物業(yè)費(fèi)捆綁交房、質(zhì)量頻爆雷！網(wǎng)紅大興橡樹(shù)灣，藏著多少糟心事？

不是房屋質(zhì)量未達(dá)標(biāo)，不是手續(xù)存在瑕疵，大興區(qū)西紅門東橡樹(shù)灣三期業(yè)主卻無(wú)法如期收房。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司要求業(yè)主先交物業(yè)費(fèi)，才能領(lǐng)到鑰匙。

當(dāng)然，橡樹(shù)灣三期的業(yè)主一如既往的很剛，他們直接在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板反映了問(wèn)題，將這場(chǎng)權(quán)責(zé)糾紛公之于眾。

今天，樂(lè)居財(cái)經(jīng)也對(duì)該事件進(jìn)行了專題報(bào)道，讓橡樹(shù)灣三期“物業(yè)費(fèi)捆綁交房”的亂象再度引發(fā)行業(yè)與購(gòu)房者的關(guān)注。

官方核查表明，開(kāi)發(fā)商在2025年8月通過(guò)EMS郵寄了《交付通知書(shū)》，履行了表面上的告知義務(wù)。

不過(guò)，從法律條文來(lái)看，《民法典》《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》確實(shí)明確業(yè)主需按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，購(gòu)房合同附件也約定了物業(yè)費(fèi)承擔(dān)范圍。但這些都不能成為捆綁交房的借口。

本質(zhì)而言，房屋交付是商品房買賣合同的核心義務(wù)，物業(yè)費(fèi)繳納則屬于物業(yè)服務(wù)合同的范疇，二者分屬完全獨(dú)立的法律關(guān)系，不能混為一談。

所以，大興區(qū)住建委已明確告知開(kāi)發(fā)企業(yè)，不能以繳納物業(yè)費(fèi)作為交付房屋的前置條件。

事實(shí)上，類似糾紛的司法判例早有定論。

湖北省高院的網(wǎng)站曾經(jīng)刊登過(guò)這樣一起案例：

2022年2月，宜昌的王女士與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，約定2023年11月30日前交房，開(kāi)發(fā)商同時(shí)出具蓋章承諾函，免收其房屋20年物業(yè)費(fèi)。王女士依約付清房款后，開(kāi)發(fā)商于2023年11月29日通知其12月1日起辦理交房手續(xù)，卻要求預(yù)繳物業(yè)費(fèi)方可領(lǐng)鑰匙，與承諾函內(nèi)容相悖，雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議。

王女士遂將開(kāi)發(fā)商及物業(yè)公司訴至法院，訴求交付房屋、支付逾期交房違約金，并要求物業(yè)公司履行20年免物業(yè)費(fèi)承諾。

王女士勝訴，法院明確否定了物業(yè)費(fèi)捆綁交房的合法性。

有明確判例在前，可橡樹(shù)灣三期依然利用自身強(qiáng)勢(shì)地位，給業(yè)主增設(shè)了合同外的義務(wù)。

此次物業(yè)費(fèi)捆綁交房糾紛，不過(guò)是橡樹(shù)灣項(xiàng)目系列問(wèn)題的冰山一角。

由華潤(rùn)與中鐵2023年5月以37.26億元+1.8萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得的樓盤(pán)，規(guī)劃建面約9.37萬(wàn)㎡，自誕生之日起就就憑借國(guó)企背書(shū)與核心區(qū)位，自帶“網(wǎng)紅光環(huán)”。但該項(xiàng)目自開(kāi)發(fā)以來(lái)便爭(zhēng)議不斷，而業(yè)主也始終保持強(qiáng)硬態(tài)度，一次又一次地在網(wǎng)上進(jìn)行投訴。

2024年5月，橡樹(shù)灣三期大幅降價(jià)，率先引爆了一二期業(yè)主的維權(quán)潮。

當(dāng)時(shí)三期109平方米三居均價(jià)降至5.4萬(wàn)/平方米，套均降價(jià)超150萬(wàn)元，且贈(zèng)送25萬(wàn)元停車券，導(dǎo)致前期高價(jià)入手的業(yè)主虧損百萬(wàn)以上。

降價(jià)本是市場(chǎng)調(diào)整期的常見(jiàn)手段，但如此懸殊的價(jià)差，不僅刺痛了老業(yè)主，更讓市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目后續(xù)的交付品質(zhì)與資金狀況產(chǎn)生了深深的擔(dān)憂。

后續(xù)，橡樹(shù)灣的質(zhì)量問(wèn)題開(kāi)始頻繁暴露，逼得業(yè)主們不得不反復(fù)在人民網(wǎng)留言板投訴維權(quán)。

2023年11月，就有業(yè)主投訴一期6014地塊戶型“貨不對(duì)板”，衛(wèi)生間地磚鋪貼與樣板間不一致，還存在室內(nèi)門洞口偏差等問(wèn)題。

2025年9月，有業(yè)主投訴開(kāi)發(fā)商存在嚴(yán)重虛假宣傳，樣板間展示效果與實(shí)際交房標(biāo)準(zhǔn)不符，且項(xiàng)目在2025年6月驗(yàn)收不合格的情況下，未完成整改便順利通過(guò)驗(yàn)收。

不過(guò)，回復(fù)顯示，這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)得到了解決。

11月，又有業(yè)主投訴，且清單進(jìn)一步拉長(zhǎng)：小區(qū)樓道頂部公共區(qū)域長(zhǎng)期漏水，數(shù)月前被冰雹損壞的墻面遲遲無(wú)人修繕，與物業(yè)溝通后仍無(wú)進(jìn)展；在業(yè)主籌備成立業(yè)委會(huì)的過(guò)程中，物業(yè)相關(guān)人員公然撕毀、隱藏業(yè)委會(huì)宣傳資料，還刻意隱瞞該行為；此外，小區(qū)日常管理混亂，電動(dòng)車亂停亂放現(xiàn)象突出，電梯地板因缺乏有效保護(hù)長(zhǎng)期損壞，居住體驗(yàn)大打折扣。

針對(duì)業(yè)主的集中投訴，大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)政府及區(qū)住建委于2025年12月1日作出官方聯(lián)合回應(yīng)，逐一回應(yīng)問(wèn)題。關(guān)于樓道頂部滲漏問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商反饋涉事點(diǎn)位已完成維修，正進(jìn)行刮膩?zhàn)幼鳂I(yè)，待墻面干透后粉刷涂料收尾；區(qū)住建委補(bǔ)充說(shuō)明，滲漏問(wèn)題已于10月10日修復(fù)完畢，樓梯間墻頂滲漏痕跡的恢復(fù)工作預(yù)計(jì)12月6日前全部完成，并明確要求開(kāi)發(fā)公司切實(shí)履行保修義務(wù)，杜絕問(wèn)題反復(fù)。

值得一提的是，這并非官方首次為橡樹(shù)灣的質(zhì)量問(wèn)題“兜底”。此前橡樹(shù)灣二期出現(xiàn)漏水問(wèn)題時(shí)，大興區(qū)住建委就曾多次督促建設(shè)單位履行保修義務(wù)，協(xié)調(diào)推進(jìn)整改。

從質(zhì)量投訴到業(yè)主維權(quán)，從糾紛調(diào)解到整改監(jiān)督，大興區(qū)相關(guān)部門可以說(shuō)是為橡樹(shù)灣操碎了心。

須知，每一次糾紛都是對(duì)業(yè)主信任的消耗，每一次推諉都是對(duì)國(guó)企品牌口碑的透支。