未來4年武漢甲級寫字樓市場新增供應(yīng)超百萬方 精細(xì)化運(yùn)營與差異化競爭成關(guān)鍵

中經(jīng)記者 張家振 武漢報(bào)道

隨著大量商業(yè)項(xiàng)目集中入市，武漢市甲級寫字樓市場也將迎來新增供應(yīng)“井噴期”。

2026年1月15日，戴德梁行武漢項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管羅楊蘭在“島話2025·城市資產(chǎn)價值新論”年度發(fā)布會上分享的數(shù)據(jù)顯示，未來4年，武漢市甲級寫字樓市場將迎來約112萬平方米的新增供應(yīng)，且大部分面積將集中在漢口和武昌沿江板塊。

（TMT、金融和醫(yī)療健康行業(yè)成為2025年武漢市甲級寫字樓市場租賃成交主力。戴德梁行/圖）

當(dāng)天，戴德梁行在武漢麓洲生態(tài)城舉行年度發(fā)布會，并對2025年武漢市優(yōu)質(zhì)零售市場和甲級寫字樓市場情況進(jìn)行回顧與剖析。戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年，武漢市甲級寫字樓市場合計(jì)新增辦公空間約23萬平方米，推動武漢全市核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓總存量升至343.3萬平方米。

據(jù)戴德梁行武漢公司總經(jīng)理周星介紹，武漢市甲級寫字樓市場招商運(yùn)營策略多元化發(fā)展，TMT行業(yè)仍是增量需求關(guān)鍵支撐。在2025年武漢市甲級寫字樓租賃成交主力中，TMT行業(yè)表現(xiàn)突出，占全年新設(shè)面積的35.9%，已成為武漢市甲級寫字樓市場增量需求的關(guān)鍵支撐力量。

三大行業(yè)成甲級寫字樓租賃主力

據(jù)了解，2025年，武漢市甲級寫字樓市場迎來越秀國際金融中心T5與阿里中心T1兩大項(xiàng)目交付，合計(jì)新增辦公空間約23萬平方米。

戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年四季度末，武漢市甲級寫字樓市場整體平均租金錄得73.3元/平方米·月，同比下降11.2%；空置率攀升至39.1%，較2024年同期上升2.7個百分點(diǎn)；2025年全年，武漢市核心商務(wù)區(qū)凈吸納量為5.9萬平方米，同比降幅達(dá)33.4%。

對于武漢市甲級寫字樓市場發(fā)展趨勢和供應(yīng)態(tài)勢，戴德梁行方面分析認(rèn)為，2021—2025年期間，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，企業(yè)擴(kuò)張態(tài)度趨于審慎，武漢市甲級寫字樓市場整體需求呈階段性收縮調(diào)整態(tài)勢，同時年均新增供應(yīng)仍達(dá)23.7萬平方米，供應(yīng)節(jié)奏未隨需求變化而同步放緩。“供需結(jié)構(gòu)失衡，直接導(dǎo)致租金進(jìn)入快速下行通道，市場空置率處于高位徘徊狀態(tài)。”

值得注意的是，在供應(yīng)增加、空置率上升和競爭壓力加大背景下，武漢市甲級寫字樓運(yùn)營商的招商運(yùn)營策略也呈現(xiàn)出諸多新特點(diǎn)。戴德梁行方面表示，和2024年相比，2025年市場租金下調(diào)對需求的激發(fā)效用已逐步見底，運(yùn)營商紛紛轉(zhuǎn)向多元化招商運(yùn)營策略，通過空間改造引入聯(lián)合辦公模式、提供定制化服務(wù)、精準(zhǔn)招商及數(shù)字化運(yùn)營等多重舉措吸引客源，尋求破局之道。

分行業(yè)需求來看，TMT、金融和醫(yī)療健康三大行業(yè)成為2025年武漢市甲級寫字樓租賃成交的主要支撐，分別占比30.6%、11.9%和11.1%。從成交驅(qū)動因素分析，成本控制導(dǎo)向的搬遷仍是核心動因，該類需求占比達(dá)58.3%，新設(shè)需求依舊相對有限。在新設(shè)需求中，TMT、工業(yè)/制造業(yè)和醫(yī)療健康行業(yè)表現(xiàn)突出，分別占2025年全年新設(shè)面積的35.9%、14%和12.6%。

