裝修幾面墻就被判“危房”？重慶萬州別墅案撕開司法鑒定黑幕

撰文| 巫英蛟 劉虎

買房掉坑已經夠慘了，但張建民遭遇的，卻是“坑上加坑”。

2018年，他在重慶萬州花400萬元購入一套別墅，既辦不了產權證，也退不了房、拿不回錢。起訴維權后，等來的不是對合同糾紛的裁判，而是一紙“危房鑒定書”。賣家委托的鑒定機構將結構完好的房產評定為“C級危房”，并將原因歸咎于張建民的裝修行為。

此后五年，這份鑒定意見成了萬州區法院反復援引的理由：既不允許重新鑒定，也回避對合同解除這一核心爭議作出實質審查。房屋在訴訟期間被查封、抵債、轉手，張建民的購房款和房產，一并消失在漫長的司法程序中。

案涉別墅

直到重慶市第二中級法院兩次發回重審，重新鑒定明確認定涉案房屋并非危房，并最終判決賣家返還購房款，這場持續多年的司法拉鋸戰才得以收場。回頭看，這原本是一宗法律關系并不復雜的房屋買賣糾紛，卻被拖成了一場長達五年的司法“消耗戰”。

這起案件不僅讓張建民一度陷入“錢房兩空”的困境，也撕開了司法鑒定亂象的一角。如今，他將矛頭對準曾深刻影響裁判走向的鑒定機構。他要討一個說法。

01

虛假鑒定引發的司法拉鋸戰

2018年6月，重慶市民張建民從男子周云手中購得一套建筑面積628平方米的別墅。一個月內，張建民付清全部房款，并進場進行基礎裝修。

張建民隨后發現，該房屋在出售前已被周云抵押給他人，而這一關鍵信息在交易過程中被刻意隱瞞，致使房屋始終無法辦理產權登記和過戶手續。雙方簽署的《房屋轉讓協議》中，周云曾明確承諾該房屋“未出售、未抵押、未出租”，并約定如有違反，由其承擔全部法律責任。

張建民隨即聯系周云，對方表示將設法解除抵押。然而事態并未朝著解決方向發展。2020年10月9日，周云反而向法院申請查封涉案房屋。后又因開發商涉多起債務糾紛，該別墅多次被司法查封、輪番凍結。張建民由此徹底失去辦理產權證的可能。

2023年7月，萬州區法院裁定以約263萬元的價格，將該別墅以物抵債給第三人。張建民支付的400萬元購房款，最終換來“錢房兩空”的結局。

張建民提起訴訟，請求解除購房合同并返還購房款。這本是一宗法律關系并不復雜的民事糾紛，卻在法院的審理中出現了出人意料的反轉。

2021年12月8日，萬州區法院作出一審判決，未就合同解除這一核心爭議進行實質審理，徑行駁回張建民的全部訴訟請求。判決的重要理由之一是：涉案房屋已被鑒定為“C級危房”，在危險排除之前無法返還。而房屋被認定為“危房”的原因，則被歸咎于張建民收房后的裝修行為。

案涉鑒定意見書

這一結論令張建民難以接受。他表示，自己僅進行過有限的基礎裝修，并在發現抵押問題后立即停工，根本不可能對房屋結構安全造成實質性破壞。

“危房”結論源自重慶建設工程質量監督檢驗中心有限公司（下稱“重慶工程質檢中心”）出具的鑒定意見，該機構認定涉案房屋為“局部危房”。鑒定費用4萬元，由出賣人周云支付。

張建民對該鑒定結論提出多項質疑，并依法申請鑒定人員出庭接受質詢，同時請求重新鑒定，但上述申請均未獲得法院支持。鑒定機構未出庭說明，法院亦直接采信該鑒定意見作為裁判依據。

