希臘“黃金簽證”褪色 買房人遭遇拋售困局

自從2008年金融危機之后，希臘陷入困境。為擺脫經濟危機，希臘政府在2013年出臺了被稱為“黃金簽證”的投資促進政策。這一政策在幾年之內緩解了希臘的經濟危機。其中，2017年一季度希臘公布數據顯示，通過25萬歐元購房政策獲得希臘永居權的投資人共達1684人，其中中國人占41.6%，位居第一位。

近10年過去了，當初這批購房者中，已有部分人在出手自己持有的房產。在希臘從事3年房產中介的華人蔣先生告訴紅星新聞：“以雅典市中心為例，我所掌握的情況來看，華人的房產有4萬套，目前賣掉了一半。”

希臘雅典Marousi郊區住宅鳥瞰圖

蔣先生稱：“總體來說，當時很多房屋的證件手續不齊全，就過戶給了買方。現在需要賣出時，房屋持有者才發現，沒有那些手續，無法賣出。”

中國希臘投資者聯合會會長夏長偉表示，確實存在這樣的情況。“據我們所知，（前述問題）主要集中在早些年買房、手續沒做完那一批房子上，但大部分問題是可以通過補辦文件解決的，只是存在時間和某些成本。”

跨洲購房熱，顯著刺激希臘經濟

希臘政府2013年出臺的被稱為“黃金簽證”的投資促進政策規定，只要在希臘購買房產，或投資建筑等25萬歐元以上，投資者及其家屬即可獲得五年的居留許可，自由通行27個申根國家；房產不出售，居留即可繼續，五年到期后更新，直到入籍；入籍后將可自由出入全球169個國家等。

在這一政策的吸引下，2017年一季度希臘公布數據顯示，通過25萬歐元購房政策獲得希臘永居權的投資人共達1684人，其中中國人占41.6%，位居第一位。

彼時，“黃金簽證”效應大大提振了希臘房地產行情、刺激經濟的效果備受矚目。2017年6月，國際評級機構穆迪、標普和惠譽先后上調希臘的信用評級。穆迪6月下旬宣布，將希臘主權信用評級由“Caa3”上調至“Caa2”，前景展望從“穩定”調整至“正面”，稱盡管希臘經濟和政治風險仍然很高，但很多其他因素推動調整希臘評級，包括2016年希臘出色的財政表現，并暫時出現經濟趨于穩定的跡象等。

中國國務院僑務辦公室官網發布消息稱，根據希臘銀行的統計數據，2022年希臘房地產市場的外國投資創下歷史新高，僅2022年就有19.75億歐元通過不動產投資流入希臘，該數額比2021年高出68%。據希臘移民與庇護部數據統計，2022年投資者永久居留許可證申請達到4363份(投資者與家庭成員)，較2021年的2005份增長了117%。

面對持續熱情的房產市場，2023年1月1日起，希臘政府就“黃金簽證”的相關規定做出了調整，將購房門檻價格由25萬歐元上漲至50萬歐元。這一波投資移民的熱潮也逐漸褪去，房產市場的主要動作由購入轉為了出讓。

有人25萬歐購入，如今2萬歐賣出

據報道，近年來希臘房地產轉讓數量的激增，促使希臘稅務部門成立了兩個新的資本稅務中心（KEFOK），分別在首都雅典和第二大城市塞薩洛尼基運作。

希臘華人房產中介從業者蔣先生告訴紅星新聞，他所處理的希臘華人房產轉讓的案子越來越多，房屋出售的價格也非常低。“購入時的價格都是25萬歐元，但是賣出的價格就幾萬歐元，有些急賣的甚至2萬歐元都愿意出手。”蔣先生表示，實際當時這些房屋的價格，按照市場價值來看，也許并不值25萬歐元，但是為了享受“黃金簽證”的政策，華人購房者們不會考慮市場價格，愿意為了簽證買單。

在這波房屋轉讓潮中，一些房屋持有者的售房過程卻并不順利。蔣先生說，他經手的案子，幾乎沒有一間房屋是直接順利就可以售出的：“當中面臨各種各樣的問題太多了，最常見的是各種證件的缺失、房屋面積不合法化、合同門牌號和房屋實際位置不符等。”

蔣先生表示，由于這些房屋持有人大多數并不在希臘國內，因此在出售房屋需要處理各種問題時，他們不得不再次聘請專人幫忙處理，因此又會再產生一筆不小的費用，導致他們實際到手的收入也更少。

之所以會產生諸多問題，中國希臘投資者聯合會會長夏長偉向紅星新聞記者分析，最主要的原因是早年買房時，手續做得不完整。很多房子當時買的時候只看到了產權契約，沒有讓律師、工程師把關，比如建筑是否有違章、面積和用途是否與契約一致，這些問題都被留到了賣房時才暴露。此外， 稅務申報和系統信息不一致；房子本身有違章改動，但沒做“合法化”，像封陽臺、閣樓/地下室改住宅、外擴一間房等，如果沒有按照希臘的相關法律去規范化、交罰款，工程師就出不了“無違章證明”，公證人也就不能辦買賣契約，以及產權結構復雜等問題，都會導致房屋在二手交易市場上受阻。

當年一時沖動，現在賣出難

蔣先生也提到當年“黃金簽證”導致的買房熱時代。他表示：“據我所知，有不少華人購房者在購房之前都沒有實地來考察過，有些甚至一生只來過希臘一次，過來也是來辦理簽證順便旅游的，過程走馬觀花，自己在希臘的房子壓根沒來住過。”當時，希臘為了急于增加財政收入，在房地產交易中政策非常寬松，購房者輕松拿到了房本。但在如今需要賣出時，為了應對地產轉讓數量的激增，希臘政府又已經推出了新的舉措，導致了海外購房者遭遇房產市場的“寬進嚴出”。

除了購房者的草率，蔣先生還提到了當年移民中介公司的不專業，甚至是帶有欺騙性質，也是導致現在很多房屋持有人希望快速出手房產的原因。他告訴紅星新聞記者：“當年很多移民中介公司在給購房者宣傳買房移民時，基本上都會提到，在希臘購入的房產，后續可以幫忙代租，出租收益率可達3%之類的話術。實際上，等房子到手后，根本租不出去，購房者沒有任何后續的收益，要走法律程序的話，跨國起訴也特別麻煩，購房者只能自認倒霉。”

蔣先生說，除了產權等問題，他還遇到過一些房東因為長期未繳納物業費，且房東不在希臘，物業公司無法聯系上房東，只能將其告上法庭，因此在房屋出手時，還需要去法院撤訴，補交物業費等。“更夸張的是，我還遇到過房東水費欠了3萬歐元，而他想要賣出的房子售價也是3萬歐元，但為了要賣出房子，也不得不去補交滯納的水費。”

夏長偉告訴紅星新聞記者，為了解決這一問題，中國希臘投資者聯合會已經著手推出了專門針對華人房東的“賣房體檢”業務。

夏長偉介紹，這項業務主要內容是先從產權、公證契約、不動產登記、稅務和工程師合規這幾塊逐一檢查，看有沒有上述問題，再決定如何補手續、需要多長時間。“這樣等真正掛牌賣房或跟買家談價格時，就不會臨時被動、甚至錯失好買家。”