估值550億！超級獨角獸京東產(chǎn)發(fā)重啟IPO！

近日，京東智能產(chǎn)發(fā)股份有限公司（下稱“京東產(chǎn)發(fā)”）正式遞表港交所，美銀證券、高盛及海通國際為其聯(lián)席保薦人。這是其繼2023年3月遞表失敗后再一次嘗試上市。

京東產(chǎn)發(fā)背靠京東集團，此前，劉強東手下已有京東集團、京東健康、京東物流，德邦物流、達達集團（已退市）、京東工業(yè)六家上市公司，若京東產(chǎn)發(fā)順利上市，將成為第七家上市公司。

IPO日報注意到，作為一家超級獨角獸，京東產(chǎn)發(fā)管理的資產(chǎn)規(guī)模高達1215億元，總建筑面積2710萬平方米，在亞太地區(qū)新經(jīng)濟基礎(chǔ)設(shè)施提供商里位列前三，在中國新經(jīng)濟領(lǐng)域的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施提供商中位列前二。

此外，相比于傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)拿地、蓋房、出租、收租，京東產(chǎn)發(fā)還在招股書中向我們披露了一個不一樣的物流地產(chǎn)模式。

張力制圖

亞太前三，中國前二

京東產(chǎn)發(fā)最早開始業(yè)務(wù)是在2007年，京東集團開始自建物流體系，依托著京東零售及京東物流在國內(nèi)的地域擴張，京東產(chǎn)發(fā)建設(shè)了“亞洲一號”超大型智能倉庫，這種倉庫按照建筑及服務(wù)高標準建造，并可適配先進技術(shù)。

隨著京東集團供應(yīng)鏈生態(tài)系統(tǒng)的布局，京東產(chǎn)發(fā)也積累了對商流及物流的深入洞察，這為后續(xù)服務(wù)電商和物流客戶的打下了基礎(chǔ)，并從2018年開始獨立運營。

在項目端，因為促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展及助力產(chǎn)業(yè)升級，京東產(chǎn)發(fā)能夠有效地以具競爭力的成本獲取位置優(yōu)越的項目，并持續(xù)擴大資產(chǎn)規(guī)模。

由此，京東產(chǎn)發(fā)建立了一個規(guī)模龐大且優(yōu)質(zhì)、以高標倉為主的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，京東產(chǎn)發(fā)的園區(qū)覆蓋中國大陸29個省級行政區(qū)及境外十個國家和地區(qū)，主要在門戶城市、交通樞紐及制造中心，這種布局能夠有效地促進商品流通及產(chǎn)業(yè)資源部署。按建筑面積計，截至2025年9月30日，公司在境內(nèi)超過90%的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)位于一線城市及其衛(wèi)星城市以及二線城市。

京東產(chǎn)發(fā)目前還將業(yè)務(wù)版圖拓展至中國香港、新加坡、荷蘭、迪拜和東京等精選核心物流節(jié)點。

在這些優(yōu)越核心的位置，京東產(chǎn)發(fā)并不是大規(guī)模建設(shè)通用倉庫，而是憑借京東集團積累的行業(yè)洞察，及時識別各行業(yè)垂直領(lǐng)域的新興趨勢及市場動態(tài)，提前進行戰(zhàn)略性規(guī)劃，建設(shè)適合特定垂直領(lǐng)域的基礎(chǔ)設(shè)施、智能園區(qū)，其不乏冷鏈、高標倉、屋頂光伏、智能分揀、數(shù)據(jù)貫通等現(xiàn)代倉儲模塊。

截至2023年年末、2024年年末及2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)已竣工現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的期末平均出租率超過90%，根據(jù)仲量聯(lián)行報告，該出租率高于新經(jīng)濟領(lǐng)域平均水平約10個百分點。具體而言，于往績記錄期間，京東產(chǎn)發(fā)穩(wěn)定運營的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的期末平均出租率達93%。

在運營端，京東產(chǎn)發(fā)招商天然的底氣來自京東集團供應(yīng)鏈，截至2025年9月底，基礎(chǔ)設(shè)施解決方案收入中來自外部客戶的貢獻達到62.5%；反之則是來自京東集團及其聯(lián)系人等“內(nèi)部”客戶，這也是說京東產(chǎn)發(fā)是京東集團供應(yīng)鏈生態(tài)系統(tǒng)的基石的原因。京東產(chǎn)發(fā)還以更智能、更精準的方式運營資產(chǎn)，通過專有的項目管理平臺及智能管理中心(IMC)等數(shù)字化工具，無縫整合運營，從而提升實時響應(yīng)能力并減少人工成本。

