前海人壽金融大廈——北外灘“公園總部”的運(yùn)營突圍與價(jià)值躍升

/ 北外灘“公園總部”/

圖片 | 項(xiàng)目方

排版 | Jessie

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近年來，上海寫字樓市場進(jìn)入存量競爭時(shí)代，企業(yè)在選址時(shí)不光看重地段與硬件，更關(guān)注樓宇的可持續(xù)運(yùn)營能力、生態(tài)配套與產(chǎn)業(yè)聚合效應(yīng)。尤其在北外灘這樣的“黃金三角”核心區(qū)，如何通過精細(xì)化運(yùn)營提升樓宇與企業(yè)的共同價(jià)值，成為檢驗(yàn)項(xiàng)目競爭力的關(guān)鍵。

前海人壽金融大廈，作為北外灘區(qū)域稀缺的公園式甲級寫字樓，在投入使用后迅速吸引了一批金融、科技、咨詢等高成長企業(yè)入駐，目前僅保留頂樓兩層可租。該項(xiàng)目不僅憑借“公園辦公+綠色認(rèn)證”的產(chǎn)品力脫穎而出，更通過持續(xù)的運(yùn)營服務(wù)、租戶生態(tài)構(gòu)建與政企聯(lián)動，逐步形成具有持續(xù)吸引力的商務(wù)生態(tài)圈。贏商網(wǎng)將通過實(shí)地探訪與租戶訪談，解讀其運(yùn)營邏輯與價(jià)值兌現(xiàn)路徑。

北外灘“黃金三角”之心

企業(yè)總部的戰(zhàn)略落點(diǎn)與價(jià)值共識

北外灘，作為上海內(nèi)環(huán)內(nèi)稀缺的發(fā)展板塊，正以其“世界級會客廳”的高起點(diǎn)規(guī)劃，成為企業(yè)總部落位的戰(zhàn)略首選。與外灘、陸家嘴共同構(gòu)成的“黃金三角”格局，不僅賦予其地理上的核心地位，更在功能上形成錯(cuò)位協(xié)同——外灘承載歷史風(fēng)貌，陸家嘴聚焦金融集聚，北外灘則定位為未來的國際化商務(wù)與文化交流平臺。前海人壽金融大廈坐落于虹口區(qū)乍浦路與衡水路交匯處，恰處于“三角”輻射的交匯點(diǎn)，享受來自政策、交通、人文等多重紅利的疊加效應(yīng)。

在交通層面，項(xiàng)目距離地鐵10號線四川北路站僅約50米，鄰近4號線海倫路站、3號線東寶興路站，形成三條軌道交通立體環(huán)繞。駕車出行同樣高效：項(xiàng)目毗鄰“2橫3縱”主干路網(wǎng)，1公里范圍內(nèi)可達(dá)內(nèi)環(huán)高架、南北高架，并可通過新建路隧道、外灘隧道快速聯(lián)通浦東。數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目至北外灘商圈約1.3公里、外灘源約2.0公里、人民廣場約2.5公里、陸家嘴CBD約2.4公里，真正處于浦西與浦東聯(lián)動的“半小時(shí)商務(wù)圈”核心。

除了硬核的區(qū)位與交通，北外灘深厚的文脈底蘊(yùn)同樣為樓宇注入獨(dú)特魅力。項(xiàng)目周邊匯聚上海總商會、海關(guān)大樓等百年歷史建筑，魯迅故居亦在步行可達(dá)范圍內(nèi)，形成歷史與現(xiàn)代交織的人文氛圍。這種兼具國際視野與海派文化的環(huán)境，尤其吸引注重企業(yè)形象與人才體驗(yàn)的金融、科技、專業(yè)服務(wù)類企業(yè)，為其構(gòu)建了兼具格調(diào)與活力的總部商務(wù)場域。

“公園總部”與“精品商業(yè)”

一體兩翼的產(chǎn)品力構(gòu)建

在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，前海人壽金融大廈明確提出“公園總部辦公”理念，并將綠色健康與商業(yè)配套深度融合，形成支撐企業(yè)長期發(fā)展的“一體兩翼”生態(tài)體系。

