2025年全國360+新MALL開業，這些項目流量爆了！

贏商盤點 - 項目

來源 · 贏商網（ID：winshang）

作者 · 周彩云

圖片來源 · 各項目官方

封面&頭圖來源 · 深圳灣萬象城官方小紅書

2025年以新開360+個集中式商業項目收官，創下2013年以來最低新開業量，且其中20%為存量改造再開業項目。

新增量市場布局分化，長三角、粵港澳大灣區、京津冀三大核心城市群呈現強烈的“馬太效應”，下沉市場縣域商業迎來小爆發。

存量時代下，頭部企業做出新的戰略布局，從追求開發規模轉向 追求資產運營質量與資本效率。

消費市場演變，商業運營“人貨場”邏輯重構，疊加“質量競爭”時代運營高度內卷，加速運營升維，在商業模式、業態品牌、場景體驗、內容敘事等多維度迎來顛覆性創新，優質項目持續輸出。

數據說明： 1.統計范圍為全國368個城市（不含港澳臺）管轄行政區內，于2025年1-12月開業的集中式商業項目，項目類型包含購物中心、獨立百貨，不含商業街、文旅商業及其他類型； 2.統計數據包含新建開業項目、存量改造開業項目、試營業項目； 3.統計時間截止至2026年1月05日。 4.城市商業線級是贏商大數據綜合城市發展基礎水平、商業發展規模、商業檔次、商業人氣及商業未來潛力等因素，對城市商業發展程度評估的等級性劃分，共劃分為六個等級。本文將商業一線、準一線、二線定義為高線級城市，商業三線、四線、五線城市定義為低線級城市。

01.

2025年新開360+個商業項目

創2013年以來最低

據贏商大數據不完全統計，2025年全國新開業集中式商業項目360+個，商業總體量超2740萬平方米。同比2024年，數量、體量均下滑超兩成，分別為-24.39%、-25.03%。 拉長時間線來看，2025年也成為2013年以來新開業集中式商業數量最少的年份。

值得注意的是，這其中有占比近20%，70余個項目為存量改造再開業，也就是說，實際只有不到300個開業項目為新建物業 。而這一數據在 2024年是90個，體量670多萬方，占當年新開業項目數的21.79%。

截止2025年12月31日，全國存量集中式商業數量超9000個，同比增長4.04%，增速同比下降1.18%，體量超6.67億平方米，同比增長4.19%，增速同比下降1.49%。

新開業項目創新低且存量改造再開業項目數量 不斷提高 ，存量增速放緩，清晰地標志著以運營提升和資產煥新為核心的“質量競爭”時代。

02.

長三角、粵港澳大灣區、

京津冀三大核心城市群“馬太效應”強烈

從新開商業項目區域分布來看，華東區繼續霸榜第一，數量占比38%，超華北、華中、西南三區總和。江浙滬包攬了近七成項目，尤其是江蘇，新開了42個項目。

華南區第二，數量占比19%，與華東區相差甚遠，其中廣東占87%。

華北區躋身第三，較往年更加活躍，開業項目50個，占比13%。

華中區和西南區分別排第四、第五，數量分別為43和42個。

從新開商業項目城市分布來看，2025年開業商業項目數量≥5個的城市共18座，較上年同期減少8座。開業數量排名前三的城市相當接近，北京以24個開業數量躋身全國第一，深圳、上海數量23個并列第二。相比2024年，北京數量減少了4個，體量減少近100萬方；上海數量幾乎腰斬，體量減少20余萬方。

6座商業一線城市，近年增量表現不一，北京、深圳呈增長態勢，廣州相對平穩，上海、重慶、成都不穩定。北京近3年每年開業量是3年前年開業量的2-3倍，深圳每年穩定增長；廣州大體保持平穩不變；上海每年增量變動最大，但數量依然保持在全國城市前列；重慶、成都不穩定，尤其是成都2025年降至個位數。

2024年開業量≥5個的城市中，部分城市2025年出現“降溫”，主要是二三線城市，如廈門、長沙、珠海、合肥、金華、福州、南寧、中山、南昌、貴陽、溫州、常州等10余城市今年開業量均低于5個。

全國新開業商業項目 呈現出強烈的“馬太效應” ,長三角、粵港澳大灣區及京津冀三大核心城市群成為絕對主戰場，尤其是長三角的領先優勢進一步擴大。

03.