一份由賣方付費委托的“危房”鑒定，被法院采信為關鍵證據；而買方提出的質疑與重新鑒定請求，則被全部排除在外，案件審理明顯偏離正常軌道。

張建民提起上訴。2022年4月11日，重慶二中院裁定指出，原審認定事實不清、程序違法，一審未就核心爭議進行實質審理，遂撤銷原判并發回重審。

重審后，萬州區法院雖然判決解除合同并返還購房款，但仍堅持認定涉案房屋為“C級危房”，并據此從返還款項中扣除所謂“修復費用”53萬余元。該費用來源于法院委托重慶平正保險公估有限公司出具的評估報告，鑒定費用為3.5萬元，同樣由周云支付。

張建民不認可該評估報告，認為其嚴重失實，部分結論明顯違背基本事實與常識。但庭審中，鑒定機構及法院均未作出實質回應。

2023年12月29日，重慶二中院再次將案件發回重審，并明確指出，萬州區法院拒絕重新鑒定的做法，違反最高法關于民事證據的相關規定。隨后，萬州區法院同意啟動重新鑒定程序。

重慶二中院兩次將案件發回重審

2024年9月，重慶重大建設工程質量檢測有限公司出具新的鑒定意見，認定涉案房屋結構安全性等級為BSU級，并未構成顯著或嚴重安全隱患。現任房屋權利人因準備出售房產、另行委托的第三方鑒定機構，亦得出一致結論。

至此，“C級危房”的鑒定意見被徹底推翻。為此，張建民額外承擔鑒定費用累計逾15萬元。法院最終確認，因周云未能協助辦理產權登記，張建民依法享有解除合同的權利。

2025年4月，重慶二中院作出終審判決，判令返還張建民購房款400萬元，并賠償其部分裝修損失27萬余元。

從2020年起訴到2025年終審落槌，這起并不復雜的購房糾紛，歷經五年反復訴訟，才最終塵埃落定。張建民認為，兩家鑒定機構在案件中存在故意出具虛假鑒定報告的行為，直接導致其長期維權、反復訴訟并承擔高額經濟成本。“這件事，必須要有個說法！”

02

“C級危房”從何而來？

那么，案中這份關鍵的“C級危房”結論，究竟是如何被鑒定出來的？

當初，張建民起訴周云要求解除房屋買賣合同、返還購房款。周云隨即另行提起反訴，要求繼續履行合同，并主張由張建民賠償裝修損失。在該反訴案件中，周云向法院申請司法鑒定，由重慶工程質檢中心對涉案房屋結構安全性進行鑒定。隨后，該機構出具了將房屋評定為“C級危房”的鑒定意見。

但問題在于：周云提起的反訴，后來經由其本人申請撤訴，案件并未進入實體審理階段，依法也未發生法律效力。

“按通常司法規則，該案中形成的鑒定意見亦不應繼續作為裁判依據使用。”然而，張建民發現，這份伴隨撤訴而失去載體的“C級危房”鑒定報告，卻被直接“移植”進張建民訴周云的主案審理之中，并被主審法官魏欣照單全收，成為否定合同解除、駁回退房退款請求的重要依據。

張建民不理解，自己接手房屋后進行的裝修，從未拆除或破壞任何承重結構。涉案房屋為獨棟別墅，裝修主要集中于一般墻體處理與門窗調整，且嚴格依照專業裝修公司施工圖實施。裝修工程尚未完成五分之一，即發現房屋已被設定在建工程抵押、無法過戶，隨即全面停工。

“我頭一回聽說，簡簡單單裝修一下就能把房子整成危房！”張建民說，在鑒定現場，鑒定人員僅以鐵錘敲擊混凝土構件后即草草結束勘測。更令其難以理解的是，“鑒定報告還將原本以鋼筋混凝土梁柱承重的結構，錯誤認定為以砌體承重的混合結構房屋。”

張建民還提出，該次司法鑒定過程中存在多項嚴重背離中立、客觀原則的異常情形。譬如，小區出入口監控在鑒定時段被關閉，相關錄像事后被刪除。

張建民稱，現場勘測結束后，周云和鑒定人員田強、喻猛各自駕車一前一后，疑似擬共進晚餐，“我發現上述人員行蹤并進行跟隨后，鑒定人員與周云才分別駕車離開。”

