凈利潤下跌超5成！中國中冶312億元剝離地產的得失

“肥瘦搭配”的巨額資產交易。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

1月19日，中國冶金科工股份有限公司（以下簡稱“中國中冶”，601618.SH）A股及H股的股價雙雙下挫，分別下跌1.95%、4.37%。3天前，該公司發布業績預告，透露受房地產業務虧損、資產減值等影響，預計2025年的歸屬母公司凈利潤同比下降超50%。

中冶置業集團有限公司（以下簡稱“中冶置業”）是中國中冶房地產板塊的核心企業，也是國資委首批認定的16家以房地產為主業的中央企業之一。因拿地成本較高、區域布局偏弱等歷史原因，該公司2023年、2024年的凈利潤累計虧損超過78億元，拖累了中國中冶的利潤表現。

為了擺脫這個負擔，中國中冶于2025年12月公布了一組總金額高達606.8億元的關聯交易，其中便包括以約312.4億元的價格將中冶置業100%的股權及債權出售給五礦地產。

置出地產業務后，中國中冶松了一口氣。1月19日，該公司有關人士對中國房地產報記者表示，2025年公司預計凈利潤跌幅較大，是因為擬剝離的地產板塊一次性計提了200多億元的減值準備，2026年沒有了地產業務的影響，經營情況應有所好轉。

不過，這筆交易并非沒有異議。有投資者表示，地產資產包的評估減值率達45.18%，定價顯著低于市場預期的價格，損害了中小股東權益。

“地王收割機”持續虧損

中國中冶是隸屬中國五礦的特大型建筑央企，是中國鋼鐵工業的開拓者和主力軍。截至目前，該公司已形成以冶金建設為“核心”，房建和市政基礎設施為“主體”，礦產資源、工程服務、新型材料、高端裝備和能源環保為“特色”的“一核心兩主體五特色”多元業務體系，成為國家確定的重點資源類企業之一，以及國內產能最大的鋼結構生產企業之一。

公告顯示，該公司2025年利潤大幅下滑的主要原因是期內房地產業務虧損，同時存貨、固定資產、投資性房地產等各類資產減值準備計提增加。此外，受建筑行業下行影響，收入有所下滑。

作為中國中冶房地產板塊的核心企業，中冶置業成立于2001年，注冊資本達100億元，資產規模近1000億元，擁有房地產開發、物業管理兩項國家一級資質，打造了“德賢系”“錦繡系”“逸璟系”高端住宅，“盛世系”地標級城市綜合體，“和悅系”商業，以及“和舍”長租公寓、“和璟”酒店等多元化產品線。

中冶置業曾經是土地市場的一匹黑馬，一度有著“地王收割機”的稱號。2010年，中冶置業被國資委確立為首批16家房地產央企之一，同年，該公司就斥資200.34億元競得了南京下關區的兩宗宅地，締造了南京的總價“地王”。2014年又以49.49億元總價拿下天津的總價、單價雙“地王”。2016年至2018年間，中冶置業繼續攻城略地，在武漢、廣州、珠海等熱點城市高價奪地，其中，廣州長嶺居地塊的總價為36.79億元，溢價率達241%。

受種種因素影響，這些高價競得的土地有不少未能及時開發銷售，給中冶置業帶來了沉重的庫存和業績壓力。2023年，該公司的凈利潤為-30.22億元，2024年，因為毛利率轉負、計提存貨跌價準備增多，虧損規模進一步擴大至48.56億元。2025年的經營情況依然沒有好轉，其2025年上半年的凈利潤為-17.77億元，損失金額超過2024年末凈資產的百分之十。

聯合資信在2025年6月份發布的一份評級報告中表示，中冶置業拿地成本較高、區域布局偏弱，截至2025年3月底的剩余可售面積約430萬平方米，除部分南京、珠海項目外，剩余可售面積主要分布在北方城市，以河北居多，且部分項目為大盤開發，市場消化周期較長，去化壓力大。