商業高線級城市仍是增量主場

縣域商業迎來小爆發

在城市商業線級分布上，高線級城市與低線級城市依然保持著近2:1的比例。2025年商業高線級城市開業項目占比64%，同比低2個百分點，商業低線級城市占比36%，同比增加了2個百分點。由此可見，商業高線級城市仍是增量主場，但也意味著競爭將更加激烈。

商業低線級城市開業活躍度相當高。

• 商業三線城市開業44個項目，21個城市有一半開業項目在2個或以上。

• 商業四線城市開業量占比最大，數量達50個，拉薩、紹興、畢節、三明、宿遷、淮安、煙臺、泰州、汕頭、邢臺、宜賓等城市均有2-3個項目開業。

• 商業五線城市開業41個項目，占比從2024年的5%大幅提升至11%，賀州、黃岡、荊州、馬鞍山、黔東南、周口、臨汾等城市均有2個項目開業。

在商業低線級城市，縣域商業呈現出小爆發的趨勢。2025年30多個商業項目在縣城/縣級市開業，其中大部分項目是當地首個一站式購物中心，不乏多個10萬方以上大體量商業，以“多元業態+連鎖品牌”，正好迎合了縣域消費品質升級需求。

這背后，一方面是縣域消費潛力釋放和消費品質升級的推動，另一方面是政策引導。2023年發布的《縣域商業三年行動計劃（2023-2025年）》提出“到2025年在全國打造500個左右縣域商業‘領跑縣’，推動90%的縣達到‘基本型’及以上商業功能”。

04.

老商場改造“新出路”：

二次元主題商場、城市奧萊、非標商業

存量改造商業項目占比保持在20%以上，2025年新開業項目中70余個存量改造項目。其中，購物中心升級改造項目41個，占比近六成，其次是百貨、超市物業改造。而二次元主題商場、城市奧萊、非標商業成為老商場改造的“新出路”。

2025年8個存量項目集體改造為二次元主題商場，包括上海巴黎春天·悅匯天山、重慶S,95超次元中心、成都購次元K88、深圳新白馬·次元9號、大連奧電未來城、西安星悅mall、無錫MEGA明珠、南昌銀泰百貨（八一店）等。4個存量項目改造的城市奧萊，分別是 蘇州木瀆薈品倉城市奧萊、上海寶山大華薈品倉城市奧萊、臨沂翔泰·奧特萊斯、西安高新新天地生活奧萊 。非標商業有南寧CNCpark趣南棉購物公園、寧波Z CORNER轉角場。

大體量也是2025年存量改造開業項目的一大特點，共有20+個項目商業體量在10萬平方米以上，主要來自低效、閑置物業盤活，以及更換運營商的購物中心項目。如株洲神農萬達廣場 （原神農太陽城） 、黔東南凱里東方愛琴海購物中心 （原凱里九方購物中心） 、長沙北辰薈 (原長沙北辰三角洲大悅城) 等。在輕資產運營模式下，此類改造項目還將快速增加。

05.