案涉鑒定人員

張建民認為，鑒定人員與申請人之間的密切接觸，加之現場監控異常關閉的情形，已足以對鑒定意見的獨立性、公正性與專業性產生合理懷疑。而案件后續的發展，則進一步放大了這份“C級危房”鑒定的爭議性。

在涉案房屋解除抵押登記后，因案外人夏某平申請訴訟保全，該房屋經法院裁定以物抵債，轉移至夏某平名下。后來，夏某平在出售房屋過程中，委托檢測。因重慶工程質檢中心此前出具的“危房鑒定結論”，導致房屋交易受阻。為核實房屋實際狀況，夏某平另行委托了一家機構。

檢測完成后，其被明確告知，涉案房屋并不屬于危房。但在測試中心內部申請出具檢測報告并加蓋公章時，工作人員發現，同一系統內的檢測中心此前已就該房屋出具過“危房”結論。

“測試中心隨后與夏某平溝通稱，從檢測結果看，房屋本身不構成危房，原檢測結論存在問題。但鑒于雙方同屬一個檢測系統，無法再以‘危房標準’形式出具相反結論，只能按照‘民用建筑檢測標準’出具報告。”

張建民稱，夏某平堅持要求測試中心按照危房標準出具鑒定結論，但該中心工作人員未予同意，最終僅按民用標準出具了“BSU級”檢測結論，意味著“房屋承載能力滿足規范要求，整體安全性未構成顯著隱患”。

案件再次發回重審后，法院又與當事人三方共同選定重慶重大建設工程質量檢測有限公司，對涉案房屋進行重新鑒定。該公司出具的鑒定意見同樣認定，房屋安全性為BSU級，尚不顯著影響整體安全。

兩次獨立鑒定結論，均否定了此前“C級危房”的判斷。張建民還稱，其就該“C級危房”鑒定報告專門咨詢了建筑專業相關教授，并于2026年1月形成了一份針對鑒定結論技術缺陷的書面分析意見。

專家組一致認為，“C級危房”鑒定報告未依法完成房屋原始資料調查、現場系統查勘、檢測方案制定及必要的結構驗算分析，亦未對實體結構和構件實施定量檢測，其危險構件認定主要依據定性描述，缺乏客觀檢測數據支撐。

在具體判定中，多項構件危險性認定未達到《危險房屋鑒定標準》規定的危險判定條件，部分判定情形亦不屬于該標準規定的危險點類型，構件危險性判定依據不足或適用標準錯誤。

基于前述錯誤形成的危險構件統計數量存在偏差，進而導致樓層危險性比例計算失真，最終致使房屋整體危險性鑒定結論缺乏事實和技術基礎。

“這份‘C級危房鑒定意見’，就像醫生沒給病人量體溫、沒拍片、沒做化驗，只是遠遠看了幾眼，就直接下結論說人‘病危’。”一位專家說，“等到真正懂行的醫生逐項核對時才發現，說‘器官受損’的地方，其實只是皮外傷；說‘功能衰竭’的指標，根本沒測過；說‘達到危險閾值’的數據，從未算過；最后連‘重癥器官數量’都算錯了。”

03

價格評估多次“無中生有”

然而，在“C級危房”鑒定結論的配合之下，周云又向萬州區法院申請對案涉房屋所謂的“修復費用”和“恢復原狀費用”進行評估鑒定。法院隨后選定了評估鑒定機構。

張建民稱，重慶平正保險公估有限公司出具的價格評估意見書，嚴重背離房屋交付時的客觀事實，評估內容中存在多項“無中生有”“明顯失實”的情形。

盡管案件各方當事人均對該評估報告提出強烈質疑，并依法申請鑒定機構重新進行現場勘察、派員出庭接受質詢，但評估人員房光明、張帥始終拒絕出庭說明，法院最終仍對該評估結論予以采信，并據此直接作出裁判。

