1月滬牌與上海二手房市場近況

2026年1月個人滬牌拍賣在24日10:30-11:30舉行，投放額度3784張，公司滬牌26日拍賣，投放1893張，投放數量比上個月略有減少。本月警示價漲到92900元，比上個月漲了500元，今后低于這個價格就拿不到牌照。個人額度拍賣成交付款時間為1月25日至2月3日，單位額度是1月27日至2月3日。

拍滬牌的條件相對容易滿足，只需要12個月上海社保、持有有效上海居住證、12個月駕照違章次數不超過4次11分；而綠牌需要36個月上海社保，短期在上海工作生活的人基本能達到拍牌要求。隨著新能源購置稅減半政策實施，部分潛在純電動新能源車主可能轉向拍牌買燃油車或增程車型，加上2024-2025年火起來的增程混合動力、插電混合動力車型也需要拍大牌才能上綠牌，拍牌人數預計穩中有升甚至大幅增加。如果維持每月約3800張的投放量，2026年滬牌中標率有望繼續下探，甚至回到5%的時代。

上海二手房市場也有新變化，2025年5月到12月掛牌量從23.5萬套降到19.3萬套，撤牌比例上升，自媒體有每10套下架近7套撤牌的說法，公開統計顯示全市撤牌比例更溫和，核心區和次新房更突出。低總價段300萬以下、550萬以下的房源去化很快，買家以價換量，同段位房東卻不愿意挨刀，一端是降價出貨，另一端是守住底線。外郊環的遠大新因為買入成本高、持有成本高，加上新房打折促銷，二手房東選撤退而不是割肉；動遷房、老房子因為成本低，更愿意出清。

從區域分布看，五大新城是下架主戰場，市區板塊撤牌占比更高，浦東、閔行、寶山套數多，虹橋、上大、大寧撤牌占比靠前，外圍剛需以價換量，核心業主以撤牌守住價值。58安居客研究院張波認為，掛牌下降更多源于房東不愿低價拋售，撤牌離場率抬升，核心區高性價比房源成交加速。這不是全面復蘇，而是結構性成交，價格堅挺是房東的心理底線在支撐，不是買家沖進來，而是賣家往后退了一步。

截至2026年1月初，掛牌先高后降、成交活躍但價格分化是上海二手市場的主旋律，政策優化和交易效率提升維持了成交量，供給端惜售讓價格不至于一路向下，兩股力量牽制下，市場在沉默中筑底。未來如果成交繼續回暖，可售房源可能突然變少，價格彈性可能超出預期。買家要盯真實成交價和房源質量，別把掛牌減少當成撿漏信號；賣家要在心里價和出清速度間取舍，轉租或優化持有成本都是可行選項。市場不是反彈，是在重筑底部，看得見的是掛牌變少，看不見的是底線變硬，理性的人不爭一時輸贏，只爭長期價值。