僅8家企業開業5個及以上項目

存量時代下的戰略選擇

2025年，行業整體節奏放緩，全年開業項目達5個及以上的企業僅有8家，合計貢獻9 4 個項目，市場集中度進一步提升。這些頭部企業的戰略選擇，清晰地映射出存量時代的競爭路徑。

■珠海萬達商管：以“輕資產”與“存量改造”為核心引擎，開業20家萬達廣場。深度下沉低線市場，商業三、四、五線城市項目占比超70%；通過融合文旅、在地文化等創新模式提升項目價值：濟南世紀大道萬達廣場提出“綠色LOD商業”新理念；嘗試“政企共建”模式，打造城市更新文商旅綜合體——株洲神農萬達廣場；深度融入在地文化，打造宋元海絲文化特色商業——泉州鯉城萬達廣場；緊扣冰雪文旅消費，打造47萬方文旅商體旗艦——長春萬達茂。

■龍湖集團：龍湖商業堅持“天街”產品線的深耕與拓展，2025年新開業10座天街，打造了全國最高標準天街、首個“POD+TOD”雙理念天街，同時合作運營社區商業項目——上海奉賢嘉園坊。此外，龍湖資產管理新開拓活力街區品牌“歡肆”，陸續在合肥、成都、杭州、上海開出4座項目；龍湖智創生活合作運營產業園配套商業——重慶龍盛xin悅薈。

■華潤萬象生活：2025年新開業15個項目，“萬象城”、“萬象天地”、“萬象匯”三大產品線均衡布局，并戰略性布局奧萊與機場商業等新賽道，完善全業態版圖。深圳灣萬象城二期的開業，大幅提升了項目高端商業地位的影響力，“萬象城”首進內蒙古呼和浩特，“萬象天地”系列項目新進宜賓、瑤海、蘇州。2025年，華潤萬象生活重磅布局奧萊新賽道，東莞MIXC VILLAGE萬象濱海購物村，以高顏值和沉浸式場景驚艷亮相；首個機場商業項目西安MIXC AIR二期也在年底亮相。

■印力集團：以華東為拓展重心，將社區與街區商業作為重要發力點，并通過印象城MEGA等旗艦產品鞏固高端影響力。2025年共開業9個社區商業/街區商業，“印象城MEGA”產品線上海第二子——26萬方的上海虹橋前灣印象城MEGA開業。

■招商蛇口：聚焦高能級核心城市，重點打造“海上世界”"招商花園城"產品線。2025年新開業項目分布在深圳，上海，重慶，南京，杭州，南京玄武招商花園城，杭州城北招商花園城重磅亮相，合作打造重慶中央公園光環花園城，深圳K11 ECOAST。

■遠洋商業：持續推進“未來廣場”產品線落地，在天津、宿遷、沭陽3座城市開業，同時以城市更新為核心能力，打造融合歷史文脈的特色商業街區，“古剎古建+商業”的開放式街區——武漢遠洋里CITYLANE，一期率先開業，運營了歷史文脈項目-紹興越王城文化廣場。

■愛琴海：積極 開拓下沉市場，尤其是商業四、五線城市，“愛琴海 購物中心 ” 首進 湛江、西雙版納、黔東南等地。年內，還在上海樂高樂園主題商業街打造了“全國首個IP樂園旗艦商業”——愛琴海·繽紛里，是融社交、體驗、微度假于一體的創新標桿。

■新城控股：持續深耕優勢區域市場，通過加密布局和開拓新城雙線并進，穩固“吾悅廣場”的基本盤。 新開5座、煥新2座吾悅廣場，持續深耕大本營市場，常州迎來第8座吾悅廣場。此外，還開出了淄博第3座、青島第2座、南陽第2座吾悅廣場，并開拓了新市場，首進商丘。

在增量見頂的存量時代，企業戰略已發生根本性轉向：從追求開發規模轉向追求資產運營質量與資本效率。這對企業提出了全新要求：輕資產輸出能力、存量物業的改造煥新能力、極致的產品線創新與標準化能力，以及深耕區域、洞察特定消費需求的精細化運營能力，正取代過去的開發速度與數量，成為決定企業未來競爭力的核心要素。

06.