對于未來武漢市甲級寫字樓市場競爭態(tài)勢，羅楊蘭表示，武漢市兩江（長江、漢江）沿岸板塊或?qū)⒊蔀槲磥硎袌龈偁幾顬榧ち业膮^(qū)域，將進(jìn)一步考驗(yàn)業(yè)主的精細(xì)化運(yùn)營水平和差異化競爭能力。

核心商圈零售市場仍處以價換量階段

和甲級寫字樓市場類似，武漢市核心商圈零售市場也面臨著供應(yīng)增加、平均租賃下調(diào)的壓力。

據(jù)介紹，2025年，武漢市核心商圈零售市場迎來武漢濱江天街、光谷創(chuàng)新天地商業(yè)公園及偉星光谷星悅廣場三大項(xiàng)目開業(yè)，合計(jì)新增零售空間約32.8萬平方米，推動武漢市核心商圈零售市場總存量增至483.9萬平方米。

戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年四季度末，武漢市核心商圈零售市場首層平均租金為389.6元/平方米·月，同比下降11.4%；空置率同比下降2個百分點(diǎn)至13.9%。得益于新開業(yè)項(xiàng)目的亮眼招商率表現(xiàn)，2025年全年，武漢市核心商圈零售市場凈吸納量達(dá)37.3萬平方米，同比上升33.3%。

“從歷史新增供應(yīng)和凈吸納情況來看，2025年，武漢市核心商圈零售市場凈吸納量超過了新增供應(yīng)體量，說明存量市場運(yùn)營商在招商調(diào)改及空置補(bǔ)位方面表現(xiàn)積極，但租金同比2025年降幅較大，市場目前仍明顯處于以價換量階段。”戴德梁行方面表示。

在業(yè)態(tài)發(fā)展方面，餐飲業(yè)成為2025年武漢市零售市場的拓店主力，占全年核心商圈新店開業(yè)數(shù)量的41%。

戴德梁行方面分析認(rèn)為，隨著悅己消費(fèi)、單身經(jīng)濟(jì)與銀發(fā)經(jīng)濟(jì)興起，消費(fèi)者對飲食的追求愈加多元化，飲食場景不再局限于社交屬性的正餐，小吃、甜點(diǎn)飲品等更能滿足即時情緒慰藉的“輕消費(fèi)”需求持續(xù)增多。與此同時，特色正餐市場需求也呈現(xiàn)出追求新鮮感、高效便捷與高性價比的發(fā)展特點(diǎn)。

在周星看來，餐飲市場的結(jié)構(gòu)性變革是城市消費(fèi)轉(zhuǎn)型升級的縮影。2026年作為“十五五”規(guī)劃的開局之年，提振消費(fèi)、激活區(qū)域消費(fèi)活力已成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要發(fā)力點(diǎn)。武漢市商業(yè)市場憑借優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的持續(xù)落地與存量項(xiàng)目的迭代升級，以“四首經(jīng)濟(jì)”（區(qū)域首店、新品首發(fā)、品牌首秀、行業(yè)首牌）為重要抓手，不斷強(qiáng)化消費(fèi)供給的創(chuàng)新性與多元性，順應(yīng)了消費(fèi)年輕化、個性化的發(fā)展趨勢。

據(jù)了解，未來4年，武漢市零售市場將新增約75.3萬平方米的零售空間，大部分項(xiàng)目集中布局于光谷商圈，將進(jìn)一步補(bǔ)足區(qū)域商業(yè)配套，豐富光谷商業(yè)生態(tài)，推進(jìn)武漢市多中心商業(yè)格局深化發(fā)展。

“未來，隨著新增商業(yè)供應(yīng)的持續(xù)釋放與‘四首經(jīng)濟(jì)’深度推進(jìn)，武漢市將進(jìn)一步釋放消費(fèi)潛力，持續(xù)優(yōu)化商業(yè)生態(tài)，為‘十五五’時期經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展筑牢消費(fèi)根基，加速構(gòu)建引領(lǐng)中部、輻射全國的消費(fèi)高地。”周星表示。

（編輯：石英婧 審核：童海華 校對：顏京寧）