豪擲200億，機場商圈仍難逃空置

燙手山芋

2026年初，香港國際機場旁的11 SKIES項目，再次陷入輿論漩渦。

據彭博社消息，這個總投資超200億港元、曾被寄予厚望打造成 “機場型文旅地標” 的綜合體，正遭遇大規模租戶撤離危機：

• 周大福珠寶撤場，優衣庫、Y-3、六福珠寶等知名品牌也相繼解約，380萬平方英尺的商場及寫字樓綜合體如今大半空置。

其昔日對標新加坡樟宜機場的雄心，已然被現實擊碎。

細細來看，11 SKIES 的困境，是多重不利因素交織的結果。

從項目定位來看，其最初愿景是打造香港最大的內地游客購物娛樂中心，這一規劃高度依賴香港機場T2航站樓的客流支撐。

按照原計劃，T2 航站樓應于2026年3月啟用，為項目輸送源源不斷的旅客。

但現實卻是，T2 航站樓擴建工程一再延誤，啟用時間推遲至第二季度，離境大堂要到2026年復活節假期前后才有望開放。

對于依賴口岸流量的商業體而言，交通樞紐的延期就意味著“生命線”的斷裂。

而客流預期的崩塌，直接引發了租戶的信心危機。

更為致命的是，項目背后的新世界發展正深陷財務泥沼。

作為香港負債壓力較大的開發商之一，新世界早已被高額債務壓得喘不過氣。

從頭部港資房企的財務數據來看，新世界發展的杠桿水平在同梯隊企業中處于高位。

截至2024年末，該公司借貸總額突破1510 億港元，凈負債率達57.5%；尤為值得關注的是，其短期債務規模超320億港元，而同期手持現金僅為218億港元，資金流動性承壓明顯。

2025年6月，新世界宣布獲882億港元銀行融資支持，但流動性壓力并未得到根本緩解。

為了實現正向現金流，公司急于在2026年6月前出售至少一項資產，11SKIES 這個“燙手山芋”自然被擺上貨架。

而與香港機場管理局的租約條款，更是加劇了新世界的負擔。

根據協議，2028年至2066年，新世界每年需支付18億港元保底租金，或支付營收的30%，兩者取其高。

在商場空置率高企的當下，這一條款無異于“雪上加霜”。

租戶的集體撤離，更是給了 11 SKIES 致命一擊。

周大福的離場具有標志性意義，這家同樣由鄭氏家族執掌的企業，其撤場不僅是對項目前景的否定，更折射出對新世界的信心動搖。

而租戶的流失，又形成了惡性循環：空置率上升導致商場商業氛圍低迷，進一步勸退潛在入駐者，也讓香港機場管理局萌生轉變之意。

據知情人士透露，機管局正考慮與新世界解約，接洽其他開發商接手項目運營，甚至計劃以豁免部分保底租金為籌碼，換取項目控制權。

11 SKIES的危機，并非孤例，而是折射出后疫情時代商業地產的深層困境。

一方面，國際旅游市場復蘇緩慢，內地旅客出境需求尚未恢復至疫情前水平，高度依賴游客的機場商業項目首當其沖；

另一方面，傳統商業體同質化嚴重，11 SKIES 雖規劃了室內娛樂空間、兒童職業體驗樂園等業態，但未能在招商階段形成差異化優勢，難以抵御市場寒流。

對于新世界而言，11 SKIES 的困局已引發連鎖反應。

項目的不確定性，導致鄭氏家族與第三方投資者的注資談判陷入停滯，成為公司融資路上的巨大障礙。

而這場危機的走向，不僅關乎一個商業項目的生死，更考驗著新世界的債務化解能力與戰略調整智慧。

從對標新加坡樟宜機場的雄心壯志，到如今租戶撤離、前途未卜，11 SKIES 的遭遇為商業地產行業敲響了警鐘：

• 在充滿不確定性的市場環境中，脫離實際的宏大規劃終究難以抵御現實的沖擊，唯有精準把握客流脈搏、平衡資本與運營的關系，才能在行業洗牌中站穩腳跟。