“公園總部”不僅是一種視覺概念，更是一套貫穿建筑與運(yùn)營的綠色系統(tǒng)。項(xiàng)目直面約4.2萬平方米的四川北路公園，通過“生命之樹”建筑立面的設(shè)計(jì)，將自然景觀延伸至辦公空間內(nèi)部。在硬件配置上，項(xiàng)目已獲得LEED O+M金級運(yùn)營認(rèn)證，采用落地玻璃幕墻、內(nèi)外分區(qū)VAV空調(diào)系統(tǒng)等節(jié)能設(shè)計(jì)，顯著降低企業(yè)日常能耗。室內(nèi)空間同樣體現(xiàn)健康理念：標(biāo)準(zhǔn)層高達(dá)4.5米，凈高不低于3米，配合最高15厘米的可變架空地板，營造出開闊、通透、靈活的辦公環(huán)境。10.5米挑高大堂不僅塑造了恢宏的企業(yè)門面，更通過引入公園景觀，營造出“在公園中辦公”的沉浸式體驗(yàn)。

約8600平方米的商業(yè)配套，則是支撐樓宇生態(tài)活力的“另一翼”。項(xiàng)目規(guī)劃以精品零售、商務(wù)餐飲、生活服務(wù)與休閑體驗(yàn)為主導(dǎo)，涵蓋美食廣場、商務(wù)簡餐、生活會館等多種業(yè)態(tài)，滿足企業(yè)從高端接待、團(tuán)隊(duì)聚餐到日常便捷消費(fèi)的全場景需求。這種“足不出樓”的一站式配套，極大提升了辦公人員的工作效率與生活品質(zhì)，也成為吸引和留住優(yōu)質(zhì)企業(yè)與人才的重要軟性基礎(chǔ)設(shè)施。

運(yùn)營見證

多元租戶生態(tài)與深度服務(wù)賦能

前海人壽金融大廈的運(yùn)營邏輯，不僅體現(xiàn)在精準(zhǔn)的招商定位，更在于其有意識地構(gòu)建一個(gè)彼此賦能、場景互補(bǔ)、資源共享的租戶生態(tài)圈。項(xiàng)目在金融、科技、咨詢等主導(dǎo)業(yè)態(tài)之外，引入具有品牌調(diào)性與社群帶動力的生活配套，形成了“辦公+商業(yè)+社交”的完整生態(tài)。為此，贏商網(wǎng)特別采訪了樓宇內(nèi)兩家代表性租戶——邁迪品牌咨詢總經(jīng)理尚總與臺鄉(xiāng)緣企業(yè)管理有限公司總裁肖總。從品牌戰(zhàn)略到商務(wù)生活，他們的視角與講述正是大廈所構(gòu)建的生態(tài)，持續(xù)吸引不同業(yè)態(tài)卓越企業(yè)入駐的生動例證。以下是采訪實(shí)錄。

??邁迪品牌咨詢——25 年深耕，做中國品牌的 “增長合伙人”

Q1：邁迪品牌咨詢創(chuàng)立的契機(jī)是什么？

尚總：邁迪創(chuàng)立于2000年底，由三位昔日寶潔公司的品牌經(jīng)理基于共同的品牌理想創(chuàng)建成立。初心是什么?就是用寶潔、可口可樂等世界領(lǐng)先的企業(yè)品牌管理理念和方法論，幫助中國企業(yè)做好品牌、管好品牌、講好品牌。所以從邁迪誕生的第一天，我們就決定了Who(服務(wù)對象)為中國企業(yè)品牌。

Q2：邁迪與其他品牌咨詢公司的核心差異是什么？

尚總：第一，邁迪是價(jià)值觀驅(qū)動的公司，我們的價(jià)值觀是“專業(yè)至上，客戶導(dǎo)向，授之以漁”，我們致力于通過專業(yè)服務(wù)為中國企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值，并能夠?qū)⑦@種技術(shù)能力有效的傳遞給企業(yè)端，幫助企業(yè)建立可持續(xù)經(jīng)營的能力。第二我們不做“單點(diǎn)服務(wù)”，而是提供“企業(yè)品牌增長的整體策略服務(wù)”。不同于全案公司，我們聚焦頂層戰(zhàn)略與長期增長；區(qū)別于定位系公司，我們強(qiáng)調(diào)企業(yè)內(nèi)部建立“以用戶為中心”的決策體系；相比調(diào)研公司，我們不僅提供數(shù)據(jù)，更基于洞察解決品牌戰(zhàn)略問題。

Q3：請分享幾個(gè)印象深刻的品牌增長案例。

尚總：在長達(dá)25年的實(shí)踐中，邁迪已覆蓋56個(gè)行業(yè)，服務(wù)過眾多頭部企業(yè)，并積累了一系列標(biāo)志性案例。例如，在助力維達(dá)突破增長瓶頸的過程中，邁迪通過精準(zhǔn)的用戶洞察，重構(gòu)目標(biāo)客群、鎖定核心品類，打造“超韌”超級產(chǎn)品系列，推動該系列在一年內(nèi)突破10億元營收，最終成為驅(qū)動維達(dá)整體業(yè)績破百億的核心引擎。在與王老吉的合作中，邁迪不僅幫助其確立“怕上火”的戰(zhàn)略定位實(shí)現(xiàn)市場逆襲，更在涼茶行業(yè)增長放緩后，協(xié)助品牌拓寬競爭邊界，以“吉文化”賦能，穩(wěn)步走向大飲料市場。

