保利物業高層“換血” 地產老將王英男掌舵

此番“換將”能否帶領這家央企物管巨頭破局前行，仍需時間檢驗。

中房報記者 梁笑梅 北京報道

“保利物業此次人事調整，是和大股東的戰略保持延續性的，和公司之前的戰略也是有延續性。現在的戰略處于‘十五五’規劃當中。關于以后的戰略規劃，可能在業績會召開之后才能發布。”1月28日，一位接近保利物業服務股份有限公司（以下簡稱“保利物業”）方面的人士告訴中國房地產報記者。

1月27日，保利物業連發數則公告，宣布核心管理層重大變動：公司執行董事兼總經理姚玉成、董事會秘書兼聯席公司秘書尹超雙雙因“工作調整”辭任。接棒者分別是在保利發展體系內擁有超過15年地產運營經驗的王英男，以及內部培養提拔的劉龍。

此次人事變動正值保利物業大股東保利發展控股啟動新一輪組織架構重組之際，市場普遍解讀為保利系強化地產與物業協同、應對行業深度調整的關鍵落子。然而，在房地產行業整體承壓、物業板塊增長乏力的大背景下，此番“換將”能否帶領這家央企物管巨頭破局前行，仍需時間檢驗。

地產老將空降與“降本能手”離場

公告顯示，姚玉成的離任自2026年1月27日起生效，其辭去了包括執行董事、總經理及戰略與可持續發展委員會委員在內的所有職務。保利物業在公告中強調，姚玉成已確認與董事會并無意見分歧。接替他的王英男，同日獲董事會批準出任總經理，并被提名為執行董事候選人。

公開履歷顯示，兩位掌舵者有著截然不同的職業軌跡。離任的姚玉成是一位管理學博士，被業內視為“降本增效”的能手。他于2023年初空降保利物業擔任總經理，此前長期在保利發展負責人力資源工作。上任后，其“大刀闊斧”的人力資源策略效果立竿見影：該公司雇員總數從2022年末的4.34萬人銳減至2025年上半年的3.03萬人，總員工成本也得到有效控制。

與之相比，新任總經理王英男則是一位深耕地產開發與運營的“老保利人”。現年47歲的王英男，自2010年加入保利發展后，先后在保利北京、保利華南等區域公司擔任要職，并曾執掌保利發展總部運營管理中心，對地產項目的全周期運營有著深厚經驗。他的到任，被視為保利發展向物業板塊輸送核心運營管理人才、強化業務協同的明確信號。

與此同時，保利物業董事會秘書一職也完成了交接。原董秘尹超同樣因工作調整離任，接任者劉龍是保利體系內成長起來的管理者，擁有在華潤置地和保利多地、多崗位的復合履歷，自2020年加入保利物業后，歷任運營管理中心總經理、助理總經理等職。

一日之內，總經理與董秘兩關鍵崗位同時易主，這在頭部物管企業中并不多見。盡管公司官方與接近人士均強調此為“常規操作”和“戰略延續”，但資本市場作出了及時反應，公告發布次日，保利物業股價出現低開。

市場分析人士認為，此次調整主要基于兩大背景：“一是保利發展控股集團近期啟動總部架構重組，將‘運營管理中心’與‘產品管理中心’合并為‘不動產運營中心’，旨在強化資產全周期運營與專業協同。作為集團‘三大主業’中‘綜合服務’板塊的核心，保利物業的人事調整是集團戰略傳導的自然結果。二是物業管理行業正從規模擴張轉向存量精細化運營，行業普遍面臨毛利率壓力與增長挑戰，企業更聚焦管理效能與成本控制，高管跨板塊輪崗已成常態。”

“此次換將背后有多重戰略考量：物業板塊被集團賦予“第二增長曲線”的使命，此次調整是為了進一步推動戰略落地，促進地產與物業的深度協同，同時提升物業板塊的市場化競爭能力。此外，這也是企業正常的管理層迭代與人才培養，旨在優化內部管理架構，應對行業變革。”鏡鑒咨詢創始人張宏偉分析認為。

業績壓力與協同增效

王英男和劉龍組成的新管理團隊，他們肩上的擔子，一頭系著集團內部更深層次的戰略協同期望，另一頭則壓著公司自身亟待突破的業績增長瓶頸。

不得不提的是，大股東保利發展當前的經營狀況，使市場此前關注的“協同效應”面臨現實考驗。根據保利發展發布的2025年度業績預告，其歸屬母公司凈利潤預計僅為10.26億元，同比下降79.49%；扣非后歸屬母公司凈利潤6.28億元，同比下降85.25%。在大股東地產業務利潤大幅收縮的背景下，以往“地產投喂物業，物業反哺地產”的協同邏輯面臨現實考驗。

市場分析再次認為，保利物業如何在與大股東的業務聯動中，既能獲取穩定資源支持，又能鍛造獨立的市場競爭力，成為新管理層的首要課題。

從保利物業自身的業績表現看，增長動能放緩已成事實。2025年中期報告顯示，公司營業收入與凈利潤雖保持增長，但毛利率微降至19.38%。其中，依靠地產板塊的非業主增值服務（如案場服務、前介咨詢等）毛利率同比下降了6.84個百分點，至11.21%。管理層坦言，這是由于地產業務調整導致相關項目數量減少、收費標準下降，以及寫字樓資產經營承壓所致。

一個更為市場關注的信號，來自保利物業的股權激勵計劃。2021年，保利物業曾啟動業內規模領先的股權激勵計劃。然而，該計劃首次授予部分的第三批解鎖條件未能達成，涉及185名激勵對象。這被外界普遍解讀為2025年業績可能未達預期目標的間接體現，也被一些分析人士認為是推動此次管理層變更的重要原因之一。

值得一提的是，挑戰之中也蘊藏著清晰的戰略路徑。此次人事變動，與保利物業近期一系列動作一脈相承。在發布人事公告的同日，公司還公告與保利發展續簽了為期三年的車位代理框架協議，未來三年代理服務費年度上限高達5億元，顯示了關聯業務協同的深度與持續性。此外，公司股權激勵計劃預留授予部分順利進入第二批解鎖期，也釋放出內部激勵體系仍在有效運轉的信號。

引入王英男這樣擁有豐富地產運營經驗的管理者，意圖非常明顯。張宏偉認為，“這或許意味著保利物業接下來的首要任務，將從側重于內部的‘降本增效’，更多轉向依托保利發展的央企資源，向商業資產運營、城市公共服務等高價值、高回報的物業服務賽道延伸，尋找新的利潤增長點。”

行業觀察指出，保利物業的此次調整并非孤例。自2025年下半年以來，朗詩綠色生活、金茂服務等多家物企均出現了地產關聯方高管空降或調任核心職務的情況。這共同反映出，在房地產開發主業持續承壓的當下，估值相對穩健、現金流良好的物業平臺，正日益成為集團內部人才流轉、經驗輸送和價值挖掘的重要“避風港”與“試驗田”。

對于保利物業而言，王英男所帶來的地產精細化運營思維，與劉龍所熟悉的物業內部管理體系，能否在董事長吳蘭玉（同時兼任保利發展副總經理）的統籌下形成合力，將直接決定這家央企物管龍頭能否在行業的冬天里，走出一條依托協同卻超越協同的高質量發展之路。