“人貨場” 邏輯重構

運營升維，商業創新浪潮洶涌

商業存量時代，是一場持久的精細化運營大比拼。消費市場變化， “人貨場” 運營邏輯正在重構，推動運營升維。

“ 人 ” ， 消費群體 年輕化趨勢加速， 商業項目在 定位上以年輕潮玩為主，二次元 、 潮玩等 內容持續收割人氣 。“ 貨 ” ，從商品轉向 “ 商品+體驗+ 服務 ” 的多元化內容 ， 當物質需求基本得到滿足，當代年輕人開始追求精神層面的滿足， 為情緒價值買單 大行其道 。 “ 場 ”， 購物中心承載的功能早已超越賣貨本身，“社交場”功能不斷凸顯，特色體驗、休閑娛樂體驗持續深化。

在新的“人貨場”邏輯下，掀起了商業創新大浪潮。

爭奪品牌首店，

引入新奇趣業態

存量競爭深水期，同質化加劇，商場需要差異化突圍 ，在品牌和業態上發力創新。其中 爭奪首店資源最為火熱 ，各類首店、旗艦店、定制店是商場的“門面”。在戶外運動熱潮、科技引領、 本土文化自 信、情緒消費等多重背景下， 李寧 主題店 、超級安踏、駱駝運動城等運動品牌 ， OPPO 旗艦店 、華為 智能生活館 、榮耀、小米 之家、DJI大疆 等手機 數碼 品牌 ， 名創優品主題店、泡泡瑪特等潮玩品牌 ， 三月獸、卡游等二次元品牌 ，以及新興茶飲品牌、“ 漂亮飯 ”的 網紅人氣餐飲 等，成為購物中心的“新頂流”。

業態上，不斷突破零售邊界，引入新奇趣業態，如攀巖、滑雪、沖浪等室內運動館、寵物服務中心、劇場、月子中心、主題街區、策展空間、藝術空間、24小時社交空間、政務服務中心等，增加體驗和服務內容。

“X+商業”創意無限，

XOD、綠色LOD橫空亮相

購物中心的商業模式，不斷突破固有思路，從TOD、POD迭代出無限創意的“X+商業”模式。2025年新開業項目帶來了這些商業新概念：XOD模式商業、綠色LOD商業、“POD+TOD”雙理念、“會展+奧萊”模式等，打造全新復合型商業空間，令人耳目一新。

杭州城北招商花園城創新性提出 ” XOD ” 模式商業，打造 復合型“X+商業”項目，融合了TOD（公共交通）、POD（生態公園）、COD（市民文化） 等多元內容。項目深度融入京杭大運河的在地文化，打造了巨型船頭造型“懸浮方舟”設計、以江南非遺油紙傘為靈感打造的主題街區“光影傘”、宋韻文化特色市集、“運河煙火”美食區等八大核心場景。

濟南世紀大道萬達廣場打造 山東首個綠色LOD商業 ， 把場景的“自然力”與可持續發展觀、品牌內容、生活方式融會貫通，推動綠色從景觀向生活方式深度滲透，重塑空間、生態與人的關系。

“TOD+POD”雙核理念項目，如 龍湖杭州上城天街、常州星耀城吾悅廣場、武漢花山河上岸公園一期·花澗、福州左海·光年PARK 、 宜賓萬象天地 ……將城市交通樞紐、城市公園景觀資源與商業結合，多重BUFF為商業賦能。

泛娛樂主題、體育主題、女性主題、銀發主題等特色主題商場登場

特色主題商場，從松弛感拉滿的公園式商業，到穿越次元壁的二次元主題商場，再到泛娛樂主題商業、體育主題商場、女性主題商場、銀發主題商場……主題越來越垂直細分。

北京超極合生匯打造城市文商旅綜合體， 在 戶內外打造MALL IN THE PARK的各大超極場景空間，“亞洲第一大穹頂商業”、超極燈光秀、每周末的超極音樂夜現場，以呼應“泛娛樂”的主題 。

體育主題商業方面，沈陽環球港動感城打造 10萬 方的 “體育+”商業綜合體，匯集核心體育IP，規劃體育生活mall、體育主題酒店、體育商務辦公、體育培訓基地、體育群英會館、水上運動公園、卡丁車主題公園 等， 打造獨特的沉浸式運動體驗 ；南京紫金·鐘愛里，打造騎行主題街區 ；北京奧園city街，打造“體育+文旅"的亞奧文化主題商業街。

