(zhuǎn)，但微觀房源已有所變化。

2016年起，我們一直監(jiān)測(cè)西青區(qū)的萬(wàn)科四季花城。

2025年成交放量，成交價(jià)中位數(shù)始終在1.25萬(wàn)/平米，與2014年底持平。

量漲價(jià)穩(wěn)，已出現(xiàn)跌不動(dòng)的特征。

2025年天津二手房整體房?jī)r(jià)依然下跌，實(shí)質(zhì)是在補(bǔ)跌。

>> 新開(kāi)工面積連續(xù)六年下滑

2025年全國(guó)住宅新開(kāi)工面積，僅4.3億平米。

與2019年最高值16.7億平米相比，只剩1/4了。

收縮之劇烈，超出想象。

折算為人均面積，才0.3平米。

美國(guó)幾乎是存量房市場(chǎng)，城市化率極高，但人均住宅新開(kāi)工面積還有0.65平米。

中國(guó)連美國(guó)的一半都不到。

以中國(guó)的城鎮(zhèn)化需求，這種開(kāi)工規(guī)模顯然低于均衡水平。

>> 存款創(chuàng)新高，貸款創(chuàng)新低

2025年，中國(guó)居民存款增加14.64萬(wàn)億。

即便六大行持續(xù)降息，5年期大額存單停售，也沒(méi)能阻止全民瘋狂存錢。

存款創(chuàng)新高的另一面，是房貸創(chuàng)新低。

2025年，居民中長(zhǎng)期貸款（房貸）僅增加1.28萬(wàn)億。

弱貸款意愿，導(dǎo)致2025年出現(xiàn)四次房貸負(fù)增長(zhǎng)，還款比貸款多。

>> 居民杠桿率降回2014年

居民杠桿率，已回落到2014年房?jī)r(jià)大漲前的水平。

>> 天津存款翻倍，房?jī)r(jià)減半

2025年，天津存款余額突破5萬(wàn)億。

2015年才2.8萬(wàn)億，10年翻一番，始終在創(chuàng)新高。

但房?jī)r(jià)卻跌回2015年，很多區(qū)域相比高點(diǎn)縮水50%。

10年時(shí)間，財(cái)富漲一倍，房?jī)r(jià)跌一半！

不可思議的背離現(xiàn)象。

>> 幾乎全行業(yè)虧損

2024年，上市房企中超八成虧損；

2025年27家預(yù)披露房企中僅1家盈利。

2022年起，典型上市房企凈利潤(rùn)連續(xù)四年虧損，行業(yè)造血能力幾近枯竭。

一個(gè)全行業(yè)虧損的市場(chǎng)，能長(zhǎng)期維持？

要么企業(yè)退出，要么價(jià)格回升，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本規(guī)律。

房地產(chǎn)是非理性市場(chǎng)，房?jī)r(jià)靠“基本面”和“情緒面”支撐。

從“無(wú)知之幕”角度看，“基本面”已超跌，但“情緒面”還沒(méi)轉(zhuǎn)折。

導(dǎo)致這一輪樓市調(diào)整，明顯過(guò)度了。

當(dāng)“非正常”到一定程度，周期的力量會(huì)被激發(fā)，市場(chǎng)會(huì)自我糾偏。

輿論風(fēng)向轉(zhuǎn)變

2025年底以來(lái)，輿論場(chǎng)從“一片看衰”轉(zhuǎn)向“探討回暖”，公眾預(yù)期筑底。

政策“飽和式救市”

《求是》雜志發(fā)文，“政策力度要符合市場(chǎng)預(yù)期，政策要一次性給足”。

房企“三條紅線”取消……政策層面迎來(lái)周期復(fù)蘇。

先行指數(shù)有變化

中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL顯示，2025年3月起香港樓價(jià)觸底回升，全年漲4.7%。

摩根士丹利據(jù)此預(yù)測(cè)2026年香港住宅再漲10%，對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)具有風(fēng)向標(biāo)意義。

香港樓市教父施永青直言，香港房?jī)r(jià)還將連漲6年，漲幅達(dá)85%。

房地產(chǎn)行業(yè)已在用極端方式出清泡沫，伴隨而來(lái)的是——周期力量的覺(jué)醒，市場(chǎng)的合理回歸。