Q4：邁迪品牌咨詢一直強(qiáng)調(diào) 的“用戶導(dǎo)向” 和 “數(shù)據(jù)導(dǎo)向”理念是怎么落地到品牌咨詢服務(wù)中的？

尚總：邁迪始終堅(jiān)持“用戶導(dǎo)向”與“數(shù)據(jù)導(dǎo)向”雙核驅(qū)動。在其看來，這并非增加企業(yè)成本，而是“避免盲目投入的省錢之道”。所有策略均源于用戶洞察與數(shù)據(jù)驗(yàn)證，從而降低試錯(cuò)風(fēng)險(xiǎn)，提升增長確定性。曾有一家消費(fèi)品客戶在與邁迪合作后，年度經(jīng)營利潤提升100%，營銷投入反而降低20%，這正是科學(xué)品牌方法的實(shí)效體現(xiàn)。

Q5：為何參與品牌人才培育、老字號振興等工作？

尚總：如同我們的價(jià)值觀提到的“授人以漁”，邁迪致力于打造世界級的中國品牌。這不僅需要服務(wù)好單個(gè)企業(yè)，更需要推動整個(gè)中國品牌生態(tài)的發(fā)展。我們通過 “品牌萬里行” 培訓(xùn)企業(yè)品牌人、發(fā)布老字號白皮書、助力農(nóng)產(chǎn)品品牌化等行動，為行業(yè)賦能、為品牌育才。這些工作雖不直接創(chuàng)收，卻是我們作為行業(yè)先行者的責(zé)任。

Q6：將上海總部落戶前海人壽金融大廈是出于什么考慮？

尚總：作為國內(nèi)品牌戰(zhàn)略咨詢領(lǐng)域的先行者，我們將上海總部落地于此，正是看中了這里“公園總部”所兼具的商務(wù)氛圍與人文靜謐。品牌建設(shè)不僅需要理性的戰(zhàn)略思考，也需要靜心的創(chuàng)作環(huán)境，而項(xiàng)目所營造的“辦公+生態(tài)”場景，與我們“科學(xué)方法+人文洞察”的服務(wù)理念高度契合。

??臺鄉(xiāng)緣餐廳——舌尖上的商務(wù)鏈接，從配套服務(wù)到生態(tài)紐帶

Q1：品牌創(chuàng)立的初心是什么？如何在傳承風(fēng)味與適應(yīng)高端需求之間取得平衡？

肖總：我們希望在上海搭建一座連接臺州與長三角的味覺橋梁。堅(jiān)持食材原產(chǎn)地直供，每日鮮運(yùn)東海海鮮、山間時(shí)蔬，保留臺州菜“清鮮為本”的特色。同時(shí)針對商務(wù)需求，在呈現(xiàn)形式上做精進(jìn)——以精準(zhǔn)火候凸顯本味，搭配雅致器皿與擺盤，讓地道風(fēng)味與高端質(zhì)感自然融合。

Q2：品牌最核心的競爭力是什么？

肖總：是“不可復(fù)制的風(fēng)土表達(dá)”與“深度契合的場景適配”。我們與臺州百余家漁民、農(nóng)戶直供合作，保證食材當(dāng)日直達(dá)、現(xiàn)采現(xiàn)做。堅(jiān)持臺州菜本味，不迎合市場過度改良，并通過主廚匠心讓傳統(tǒng)風(fēng)味更具現(xiàn)代審美。為商務(wù)客群提供低調(diào)奢華、專業(yè)不打擾的用餐體驗(yàn)。

Q3：如何為商務(wù)宴請這類深度社交場景進(jìn)行定制？

肖總：圍繞“讓社交更自然”展開設(shè)計(jì)。環(huán)境上采用新中式風(fēng)格，打造私密且文化氛圍濃厚的空間。服務(wù)推行“隱形服務(wù)”，提前了解需求，精準(zhǔn)把控節(jié)奏。菜單兼顧高端海鮮與家常菜式，并提供上門家宴外燴服務(wù)，支持急單響應(yīng)與私人訂制。

