房東集體破防，酒店租賃違約潮來了

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爆雷頻發(fā)，酒店斷租潮來襲。

作者： 大晟

來源：酒管財(cái)經(jīng)（ID： jiuguancaijing ）

“酒店掛了半年了，還沒有人問價(jià)，房租再交不上我就賣設(shè)備撤了。”

類似的劇情正在全國(guó)范圍內(nèi)上演，大量租賃期限未滿的酒店正在尋求轉(zhuǎn)讓，甚至直接違約退租。

據(jù)酒店轉(zhuǎn)讓平臺(tái)指點(diǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2025年酒店轉(zhuǎn)讓數(shù)量已達(dá)2024年同期3倍，但成交量卻持續(xù)低迷。

另據(jù)其預(yù)估，目前市場(chǎng)上至少30%的酒店因租金過高永遠(yuǎn)轉(zhuǎn)不出去，最終只能走回收設(shè)備、棄店這條路。

曾經(jīng)穩(wěn)賺不賠的酒店租賃模式，為何會(huì)走向失控？

01

爆雷頻發(fā)，

酒店斷租潮來襲

簽了 10 年租約，以為是穩(wěn)賺不賠的長(zhǎng)期收益，沒想到第三年就遭遇租金拖欠；

看著酒店入住率下滑，卻拿不到真實(shí)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，等發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，承租方早已瀕臨資不抵債……

近兩年，酒店租賃違約運(yùn)營(yíng)方爆雷跑路現(xiàn)象愈發(fā)頻繁。

2025年4月，昌松之家在上海的第一個(gè)旅居基地——上海浦津國(guó)際酒店關(guān)停，入住的老人一夜之間被迫撤離。

而浦津酒店的管理方早已因拖欠數(shù)千萬租金，屢次被列為被執(zhí)行人。

2025年9月，溫州嘉運(yùn)大酒店因拖欠租金78萬元被貼上了解除租賃合同通知書。

2025年11月，西安一家經(jīng)營(yíng)了11年的西安天驪君廷酒店突然停業(yè)斷水?dāng)嚯姡澈缶故情L(zhǎng)達(dá)五年的租金拖欠。

該酒店從2020年5月就開始出現(xiàn)租金拖欠，直至2025年11月被房東強(qiáng)制清退。更令人震驚的是，酒店在關(guān)門前仍正常收款、進(jìn)貨、發(fā)工資，卻遲遲不支付房東租金。

2025年12月，陜西曲江聚聯(lián)實(shí)業(yè)有限公司發(fā)布公告稱，因承租方長(zhǎng)期拖欠租金，即日起決定與陜西斯瑞特酒店管理有限公司（斯瑞特國(guó)際酒店）解除租賃關(guān)系。

同月，廈門地標(biāo)性老酒店——東南亞大酒店也宣告退租閉店。

▲圖源：網(wǎng)絡(luò)

同樣是在2025年12月，湖州德清金銀島國(guó)際大酒店因經(jīng)營(yíng)困難導(dǎo)致欠租遭多位房東曝光維權(quán)，有的房東甚至自曝被拖欠了15個(gè)月租金。

類似的情況在廣州天河華威達(dá)酒店同樣上演。

2026年1月，這家老牌四星酒店因5年沒交租，又被法院強(qiáng)制清退，目前酒店大堂入口已被焊死，酒店附屬的餐廳、KTV、棋牌室等全部停業(yè)。

值得一提的是，該酒店涉及的租賃糾紛可追溯到2021年，官司打了四年多，截至2025年4月，拖欠租金已累積到近360萬元。

市場(chǎng)環(huán)境承壓、信息嚴(yán)重不對(duì)稱，酒店這類曾經(jīng)的穩(wěn)健資產(chǎn)變成燙手山芋，租金收不到、資產(chǎn)受威脅、維權(quán)沒門路，房東們苦不堪言。

