福州某大型小區，5年時間里，從均價3萬歸回到1萬出頭

有一位粉絲，特意發來消息，咨詢我南二環白湖亭的左海望悅和北源云筑的買入門檻，最小戶型的特價房是多少？

專門給售樓去的領導打去電話，問了一下價位。

左海望悅，11#602，89平米，219萬，最低可談到200萬以下一些些；

北源云筑，3#*03，77平米，187萬，大約可以在180萬左右能夠實現。

對于最低入住門檻的價位，還是超越了他的心理預期，也超出了他的口袋里的錢。

預算150萬在南二環，白湖亭附近買到新小區，還是那么困難，這就值得我們去思考，四大金剛當中的望悅和北源的房子，未來是否有可能會降到150萬左右，畢竟和當下的價格對比，只有30萬左右的差距。

對于他來說，是繼續保持等上個一兩年，還是去銀行多按揭30萬？

這個話題，我暫且不做討論，因為我今天看到閩江世紀城的一套二手房成交，不論是從面積，還是價格，都很符合他的需求，如果他有看到我這篇文章，不妨去閩江世紀城轉轉。

畢竟，閩江世紀城這里也屬于一個獨立的商圈，同樣也有雙地鐵的加持，雖然區位上不如白湖亭，但生活配套也不差。作為剛需，又關心價格層面，我倒是十分建議他們把房子買在這個地方。

成交小區：閩江世紀城A區；

成交時間：2025年12月；

成交數據：產權110.33平米，3房2廳，低樓層，南北朝向，精裝修，164萬，成交單價14865元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子，掛牌時間25天，業主掛牌價格182萬，買家談價18萬后達成交易。掛牌不足一個月時間里，帶看客戶15多組，在短時間內把房子賣出去，不僅是價格上得體現出性價比，也要能夠遇到喜歡它的買家，畢竟買賣房子，很多時候，講究一個緣分。

2、閩江世紀城A區，在12月份的成交量超過10套，貝殼單平臺成交7套，其他平臺少說也有3套左右吧。成交數量超出我的預料，價格也直呼便宜，單價從11000-15000元之間不等，簡單裝修11000元左右，再跌下去，恐怕要降到1萬的范圍了，業主還賣什么房子，直接斷供得了。

為什么，我的對價格會有如此反應，因為閩江世紀城高峰時期，它的均價在29000元左右，2019年至2020年期間，賣出過很多100平米左右的戶型，成交價格在300萬上下。（網上有數據可查）

現在，只用了5年左右的時間，把它從3萬，直接腰斬到了1萬出頭，完全實現了幾年不買房，首付變全款，關鍵這個首付還很低。

3、閩江世紀城A去，小區內共有52棟樓，5858戶業主，當下掛牌房源213套，業主掛牌均價19579元/平米。我特意去查詢掛牌房源情況，兩房45套，三房133套，四房21套，它們之間的價格，有很明顯的差異性。

四房戶型的業主，掛牌單價大部分在2萬左右的單價，甚至還有更高一些；

三房戶型的業主，掛牌單價大部分在1.6-1.8萬之間，有些直接低于1.6萬掛牌；

二房戶型的價位參差不齊，從1.6-2萬之間不等，主要是朝向不夠好，價格差距會很大。

這里就能夠看出，買房子的時候，一定要買小區內戶型種類最少的一種，二手房出售的時候，價格也會比其他戶型更有優勢，因為量少的原因。

4、12月份成交的這套110.3平米的戶型，在小區當中，沒有絕對的競爭力，業主選擇當下降價賣掉，我個人覺得是正確決定，畢竟小區同戶型在售房源太多。未來周邊開發的房源也不再少數，繼而價格上漲的可能性比較低。

購房建議：

以前，但凡是預算總價150萬左右，要電梯，要單價低的房子，我們通常讓客戶去看后坂新城，黃山新城等周邊的拆遷安置房小區。

在去年年初，還有很多剛需咨詢會展中心附近的人，后坂新城單價大約在1萬出頭一些，一般成交單價在1.1-1.2萬之間。我們已經認為非常便宜了，一套60平米的房子，也就是60萬出頭，首付10萬左右足矣。

然而，把閩江世紀城給忽略了，我現在可以大膽的建議，在倉山城南附近，所有買房的人，特別是剛需，一定可以去閩江世紀城走走逛逛，很有可能會撿到便宜的房子。

因為，當初買在閩江世紀城這里，有很大一部分來自馬尾，長樂，甚至是華僑的群體，多數用于投資為主，這個階段可能會做降價處理。

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