Q4：為何選擇在此開設(shè)重要門店？

肖總：關(guān)鍵在于“氣場契合”。這里聚集了高端商務(wù)客群，與我們的目標(biāo)客戶高度重疊，他們注重品質(zhì)、理解文化。環(huán)境兼具商務(wù)感與生活溫度，與品牌“低調(diào)高端、回歸本味”的形象十分匹配。這個(gè)點(diǎn)位是品牌的“形象窗口”，承載著向上海傳遞“臺州風(fēng)味高端表達(dá)”的使命。

Q5：入駐后是否感受到與周邊企業(yè)的協(xié)同效應(yīng)？

肖總：確實(shí)感受到“共生共榮”的能量場。優(yōu)秀企業(yè)的聚集為我們帶來穩(wěn)定客群，也促使我們在食材與服務(wù)上持續(xù)提升。我們已成為這個(gè)商務(wù)生態(tài)的“配套伙伴”，為其提供宴請、團(tuán)建等餐飲解決方案。這種關(guān)系是相互成就、彼此滋養(yǎng)的。

Q6：品牌未來的發(fā)展藍(lán)圖是什么？對此門店有何期待？

肖總：以上海為基礎(chǔ)，持續(xù)優(yōu)化“臺府”與“臺邨”兩大系列布局，加密核心商務(wù)區(qū)與高端住宅區(qū)門店。希望這個(gè)點(diǎn)位成為“品牌精神的傳遞者”與“行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的踐行者”，為江浙菜的品牌化提供樣本，讓臺州風(fēng)味成為高端餐飲中重要的文化符號。

Q7：請用一句話向首次到訪的客人介紹臺鄉(xiāng)緣。

肖總：“緣起臺州，吃在上海——在這里，讓用餐回歸食材本真，盡享一口山海本味和一場心無旁騖的相聚。”

??運(yùn)營為核：從“空間租賃”到“生態(tài)共建”

透過邁迪與臺鄉(xiāng)緣的案例，可以清晰看到項(xiàng)目運(yùn)營的深層邏輯：以精準(zhǔn)招商構(gòu)建互補(bǔ)業(yè)態(tài)，以深度服務(wù)激活租戶價(jià)值，以資源整合促進(jìn)內(nèi)部循環(huán)。

運(yùn)營團(tuán)隊(duì)則扮演著生態(tài)構(gòu)建與服務(wù)連接的雙重角色：

主動招商，優(yōu)化生態(tài)：有意識地篩選并引入能與既有業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)、能提升整體品牌調(diào)性的優(yōu)質(zhì)租戶。

深度服務(wù)，賦能成長：定期組織政策解讀、行業(yè)對接等活動；策劃節(jié)日慶典、健康運(yùn)動等社群活動，增強(qiáng)歸屬感。

資源鏈接，促成內(nèi)循環(huán)：積極為租戶之間、租戶與外部資源之間搭建合作橋梁，如推薦餐廳作為企業(yè)宴請場地，為租戶對接潛在客戶等。

長期主義，守護(hù)價(jià)值：在日常物業(yè)維護(hù)、節(jié)能管理、環(huán)境品質(zhì)管控上堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)，確保所有企業(yè)在一個(gè)穩(wěn)定、舒適、可靠的環(huán)境中持續(xù)運(yùn)營。

這種超越傳統(tǒng)物業(yè)管理的“運(yùn)營賦能”模式，正是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)近滿租、并贏得租戶長期信賴的核心密碼。

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前海人壽金融大廈的成功并非偶然，其核心在于從單一的空間租賃，轉(zhuǎn)向以產(chǎn)品力為基礎(chǔ)、以運(yùn)營力為引擎、以生態(tài)力為目標(biāo)的“價(jià)值共創(chuàng)”模式。在北外灘邁向“世界級會客廳”的進(jìn)程中，該項(xiàng)目通過打造“公園里的總部辦公室”和“精品化的商務(wù)生活圈”，不僅為企業(yè)提供了一個(gè)卓越的物理空間，更構(gòu)建了一個(gè)滋養(yǎng)企業(yè)成長、促進(jìn)業(yè)務(wù)鏈接、提升人才吸引力的活性生態(tài)平臺。其近滿租的狀態(tài)，正是市場對這套以運(yùn)營賦能企業(yè)長期發(fā)展邏輯的明確投票。在未來的寫字樓競爭中，深度的運(yùn)營能力，將是定義下一代標(biāo)桿項(xiàng)目的關(guān)鍵所在。

目前，項(xiàng)目建面約900㎡整層辦公空間火熱招租中，僅余兩層，歡迎垂詢！

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