正所謂哪里有市場(chǎng)，哪里就有需求。

就在前不久，全國(guó)首款“酒店房東衛(wèi)士”重磅上線，為房東提供租金墊付、租金代收、物業(yè)轉(zhuǎn)讓等服務(wù)。

酒店斷租潮下，沒想到居然也能有生意可做。

02

酒店租賃模式

為何敗落？

酒店租賃模式曾是中國(guó)酒店業(yè)快速擴(kuò)張的利器。

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)讓酒店品牌能夠以最小資本迅速擴(kuò)大市場(chǎng)份額，而業(yè)主則享受到酒店品牌帶來的穩(wěn)定回報(bào)和資產(chǎn)增值。

但這種看似完美的合作，在國(guó)內(nèi)酒店市場(chǎng)轉(zhuǎn)入存量時(shí)代時(shí)暴露出致命弱點(diǎn)。

與完全自持物業(yè)的酒店相比，租賃酒店在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中更加脆弱。

前者在困難時(shí)期可以降低預(yù)期，甚至?xí)簳r(shí)休整；而后者則必須面對(duì)剛性租金支出，即使房間空置，賬單也不會(huì)停止。

酒店租賃合同通常包含最低保障租金條款，這意味著無論經(jīng)營(yíng)狀況如何，業(yè)主都能獲得一定額度的收入。

更復(fù)雜的是，許多高星酒店租賃合同與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目綁定。

開發(fā)商為了提升綜合體價(jià)值，引入知名酒店品牌，常常給予酒店部分租金優(yōu)惠或補(bǔ)貼。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)自身面臨銷售困難、現(xiàn)金流緊張時(shí)，這種補(bǔ)貼便難以為繼。

而酒店品牌管理方往往面臨艱難抉擇。繼續(xù)運(yùn)營(yíng)，意味著持續(xù)虧損；提前解約，則需支付巨額違約金，并損害品牌聲譽(yù)。

兩難之間，違約斷租似乎成為無奈選擇。

表面看，酒店斷租是當(dāng)前酒店業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)困境與業(yè)主方利益保護(hù)的拉鋸戰(zhàn)，實(shí)際上酒店租賃違約潮的背后是一個(gè)完整的壓力鏈條。

首先，國(guó)內(nèi)酒店市場(chǎng)供需失衡是起點(diǎn)，有限的客源被過多的酒店分食，導(dǎo)致入住率持續(xù)下滑。

中國(guó)旅游協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張潤(rùn)剛前不久發(fā)文表示，2025年酒店業(yè)的基本盤正在系統(tǒng)性收縮，平均房?jī)r(jià)在激烈的價(jià)格戰(zhàn)中難以提振，而入住率的持續(xù)低迷，則徹底擊穿了酒店的利潤(rùn)底線。

盡管行業(yè)RevPAR連年下滑，但據(jù)STR數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)酒店的總客房供給量仍在連年增長(zhǎng)。

這也意味著，國(guó)內(nèi)酒店市場(chǎng)是在一個(gè)持續(xù)縮小的“需求蛋糕”上，面對(duì)著越來越多分食市場(chǎng)蛋糕的玩家。

在收入端承壓的同時(shí)，酒店經(jīng)營(yíng)成本持續(xù)攀升，更是侵蝕了酒店本已微薄的利潤(rùn)空間。

近年來，酒店經(jīng)營(yíng)的主要成本要素全面上漲：租金占營(yíng)收比重已達(dá)20%—30%，人工成本占比突破30%，能源成本暴漲。

▲圖源：Hotel Observer

可以說，在租賃主導(dǎo)的投資結(jié)構(gòu)中，租金是最剛性、占比最高的固定成本。

一旦房租與收入脫節(jié)，再強(qiáng)的品牌運(yùn)營(yíng)也難以彌補(bǔ)模型缺陷。

面對(duì)困境，不少酒店老板不再坐以待斃，最消極也最決絕的方式是直接跑路。

▲圖源：小紅書

在成都、長(zhǎng)沙、南寧等地，有不少酒店老板扛不住租金壓力，索性放棄門店，變賣設(shè)備，一走了之。

而在上海、北京等核心城市，不少高端及奢華酒店大多由大型國(guó)企、開發(fā)商或基金機(jī)構(gòu)自持，自持物業(yè)沒有租金壓力，在市場(chǎng)低谷期，它們只需覆蓋運(yùn)營(yíng)成本即可生存。