該機構認為，近年來房地產市場銷售價格承受較大壓力，疊加中冶置業新增土儲較少，短期看毛利率難以出現較大改善。此外，其在建項目尚需投資344億元，仍面臨較大資金支出壓力。

對于這樣一個短期盈利改善無望、還需大額資金支出的業務板塊，中國中冶有著較強的處置意愿。2025年12月8日，該公司發布出售資產暨關聯交易的公告，宣布擬將所持有的中冶置業100%的股權及債權一并出售給五礦地產，交易金額約312.4億元。

在業績預告中，中國中冶表示，2026年，隨著房地產資產處置工作的基本完成，公司將逐步擺脫房地產業務業績虧損的拖累。

600億元關聯交易的爭議

在出售地產業務的同時，中國中冶也割舍了目前正在風口上的有色資源。該公司擬將所持有色院、中冶銅鋅、瑞木管理100%的股權和中冶金吉67.02%的股權出售給控股股東中國五礦，所持的華冶杜達100%股權也擬出售給中國五礦或指定主體，交易對價約294.4億元。算上中冶置業，這一系列交易的總對價高達606.8億元，接近其A股1月19日626億元的總市值。

中國中冶表示，本次交易將相關非核心優勢業務整合至控股股東，可實現人力、資金、管理等資源的重新歸集與高效配置，有利于優化業務結構、聚焦核心主業、提升核心競爭力與持續盈利能力。并強調交易價格公允，不存在損害公司和股東合法權益的情形，不會對公司持續經營能力及獨立性造成影響。

根據評估報告，中冶置業100%股權及債權的賬面值為569.7億元，最終確定的評估值為312.4億元，增值率為-45.18%。有色院、中冶銅鋅等資產的評估增值率則都在125.53%以上。

對于交易價格公允的說法，部分小股東并不認可。有投資者表示，中冶置業此次的交易標的包含北京五環內、上海外環內等一線城市核心物業，具備長期升值潛力，45.18%的折價率已遠超同類資產的合理定價邊界，巨額減值損失直接侵蝕了股東權益。礦產資源雖然評估增值率較高，但投資者認為，這一板塊目前正處于價值與盈利雙高峰，即將成為中國中冶重要的收入和利潤來源之一，卻在價值兌現前夕被低價轉讓給了大股東，由此對該公司的決策及礦產資源估值的合理性也提出了質疑。

交易公告發布的第二天，中國中冶A股的股價就以跌停收盤，H股則大跌21%，一定程度上反映了資本市場的態度。

對于礦產出售的必要性問題，中國中冶表示，礦產資源業務在2024年營收中的占比僅約1.5%，自帶重資產、長周期、高風險的屬性，未來相關礦產資源價格能否維持當前高位存在不確定性。而且，公司的有色礦山資產主要位于敏感區域，本次出售的兩個銅礦項目目前仍處于未開發階段，整體進度顯著滯后于預期規劃。即使順利啟動建設，預計也需3年至5年建設周期方能投產，且開發投入約百億美元級別。此次出售礦業資產，既能提前兌現資產價值，又能有效隔離后續開發過程中的各類潛在風險。

在內部人士看來，中國中冶出售地產資產的心情更為迫切，加上礦產主要是為了肥瘦搭配，增加資產的吸引力。

但不少小股東不能接受這樣的交易方案，并以行動抗爭。在2025年12月29日召開的中國中冶臨時股東會議上，參與投票的H股股東有約53.9%對《關于出售資產暨關聯交易的議案》投了反對票，A股股東的反對票占比則為23.4%。不過，該議案最終還是拿到了70%的同意票，獲審議通過。

過了股東會這一關后，中國中冶還要思考一個重要問題——回籠的600多億元資金怎么花？公告顯示，該公司計劃將部分資金用于補充現金流、償還債務，大部分用于對核心工程業務進行增資支持以及布局新興業務。中國中冶有關人士透露，未來該公司會考慮在產業上下游吸收合并一些優質企業，對新興產業也會進行積極探索，但新興業務預計在收入中的占比較低，短期內，工程建設依然是貢獻收入的主力。