上海房企四天王：招商、華潤、保利、中海！

2025年塵埃落定，上海再次以強勁韌性成為全國樓市“壓艙石”。

從克而瑞發布的《2025年度上海房企全口徑金額TOP50》排行榜來看，市場格局正發生著深刻演變。

央國企占據絕對主導地位，“招華保中”四強爭霸格局穩固。

上海TOP10榜單中，出現了3個新面孔：越秀地產、中國金茂、新湖中寶憑借在優質地塊的發力，成功躋身上海前十，成為年度黑馬。

榜單排名年度更迭，不僅是房企戰略布局差異的直觀體現，更是企業產品經歷力升級迭代的必然結果。

今天，濤哥就帶大家復盤2025年上海頭部業績表現，看誰正立于巔峰，誰又在彎道超車？

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頭部三強爭霸，頂級央企“貼身肉搏”

如果說2024年的上海樓市是中海地產“一箭定江山”的巔峰秀，那么2025年則正式跨入了“三足鼎立、群雄逐鹿”的時代。

1）三強爭霸，差距逐漸縮小

2024年，中海地產以702億全口徑金額登頂，實現斷層領先。

2025年，不僅榜單的座次改變，且一家獨大局面不復存在，頭部房企間差距逐漸縮小。

招商蛇口的535億與華潤置地的523億幾乎是并肩撞線，第三名保利發展業績也達到了425.14億。

“業績拉平”的現象背后，是拿地策略的趨同。如今頭部房企很少再豪賭單一神盤，而是通過多點布局、全城落子的組合拳對沖風險，多點開花的穩健打法成為主流。

2）前十榜單，門檻不斷抬升

隨著行業進入精細化競爭時代，上海各梯隊的入榜門檻不僅沒有因為市場調整而降低，反而略有抬升。

2024年，上海房企前十門檻為200.83億，而2025年這一數字推高到219.58億，漲幅近10%。前三的門檻，也從348.47億變成了425.14億，漲幅高達22%。

門檻值的攀升，折射出上海樓市競爭下“強者愈強、集中度提升”的殘酷真相。

3）本地國企，正在批量崛起

縱觀TOP30房企，會發現上海本地國企正在集體崛起——

上海地產以258.94億的業績穩守第5名，浦開集團與陸家嘴分別位列榜單第12與第13位。徐匯城投、浦發集團、永業企業、北方集團、城投置地，都進入了前30。

這些本土企業憑借核心板塊的土地資源，成為上海樓市一支舉足輕重的力量。

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招商蛇口“稱王”，四大房企巔峰對決

上海樓市進入深水區，誰能在不同板塊、不同價位、不同客群同時站穩，誰才能走到榜首。

招商、華潤、保利、中海這四家房企，用截然不同的操盤邏輯，在極度內卷的市場中，打出了教科書級別的表現。

1）招商蛇口：王者歸來

招商在上海深耕多年，2022、2023年蟬聯上海的榜一大哥，2024年被中海反超，2025年再次以535.62億的業績強勢歸來。

在濤哥看來，招商蛇口這次能登頂的關鍵在于“六邊形戰士”級統治力：不僅在改善市場保持了極高的占有率，更在城市更新、頂豪等維度全面開花。

在頂豪市場，招商蛇口通過弘安里、靜安里、桐安里“江河三里”系列，打造出了市場公認的城市文化名片。

康定壹拾玖以“兩開兩罄”的熱度，重新定義稀貴標桿。安瀾上海作為備受矚目的“全球地王”項目，首開即實現約90.77億的銷售額。

在核心區高端改善市場，海上·清和璽憑借萬方實景展示區，拿下徐匯總銷TOP1及浦西1000-2000萬級TOP1。

壹江臻邸是“浦東新規首作”，承襲招商“臻系”豪宅基因，重塑唐鎮封面。

招商序以創新三陽臺設計，在寶山市場脫穎而出；林嶼湖畔則成為“領先嘉定新城10年”的壹號作品，質價比極高。

招商蛇口的核心優勢，在于產品線豐富、定位精準，每個項目都“玩命的卷”。得益于產品力的超高投入，加上多年深耕上海規模優勢，讓招商蛇口有了王者歸來登頂榜首的堅實基礎。

2）華潤置地：權益之王

華潤置地表現同樣出色，全口徑銷售額穩居上海第二，權益銷售額位列第一。

這意味著相較規模本身，其銷售中真正歸屬于自身的權益利潤預計更為可觀，業績質量更為突出。

華潤置地之所以能在上海實現領先，一方面，離不開在豪宅賽道的產品爆發。

坐落于老城廂的士林潤園，是上海市中心極其罕有的純合院別墅，備受高凈值人群青睞；坐擁后灘一線江景的澐啟濱江，首開認購率達225%，30天攬金66億；還有虹口北外灘的外灘瑞府，憑借優秀的地段與產品受到關注。

