長期拖欠物業費，賣房人要求劃轉物業交割保證金被駁回

經中介公司提供居間服務，李先生出售了一套房屋。后其以中介公司拒絕退還物業交割保證金為由訴至法院，要求中介公司退還物業交割保證金3萬元及利息。海淀法院經審理，認定根據李先生與中介公司簽訂的協議，由于李先生欠繳物業費導致物業交割保證金劃轉條件未成就，判決駁回李先生全部訴訟請求。

案情簡介

李先生訴稱，2021年1月其在中介公司辦理了房產買賣協議，同年5月雙方簽訂了《履約支付服務協議》，在簽訂協議的時候工作人員說，要有物業公司的物業費結清證明才能夠退回物業保證金。其表示因為與物業公司有問題未解決，故欠繳物業費，不能取得物業的證明。工作人員答復，在辦理物業交割手續時簽協議，注明物業繳費的起止日期，即物業轉移之前的費用由原業主負責，便可以轉移物業保證金。2021年5月，其與買房人完成了物業交割，簽訂了物業費繳納協議，但是中介公司并未退還物業交割保證金，經多次溝通仍未解決。

中介公司辯稱，根據《履約支付服務協議》約定，將存管資金劃轉給李先生的前提條件未成就，故公司無需履行資金劃轉職責，且不存在任何違約行為；劃轉條件未成就并非公司原因導致，故公司無需向李先生支付利息。

審理中，中介公司提交《劃轉（退回）申請書》以及《物業費繳費項目表》，證明李先生與案涉房屋買受人姜先生未就物業交割事項達成一致，案涉存管資金的劃轉提交未成就。經詢問買房人姜先生，其亦明確表示：不同意將案涉物業交割保證金劃轉給李先生，雙方為了防止拖欠物業費所以才約定了保證金，李先生從購買案涉房屋后直至將案涉房屋出售給其之前均未繳納物業費，自2008年至2021年總計欠繳物業費及違約金5萬余元。

法院審理

法院經審理后認為，本案中，李先生與中介公司簽訂的《履約支付服務協議》系雙方當事人的真實意思表示，且內容未違反法律、行政法規的強制性規定，故應為合法有效，雙方當事人均應按照合同約定全面履行各自義務。根據《履約支付服務協議》產品條款三中的資金劃轉條件約定，物業交割保證金的資金劃轉條件為甲方辦理完畢所有物業交割手續，且甲乙任意一方或居間方提交甲乙雙方簽署完成的《物業結清確認書》或乙方單方簽署完成的《物業交割保證金付款確認書》。特殊條款規定，甲方向丙方申請存管資金劃轉的，應向丙方提交證明物業結清的證明材料。

本案中，李先生與房屋買受人姜先生雖對物業費的繳納責任時間劃分達成了一致意見，并簽署了物業費繳納協議，但李先生并未處理完畢所有的物業交割手續。無論是根據現有證據還是李先生的當庭自認，均可以認定李先生截止交房當日拖欠物業公司的物業費金額已經超過3萬元。經法院詢問，李先生亦未作出會自行主動處理并妥當解決物業費欠費糾紛的表示。故在合同約定的物業交割保證金劃轉條件并未成就，李先生并未結清物業費的情況下，其現要求中介公司退還3萬元物業交割保證金并給付利息之訴請，缺乏事實及法律依據。最終，法院判決駁回李先生的全部訴請。

宣判后，李先生提起上訴，二審法院維持原判，該判決現已生效。

法官說法

根據《民法典》第一百五十八條之規定：民事法律行為可以附條件。本案中，李先生與中介公司簽訂的《履約支付服務協議》中明確約定了物業交割保證金的劃轉條件。李先生與姜先生雖通過自行簽訂物業費繳納協議的方式，明確了房屋交付前后物業費的繳費義務主體，但該約定并不能直接對抗中介公司或構成對《履約支付服務協議》內容的變更。

房屋買賣過程中約定物業交割保證金系為了防止交易標的出現拖欠物業費的“權利瑕疵”。該種瑕疵雖不影響買受人對房屋的實際占有使用及權利支配，但客觀而言確會對買受人行使相關業主權利帶來一定影響，個別情況下甚至會使其無端牽連進相關糾紛或訴訟，徒增買受人的訴累。

故在審理類似案件時，從更為妥善地處理房屋買受人、出賣人以及中介公司之間關系的角度而言，在不過分增加各方當事人訴訟負擔的情況下，查明買受人對于物業交割保證金的支付意見以及出賣人實際欠繳物業費的情況，不僅有助于更為全面地進行價值衡量和司法判斷，亦能較大限度地避免引發次生訴訟。而從避免交易風險、減少自身以及他人訴累的角度出發，法院亦建議相關交易主體在欲進行交易前，盡可能妥善解決完畢交易標的上存在的權利負擔及限制，以促成交易流程順暢進行，提高市場交易行為的運行效率。（文中人物均系化名）

來源： 山東高法

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