商業(yè)用房首付比例從50％降至30％，央行表示降準(zhǔn)降息仍有空間，業(yè)內(nèi)：將帶動(dòng)商辦去化

本報(bào)記者 李凱旋 北京報(bào)道

1月15日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，介紹相關(guān)貨幣金融政策支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展成效。在發(fā)布會(huì)上，中國(guó)人民銀行新聞發(fā)言人、副行長(zhǎng)鄒瀾表示，將會(huì)同金融監(jiān)管總局，將商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付比例下調(diào)至30%，以支持推動(dòng)商辦房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存。

除此之外，鄒瀾表示，今年降準(zhǔn)降息還有一定空間。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，新政有助于帶動(dòng)商辦市場(chǎng)去庫(kù)存，并間接改善房企資金狀況，為家庭資產(chǎn)配置帶來(lái)新思路，房貸利率也有望進(jìn)一步走低。

大幅降低首付

《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，此次商業(yè)用房首付比例的調(diào)整幅度很大，此前最低首付比例為50%。

商辦市場(chǎng)含有多種類(lèi)型的產(chǎn)品，包括商鋪、寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)綜合體等。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)直言，商辦市場(chǎng)去庫(kù)存進(jìn)展長(zhǎng)期滯后于住宅市場(chǎng)，且較高的資金門(mén)檻抑制了中小投資者與企業(yè)用戶的購(gòu)房意愿。

中指研究院方面同樣認(rèn)為，近幾年，商辦市場(chǎng)庫(kù)存量偏大已成行業(yè)共識(shí)。在此背景下，多個(gè)城市出臺(tái)了支持政策，以推動(dòng)商辦項(xiàng)目進(jìn)入營(yíng)運(yùn)通道，包括允許存量商辦項(xiàng)目改建為租賃住房、支持樓宇兼容等。

例如，2025年，上海發(fā)布了關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓市更新提升的實(shí)施意見(jiàn)。文件明確，允許商務(wù)樓宇兼容租賃住房（含人才公寓）等功能。針對(duì)此，上海有關(guān)部門(mén)的負(fù)責(zé)人曾表示，上海城市建設(shè)較早。不少商務(wù)樓宇已經(jīng)有幾十年樓齡，品質(zhì)亟待提升。目前包括上海在內(nèi)，全球辦公樓市場(chǎng)都迎來(lái)了周期性調(diào)整，這也是更新的窗口期。

此外，還有部分城市針對(duì)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼。2025年10月份，武漢發(fā)文表示，對(duì)購(gòu)買(mǎi)新建商辦類(lèi)房屋的，按契稅實(shí)繳額度給予50%補(bǔ)助優(yōu)惠，支持一定期限內(nèi)商務(wù)樓宇功能轉(zhuǎn)換。

有助于釋放購(gòu)房需求

一直以來(lái)，商辦市場(chǎng)的租金表現(xiàn)、成交額變化被看作與經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，被稱為經(jīng)濟(jì)“晴雨表”。

2025年，北京、上海、深圳的商辦市場(chǎng)普遍呈現(xiàn)租金走低、空置率下降難的態(tài)勢(shì)，大宗交易市場(chǎng)活躍度也有所下降。

以北京為例，世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年，北京大宗交易市場(chǎng)累計(jì)達(dá)成交易40筆，交易額為232.7億元，全年交易額同比下降37%，交易宗數(shù)同比下降13%。世邦魏理仕方面對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，市場(chǎng)在年內(nèi)保持了一定活躍度，但單筆成交規(guī)模趨小，中資機(jī)構(gòu)投資者成交稀缺是導(dǎo)致全年交易額下降的主要原因。

中指研究院方面對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，新政直接降低了購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房的門(mén)檻，有助于促進(jìn)商辦新市場(chǎng)的活躍度。此次央行加大對(duì)商辦用房的支持力度，也是支持去庫(kù)存的具體表現(xiàn)，表明中央及監(jiān)管部門(mén)對(duì)商辦項(xiàng)目去庫(kù)存的重視程度在提升。

新政對(duì)市場(chǎng)的刺激作用很直接。“顯著降低了購(gòu)房者的初始資金壓力，有助于釋放被抑制的購(gòu)置需求，尤其對(duì)資金敏感的中小商戶和初創(chuàng)企業(yè)具有直接激勵(lì)作用。這一政策調(diào)整不僅與住宅市場(chǎng)政策形成協(xié)同，更體現(xiàn)出政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題的精準(zhǔn)回應(yīng)。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

而新政或許也將在一定程度上緩解房企的資金壓力。嚴(yán)躍進(jìn)表示，商業(yè)用房在房企庫(kù)存商品房中占比約20%至30%，而去化緩慢又是房企資金回籠的堵點(diǎn)。在降低首付比例后，房企可借助該政策加大促銷(xiāo)力度，實(shí)現(xiàn)快速回款，改善現(xiàn)金流狀況。中指研究院方面則預(yù)計(jì)，除了降低首付之外，未來(lái)，優(yōu)化商業(yè)用房限購(gòu)政策，促進(jìn)交易活躍或?qū)⒁彩侵匾囊豁?xiàng)。

降準(zhǔn)降息為市場(chǎng)帶來(lái)想象空間

新政對(duì)于商辦市場(chǎng)而言是否代表“一勞永逸”？“中長(zhǎng)期來(lái)看，商辦市場(chǎng)的根本復(fù)蘇仍取決于消費(fèi)與服務(wù)業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)、就業(yè)市場(chǎng)的穩(wěn)定以及企業(yè)擴(kuò)張意愿的提升。政策提供了流動(dòng)性與信心支持，也為居民家庭資產(chǎn)配置提供了新路徑，并將有力支持經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與結(jié)構(gòu)性改革。”在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，新政在激活市場(chǎng)之外，還有望發(fā)揮綜合效應(yīng)。

除了大力支持商辦市場(chǎng)之外，鄒瀾還在發(fā)布會(huì)上表示：“關(guān)于降準(zhǔn)降息，從今年看還有一定的空間。”央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年三季度，全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.07%。

“此次央行表態(tài)，或意味著今年房貸利率存在下調(diào)預(yù)期，或?qū)⑦M(jìn)一步降低居民購(gòu)房成本。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，降低購(gòu)房成本依然是促進(jìn)購(gòu)房需求釋放的重要舉措之一。”中指研究院方面對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

值得一提的是，剛剛進(jìn)入2026年，房地產(chǎn)便頻出政策。日前，三部門(mén)明確延續(xù)換房退個(gè)稅政策至2027年。結(jié)合《求是》雜志的發(fā)文，今年，要改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。今年，一系列政策或?qū)@此展開(kāi)。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>