重慶LOTPOP樂派，由原金鷹女人街改造成為女性主題商場 。

重慶悠享時光里， 由原重百九龍商場 改造為 重慶首家銀發主題商業綜合體 。

流量競爭，

沉浸式場景體驗卷出新高度

沉浸式場景體驗，是購物中心提升客流吸引力、延長消費者停留時長，提升轉化率的關鍵。場景體驗創新，2025年又卷出新高度。

重慶渝北光環花園城，打造17萬方超場景公園式商業。其中，超級景觀空間裝置「世界樹」，貫穿L1-L4層，縱跨4層，高度達20米，擁有超1000㎡的地面空間，形成超4000m3的立體森林空間；空中花園街區「游里」，橫跨7個樓層，從接地層到屋頂的高差達45米，長300米、寬約22米，形成連接A、B兩館屋頂花園的室外餐飲空間。此外，項目還打造了特色多個主題特色場景。

北京灣里，灣里之美則在于空間敘事。王府井 WellTown以光影之境、懸水之境、穹宇之境三大主題中庭，將自然景觀與科技未來結合，打造共生購物新場景，汀云小鎮火山公園的情境也被賦予了特別的意義。作為“城市出口、幸福入口”的灣里，正以首店為觸點，在空間氛圍、文化敘事上與灣里“日購夜娛”“微度假”定位呼應，回應人們對精致生活與個性體驗的向往。

東莞MIXC VILLAGE萬象濱海購物村，約10萬平方米的體量，打造全新“場景驅動型”奧萊 。內環商業街區是白色獨棟建筑，外環購物中心以槍灰色為基調。景觀方面構建了內環三條不同風格的漫游軸線——巖街、水街及中心大道，營造出不同風情的漫游體驗；中心湖廣場夜晚變身“水秀劇場”；屋頂有滑板公園和落日沙灘。

蘇州萬象天地以“一街一巷四廣場”的立體格局，將園林美學融入現代商業，打造移步換景的蘇式游園場景。“登臺THE STAGE”以新中式美學匯集蘇州博物館藝術商店等文化品牌；“SHí集”以室內街區形式營造出具有呼吸感的美食社交場景，共同為年輕人提供了重回姑蘇老城的理由。

成都在那里·福田TOD，打造連廊覆蓋的樹形屋頂，一共43組，高35-40米，每組科技樹覆蓋面積約1039㎡，冠幅直徑約40米，柱徑2.5米，冠幅造型以銀杏葉為靈感，形成建筑的獨特個性。

在地文化敘事成為購物中心靈魂內核

文化敘事 不僅是購物中心的差異化競爭策略， 也是購物中心的靈魂內核。 新一代城市更新項目，往往秉承“保護修繕、更新改造與活化利用”的新理念，將城市文化DNA深度植入商業，成為喚醒市民集體記憶的情感錨點。

合肥瑤海天地通過對合肥電機廠原有鋼結構、紅磚墻與工業管道的保留與再造，將厚重的工業歷史文脈轉化為現代商業空間的核心敘事，實現了城市記憶與消費活力的深度融合，開業期間通過一系列根植于工業記憶的創意活動，快速構建了項目獨特的內容辨識度與情感吸引力。

北京中海大吉巷，歷史胡同及文物保護區城市更新項目，商業建筑打造北京特色 的 合院式街區，青磚灰瓦、正脊飛檐等元素在建筑中隨處可見。

上海新天地東臺里，脫胎于東臺路古玩市場的新天地東臺里，以“百年東臺”為內核，修繕了喇格納小學、章太炎故居等歷史保護建筑，將歷史文化的肌理與商業空間巧妙結合 。

泉州鯉城萬達廣場打造宋元海絲文化特色商業，以“立體廟街”為核心理念，用現代設計語言，將紅磚、格柵、屋脊線這些閩南基因，編織進商場的立面肌理，具有極高的地域辨識度。

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