另一方面，超級大盤成為華潤置地的壓艙石。

新楊思紅盤翡雲悅府，單盤銷售160億，去化1123套的驚人數據，位列全國10萬+單價豪宅銷售套數TOP1。

寶山南大中環置地中心，單盤累計銷售破2000套，以百萬方TOD生活大城，重新定義北中環價值高地。

正是這些持續兌現的高品質產品，使得華潤置地在上海樓市的洗牌中，始終保持著引領者的姿態。

3）保利發展：面積之王

2025年，保利發展在上海交出了一份極具分量的答卷，不僅穩居全口徑銷售榜單第三，更在操盤面積上高居第一。

保利的強大之處，在于“全維度、無死角”的戰略布局能力。從濱江豪宅到改善主流盤，從低密別墅到TOD大城，幾乎在每一個領域都構筑了堅實壁壘。

在高端領域，保利世博天悅銷售破百億，位列2025年上海單盤銷售TOP5，成為保利發展業績的定海神針。

保利·天奕全年銷售額破50億，位列上海年度單盤TOP16，實現“天奕”系列在上海的精彩首秀，叫好又叫座。

同時，保利還在楊浦濱江形成極具規模效應的產品矩陣，多個項目持續熱銷。

保利外灘序BUND45以727%的超高認籌率刷新了上海樓市紀錄；保利外灘序BUND88開盤勁銷27億；保利海玥外灘序BUND98熱銷44億，保利外灘啟PARK77首開熱銷16億，保利外灘曜在非常困難的四季度依然首開去化超八成。

與此同時，在改善與剛改主戰場，保利發展“和系軍團”表現亮眼。

保利西郊和煦|領墅以“五開五捷”的業績問鼎全市別墅網簽TOP1；保利虹橋和頌|西岸連續9-12月多次蟬聯全市300-600萬級三冠王；保利虹橋和著創下2025年嘉定區成交套數、面積、金額TOP2。

整體來看，保利2025年并不追求鋒芒畢露，卻在每一個細分市場穩扎穩打，形成難以復制的護城河。

4）中海地產：拿地之王

2025年中海上海銷售額達280.46億，名列第四。不過在土地市場一騎絕塵，全年摘得6宗地塊，權益拿地金額達387.63億，是上海拿地金額最高的房企。

去年7月的六批次土拍，中海以118.88億元連奪靜安東斯文里地塊、普陀真如地塊。9月，聯合招商蛇口等國央企拿下徐匯東安地塊。10月，以44.65億元拿下徐匯濱江低密地塊。

12月最后幾天，安瀾上海、環宇玖章兩大主力相繼登場，均取得驚艷的首開表現。

可以說中海2025年核心動作是“重倉土地”，貨值集中入袋，銷售更多留待2026年兌現。

2025年的四強房企對決，是上海樓市最高水平的碰撞——

招商在“平衡與突破”中登頂，華潤在“盈利與運營”中引領，保利在“規模與效率”中守位，中海在“蟄伏與蓄勢”中前行。

這四家房企路徑雖然不同，但殊途同歸，共同構成了上海樓市極具含金量的一年。

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進擊的“新貴”：金茂、越秀彎道超車

榜單前列名單更替，正生動演繹著地產江湖的權力交接。2025年TOP10榜單最令人驚喜的是中國金茂和越秀地產的進擊。

中國金茂：業績實現跨越式增長

金茂在2025年，走出逆勢上揚的獨立行情。

它以221.44億元沖進前九，成為TOP10中少有的業績增長典型。璞系、棠系兩大全新產品系首落上海，出道即巔峰。

金茂璞元首開熱銷，8-12月成交套數位列虹口區TOP1、上海TOP3，成為上海內環豪宅市場的現象級選擇。

金茂棠前六開六捷，成為2025寶山首個積分紅盤，年銷售額近40億。

江灣金茂府四開四捷，年銷售額也近40億，與棠前雙雙登頂上海年度樓盤榜TOP30。

潤雲金茂府五開五罄，狂攬34億，成為普陀區成交金額、成交面積雙TOP1。

中國金茂旗下的每一個項目，幾乎都成為所在板塊銷售與口碑的“雙冠王”，形成“從頂豪到改善，從內環到外環”的全賽道領跑格局。

越秀地產：地方國企的上海進擊

越秀2021年才首入上海，2025年已有14子，以平均每年三個項目的速度落子。

2025年越秀上海業績迎來了大爆發，排名從2024年的31名躍升為TOP7。一季度，越秀·靜安天玥、越秀·蘇河·和樾府雙盤售罄，創下92億銷售額，為全年定下高起點。

楊浦天玥全年業績領跑五角場板塊，其成交金額、成交面積與成交套數均位列板塊TOP2。

越秀·外灘樾是越秀上海首個風貌別墅項目，標志著越秀正式進入上海最頂尖產品的較量。

加上越秀招商·和樾長寧以及翎翠濱江，六大作品接力登場，越秀在上海構建起“一江一河+城市中心+未來社區”的全域格局。

融創&新湖：核心地塊的業績爆發

融創上海2025年銷售額達229.62億，連續兩年位居第六。新湖中寶則以226.96億殺入上海第八，顯得格外搶眼。

而這兩家房企的共同底牌，就是上海壹號院。該項目2025年單盤銷售高達222.5億，穩居上海單盤銷售金額榜首，直接導致兩家房企進入上海前列。

這也向市場傳遞著樸素的鐵律：誰握有上海核心地段的糧倉，誰就有了對抗周期的底氣。

整個房地產行業都在面臨重新洗牌的局面下，上海房企的重構非常明顯。

以保利、招商、華潤、中海、金茂為代表的全國頭部房企，仍在持續加碼深耕上海，并快速提升產品力以應對市場競爭。

如建發、越秀、象嶼、聯發等深度布局上海的外地龍頭企業，將上海視為最重要核心戰場；加上上海地產、浦開、浦發等一批本地國企的發力，上海樓市競爭空前激烈。

多股力量在上海正面交鋒，競爭維度已從規模之爭，升級為資源掌控、產品迭代與城市運營能力的全面較量。

這場從“量”到“質”的深層轉型中，唯有那些真正讀懂上海、敬畏市場的房企、更具突破力的公司，才能在競爭中乘風破浪。

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