論證，又是論證！青島樓市，一個(gè)經(jīng)典的反噬樣本！

用未來(lái)規(guī)劃，掩飾當(dāng)下缺陷的做法，最終都會(huì)遭到市場(chǎng)的無(wú)情反噬。

▲云上觀瀾，緊鄰垃圾處理廠

1、

論證，又是研究論證！

團(tuán)島污水處理廠的異味，早已是周邊居民的“心腹之患”。近日，有市民通過(guò)民生在線欄目提問(wèn)：

青島市水務(wù)管理局副局長(zhǎng)鄭毅，給出的答復(fù)，總結(jié)起來(lái)其實(shí)就四個(gè)字：研究論證。

▲團(tuán)島污水處理廠

說(shuō)實(shí)話，看到“研究論證”這幾個(gè)字，不少住戶估計(jì)都要苦笑了。這個(gè)詞自2023年起，就像復(fù)讀機(jī)一樣，出現(xiàn)在各種版本的官方回復(fù)里。此前地鐵集團(tuán)還曾畫(huà)過(guò)一個(gè)超級(jí)大餅：這一片區(qū)要投資100億，騰出百畝土地，搞城市更新。

2、

云上觀瀾的“豪宅迷失”

說(shuō)起污水廠，最尷尬的莫過(guò)于它的近鄰——青鐵鼎峰云上觀瀾。這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)年的出場(chǎng)方式可謂是“高貴冷艷”，拿地成本高，定位高端改善，2022年底首開(kāi)均價(jià)直接沖到了3.8萬(wàn)/㎡。

▲云上觀瀾實(shí)景

可惜，市場(chǎng)并沒(méi)打算給這份“豪宅夢(mèng)”買(mǎi)單。項(xiàng)目最大的槽點(diǎn)就在于，它太靠近團(tuán)島污水處理廠了，這讓所謂的“一線海景”品質(zhì)，瞬間打了折扣。

開(kāi)盤(pán)初期，開(kāi)發(fā)商那邊的口風(fēng)一直傳著“污水廠要下地”的消息，說(shuō)得有鼻子有眼，很多購(gòu)房者當(dāng)初，就是沖著這個(gè)“未來(lái)利好”才上了車。可現(xiàn)在呢？4年過(guò)去了，交房都半年多了，那幾個(gè)大罐子依然穩(wěn)如泰山，毫無(wú)動(dòng)靜。

▲云上觀瀾西向視角

在如此的硬傷之下，云上觀瀾的銷售壓力山大，無(wú)奈只能拼價(jià)格，揮淚“割肉”。這兩年，從“不到3萬(wàn)買(mǎi)市南”、“單價(jià)2字頭搶市南海景房”，再到“驚喜團(tuán)購(gòu)均價(jià)2.65萬(wàn)/㎡”、“清棟、清盤(pán)價(jià)2.5萬(wàn)/㎡”……云上觀瀾這個(gè)青島前海大宅，價(jià)格一路下滑，一步步跌落神壇！購(gòu)房者當(dāng)初為“未來(lái)規(guī)劃”付出的溢價(jià)，如今變成了實(shí)實(shí)在在的損失。

▲云上觀瀾，仍有114套房源待售

3、

值得深思的“反噬”樣本

云上觀瀾的故事，為青島樓市提供了一個(gè)值得深思的樣本。云上觀瀾的困境，給所有青島購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商上了生動(dòng)一課：過(guò)去那種靠一張規(guī)劃圖、幾個(gè)空頭承諾，就能讓購(gòu)房者買(mǎi)單的時(shí)代，徹底翻篇了。

別給未來(lái)規(guī)劃“交稅”

購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待開(kāi)發(fā)商的口頭承諾，尤其是關(guān)于周邊配套和未來(lái)規(guī)劃的利好，如果沒(méi)寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同，那就當(dāng)它不存在。團(tuán)島污水廠下地，論證了三年還沒(méi)影兒，就是最好的例子。

▲云上觀瀾實(shí)景

“現(xiàn)房”也不是萬(wàn)能靈藥

以前大家覺(jué)得現(xiàn)房靠譜，但云上觀瀾證明了，如果產(chǎn)品力不行，即便是現(xiàn)房，一旦跌價(jià)也會(huì)讓人望而卻步。購(gòu)房者現(xiàn)在普遍心態(tài)是“越跌越不買(mǎi)”，生怕自己成了接盤(pán)俠。這種心態(tài)變化，迫使開(kāi)發(fā)商必須在一開(kāi)始，就拿出真正有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品和合理的定價(jià)。

產(chǎn)品力價(jià)值對(duì)等原則

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，云上觀瀾的警示是，高定價(jià)需要真正的產(chǎn)品力支撐，任何試圖用“未來(lái)規(guī)劃”，掩飾當(dāng)下缺陷的做法，最終都會(huì)遭到市場(chǎng)的無(wú)情反噬。

▲云上觀瀾實(shí)景

云上觀瀾的故事還在繼續(xù)。其實(shí)，團(tuán)島污水廠下地這件事，是城市更新的大動(dòng)作，官方肯定在努力，只是涉及資金巨大、技術(shù)復(fù)雜，需要時(shí)間。期待著污水廠終有入地的那一天，讓團(tuán)島山片區(qū)真正迎來(lái)蝶變。