在資本端，京東產(chǎn)發(fā)在2019年設(shè)立首只私募基金，開啟向輕資產(chǎn)模式戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型之路，攜手主權(quán)基金、長線基金、保險公司、地產(chǎn)私募股權(quán)基金和戰(zhàn)略合作伙伴，建立了多種投資工具。

京東產(chǎn)發(fā)將項目出售給公司主導(dǎo)設(shè)立和管理的基金及投資工具以實現(xiàn)資本回收，然后獲得穩(wěn)健且高盈利的管理費收入以及相關(guān)基金及投資工具的利潤分成。

截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)主導(dǎo)設(shè)立了五只核心基金、一只開發(fā)基金、一只收購基金、一個合伙投資平臺，以及在上海證券交易所上市的一只基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。

2024年，京東產(chǎn)發(fā)獲得管理費收入1.97億元，2020年至2024年的年平均復(fù)合增長率高達30%。

總體來說，招股書顯示，截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)開發(fā)、持有或管理龐大的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)組合，包括259個物流園、20個產(chǎn)業(yè)園以及6個數(shù)據(jù)中心基礎(chǔ)設(shè)施。

根據(jù)仲量聯(lián)行報告，截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)積累了龐大的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)組合，資產(chǎn)管理規(guī)模總額為1215億元，其中12.8%位于境外；總建筑面積為2710萬平方米，在亞太地區(qū)及中國新經(jīng)濟領(lǐng)域的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施提供商中分別位列前三及前二。根據(jù)仲量聯(lián)行報告，公司的資產(chǎn)管理規(guī)模于2023年初至2025年9月30日增長了28.1%，已竣工現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的期末平均出租率超過90%，這兩項指標在同業(yè)主要參與者中均位居首位。

估值550億元

業(yè)績方面，2023年至2024年，公司實現(xiàn)營收分別為28.68億、34.17億，同比增長19％；同期，年度虧損分別為18.29億元、12億元。

2025年前三季度，京東產(chǎn)發(fā)收入為30.02億元，較去年同期的24.78億元同比增長21％；期間虧損為1.59億元，而上年同期虧損為13.75億元。

基礎(chǔ)設(shè)施解決方案業(yè)務(wù)是京東產(chǎn)發(fā)的核心支柱業(yè)務(wù)，在2023年至2024年以及2025年前三季度帶來的收入占同期總收入的比例高達91.8％、92.6％及85.4％。

報告期內(nèi)，公司毛利率分別高達70.4%、69.7%和67.9%。

京東產(chǎn)發(fā)在招股書中解釋，毛利率下滑主要受國內(nèi)投資物業(yè)公允價值持續(xù)虧損影響，同期其投資物業(yè)及持有待售的資產(chǎn)的公允價值虧損為18億元、16億元及9億元，該部分公允價值虧損主要受整體宏觀經(jīng)濟狀況影響。

報告期內(nèi)，公司經(jīng)調(diào)整盈利(非國際財務(wù)報告準則指標)分別為2.605億元、5.303億元及8.23億元。

此次IPO募資，京東產(chǎn)發(fā)計劃用于進一步擴展在海外具戰(zhàn)略重要性的關(guān)鍵物流節(jié)點的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)，并建立全球人才團隊以支持海外業(yè)務(wù)擴張，提升在中國的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)的密度與質(zhì)量并強化在核心地理位置及戰(zhàn)略物流節(jié)點的布局，提升解決方案及服務(wù)以及一般公司用途及滿足營運資金需求。

股權(quán)方面，京東產(chǎn)發(fā)進行了兩輪融資，在2021年完成7億美元A輪融資，在2022年完成8億美元B輪融資，投資方包括高瓴資本、華平投資、紅杉資本、貝萊德等機構(gòu)。

在胡潤研究院發(fā)布《2025全球獨角獸榜》中，京東產(chǎn)發(fā)排名第96位，估值550億元。

目前，京東集團通過JD Property Holding Limited持有京東產(chǎn)發(fā)74.96%股權(quán)，劉強東通過Max Smart Limited及其他實體間接控制約77.9%的投票權(quán)。

此外，華平投資為持有京東產(chǎn)發(fā)股權(quán)而設(shè)立了特殊目的實體WP Entity，WP Entity和高瓴資本（Hillhouse）分別持股為6.47%，并列第一大機構(gòu)股東。

記者 王瑩

文字編輯 褚念穎

版面編輯 褚念穎

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