03

租賃酒店

未來出路在哪？

酒店加盟商與房東之間的契約關(guān)系正在重新定義。

過去白紙黑字的固定租金模式，在市場(chǎng)劇烈波動(dòng)下已然失效。

近年來，“拼租”式開店正在酒店圈快速普及，部分公寓樓甚至出現(xiàn)了多家酒店共享一個(gè)大堂，僅通過樓層進(jìn)行區(qū)隔的經(jīng)營(yíng)模式。

此外，“店中店”模式也逐漸興起，越來越多酒店引入月子中心、茶館、咖啡店等不同業(yè)態(tài)分?jǐn)傋饨穑噲D把傳統(tǒng)租賃型酒店的盈利點(diǎn)通過多場(chǎng)景、多產(chǎn)品、多客群復(fù)合運(yùn)營(yíng)進(jìn)行放大。

▲圖源：小紅書

比如北京辰茂鴻翔酒店引入京東七鮮咖啡進(jìn)駐大堂，就是為了靈活應(yīng)用酒店大堂或公共區(qū)域的閑置空間，顯著降低固定資產(chǎn)投入與運(yùn)營(yíng)成本。

面對(duì)物業(yè)空置壓力與運(yùn)營(yíng)虧損困境，房東與投資人也開始探索新型合作關(guān)系。

引入彈性租金機(jī)制是關(guān)鍵一步。

可以嘗試采用“固定+提成”模式，將部分租金與酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)掛鉤，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。這一模式可幫助酒店在市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)減輕固定租金壓力，同時(shí)保障業(yè)主基本收益。

建立常態(tài)化溝通機(jī)制也很重要。

湖南省張家界市法院通過“調(diào)解優(yōu)先、整體續(xù)約、重新簽訂”的一攬子解紛方案，成功解決了145戶業(yè)主與酒店管理公司的租賃糾紛。

聯(lián)營(yíng)模式是另一種解決方案，業(yè)主以物業(yè)入股，與品牌方成立合資公司，實(shí)現(xiàn)利益深度綁定。

四川樂至縣黃花園村通過引進(jìn)業(yè)主與村集體經(jīng)濟(jì)共同出資的方式，建成了花緣盛宴酒店，采取“保底+分紅”的運(yùn)營(yíng)模式，每年能為村里增加10多萬元的穩(wěn)定收入。

《中國(guó)酒店租賃模式的系統(tǒng)性危機(jī)與重構(gòu)路徑》這份報(bào)告中指出，在租金無法下降的剛性約束下，運(yùn)營(yíng)效率成為租賃酒店的核心生存能力，行業(yè)加速向“數(shù)字化+場(chǎng)景化”轉(zhuǎn)型。

華住集團(tuán)通過自研酒店數(shù)字化系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)10秒入住，人房比低至0.17，實(shí)現(xiàn)人力成本精準(zhǔn)控制。

亞朵酒店4.0將大堂升級(jí)為“亞朵生活空間”融合圖書借閱、文創(chuàng)零售、藝術(shù)展覽等功能，通過“場(chǎng)景+零售”模式，將酒店住宿延伸至場(chǎng)景體驗(yàn)甚至家居消費(fèi)。

租賃酒店的市場(chǎng)機(jī)會(huì)并未因外部環(huán)境變化而“消失”，而是以更復(fù)雜、多元、更科學(xué)的形式存在。

未來酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，將不再是簡(jiǎn)單的價(jià)格戰(zhàn)或位置爭(zhēng)奪，而是綜合實(shí)力的比拼。

那些能在產(chǎn)品、服務(wù)、運(yùn)營(yíng)、成本控制等方面找到平衡點(diǎn)的酒店，將在這場(chǎng)行業(yè)洗牌中笑到最后。

酒店真正的敵人不是房租，而是對(duì)市場(chǎng)變化的漠視和對(duì)傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式的固執(zhí)。

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