張建民指出，該評估報告首先罔顧案涉小區房屋交付時并未安裝窗戶這一基本事實。開發商牟建興向法院提交的《建筑竣工說明》中明確載明：“門窗、樓梯欄桿為用戶裝修時二次自選”，即房屋交付時并無窗戶。然而，評估意見書仍將“三層樓窗戶恢復費用”強行計入評估范圍，評估面積達132.76平方米，金額高達8.5萬余元。

開發商親自出面證明房屋交付時并無門窗

類似問題亦出現在“恢復原有鐵藝大門”項目中。案涉別墅交付時并無任何大門，僅設有立柱，有原始照片及現場比對為證。但在評估意見書中，“恢復鐵藝大門”仍被作為獨立項目列入，金額約8000元。

在“1樓地面抬高磚拆除”項目中，評估報告認定的拆除體量為56立方米。張建民在咨詢專業施工人員后指出，該體量相當于約3萬塊磚，明顯不符合現場施工情況，經實測與計算，實際拆除體量約為3.95立方米，與評估結論相差懸殊，虛增費用超過1.5萬元。盡管張建民多次提出復核和重新鑒定申請，該評估結論卻仍被法院采納。

張建民表示，包括上述“無中生有”“重復計算”“明顯違背常識”的評估項目在內，對《評估意見書》逐項核算后，其認為可明確扣減的虛假費用合計達22.6萬余元，占評估總金額的42%以上。

案涉房屋裝修之前無大門、無門窗

張建民認為，法院在明知評估結論存在明顯事實和邏輯漏洞的情況下，仍對其全盤采信，直接導致案件裁判結果失真。

04

當事人追責鑒定機構

在耗時五年有余的房屋買賣合同解除糾紛中，萬州區法院先后采信的“C級危房”鑒定意見以及“修復費用評估報告”，成為案件反復拉鋸、久拖不決的重要原因。

據張建民統計，圍繞該案前后共啟動五次司法鑒定與評估，支出的鑒定費用累計高達二三十萬元，加之長期訴訟產生的律師費、差旅費等各類成本，司法程序反復空轉，社會資源被大量消耗。

張建民認為，該案所暴露出的核心問題之一，在于法院對司法鑒定機構的準入、使用與監督機制存在明顯缺位。在缺乏有效審查與糾錯機制的情況下，鑒定意見被反復采信，甚至左右裁判走向，最終損害的不只是個案當事人的權益，也包括司法裁判本身的公信力。

2025年7月30日，張建民以“司法鑒定機構故意違法出具虛假鑒定、評估報告”為由，向萬州區法院提起訴訟，將重慶建設工程質量監督檢測中心有限公司和重慶平正保險公估有限公司告上法庭。

萬州區法院

在《起訴狀》中，張建民提出三項核心訴訟請求：一是判令兩被告賠償其因虛假司法鑒定、評估行為所造成的直接經濟損失共計17萬余元；二是請求法院依法暫停兩家機構的司法鑒定委托資格，并向行業主管部門發出司法建議，將其從法院司法鑒定名冊中除名；三是請求依法追繳、沒收兩被告因出具虛假司法鑒定、評估報告而收取的鑒定費用。

該訴狀寫道：

“司法鑒定機構收取不菲的鑒定費用，卻對出具虛假錯誤鑒定意見不承擔任何法律責任，嚴重違反了《民法典》的權利義務責任平等的原則。俗話來講就是：司法鑒定機構豈有光收錢不辦事，辦錯事了還不承擔任何法律責任的道理？天底下豈有這種穩賺不賠的買賣？

“西方法律諺語有云：‘凡權利必有救濟，無救濟則無權利’。如果司法鑒定只有市場化準入門檻，卻沒有司法監管懲處，那如此亂象必將戕害司法公信力，必將嚴重損害社會主義法制建設。人民法院作為與司法鑒定機構聯系最緊密的司法審判機關，應當對此弊端叢生的司法鑒定亂象刀刃向內，首先問責。”

目前，該案已由萬州區法院立案并完成首次開庭審理，下一次開庭時間定于2026年2月4日進行。原告歡迎各新聞媒體及社會各界人士前往旁聽，并關注案件將如何裁判，司法鑒定機構是否需要為其鑒定行為承擔法律責任。