北京樓市的底部在哪？

正文：我們先要討論一個背景，北京樓市，哪一個年是上一輪高點？

簡單來講，集中在2021年—2023年這三年里，主要以2021年（少量）和2023年（多量）為峰值的正態(tài)分布。

也就是說，多數(shù)房子在2023年是高點，部分因為輪動、補漲等原因，也有少部分因為學(xué)區(qū)政策影響，最高點會停留在2021年或2022年（極少部分留在了2017年3月，再也沒創(chuàng)過新高）。

但不管怎么說，2021—2023年整體是高點，“最高點”的上下差值不太大。

了解了這個背景，我們再討論，大家眼中的“高點減低點”的跌幅。

不挑起“小區(qū)攻擊”，保險起見，我們做“虛指”：

假設(shè)A小區(qū)X戶型，最高價那套房賣1000萬，出現(xiàn)在2023年3月；最低價那套房賣630萬（附近還有三套638萬、632萬、635萬成交，再往前數(shù)就是700萬成交），出現(xiàn)在2025年12月。

按照大家看法，跌幅是37%。

好，請注意，前面的假設(shè)既然已經(jīng)說了，最低點是630萬，那也就是所有人公認的630萬，就是最低價了。

那么，請問，A小區(qū)的X戶型，底部就是630萬，對嗎？

【我預(yù)測，接下來的一段時間內(nèi)，關(guān)于漲跌的討論點、矛盾點都會出現(xiàn)在此】

關(guān)鍵的問題：

對“底部”的認同上。

我們來看這張圖（忽略我的粗劣手搓）：

（左側(cè)是大家以為的成交價格點位連線、右側(cè)是細化后的成交價格點位連線，聰明人到這應(yīng)該秒懂的）

因為房地產(chǎn)市場是“單對單”的博弈，它交易樣本的偶然性極強，這不僅出現(xiàn)在樓市下跌期、也同樣出現(xiàn)在樓市上漲期。

（上面那兩張圖，倒過來同樣成立↓）

在頂部和底部，個人對市場的認知不同、恐慌程度不同，會出現(xiàn)幾個比較“出格的成交”。

“你”認不認可這幾個“出格的成交”呢？

其實這不是站隊問題，你認可與不認可，并不影響市場本身。

但會影響“你”自己對市場的“定義”。

如果“你”認可這幾個“出格的成交”：

那么，當(dāng)成交價格回到700萬的時候，你認為房價漲了10%。

如果“你”不認可這幾個“出格的成交”：

那么，當(dāng)成交價格回到700萬的時候，你認為房價回到了理性狀態(tài)下的底部。

我在直播常常舉這樣的例子：

往往一個審慎的大型賽事，在評委打分時，會去掉一個最高分，也會去掉一個最低分。

因為比賽評委打分也是主觀，且具備一定的隨機偶發(fā)性。

如果放大數(shù)據(jù)量，比如有20個打分或者更多打分，那么肯定就要去掉兩個三個甚至更多兩邊的極端打分。

所以，結(jié)合上面的分類和舉例，我們再回頭看文章開頭的討論：

北京樓市的底部在哪？

在你心里、在你的需求里甚至在你的勇氣里。

不要討伐那630萬附近的三個砸盤的房東，他們當(dāng)時背負著巨大的壓力，社會的極端輿論、偽經(jīng)濟學(xué)者的歪曲解讀、外媒看似客觀的誤導(dǎo)、家人的反復(fù)質(zhì)疑，都堆積成了個體難以承受的痛苦和恐慌。

也不要羨慕那630萬附近的三個買房人，他們絕對不是投資客，一個成熟的投資客怎么會去賭這種極端的小概率事件呢？

成熟的投資客能做到貼著底部交易，就已經(jīng)是王者了。

反倒是真正的剛需，帶著忐忑和無奈，以視死如歸的心境，歪打正著地買到了最低那三套之一。

如果你問我，我心目中的底部在哪？

我肯定會說，700萬才是底部，下個月你如果發(fā)現(xiàn)A小區(qū)的X戶型成交價，變成了700萬。請不要和我說“北先生，A小區(qū)的X戶型漲價了”。

我不認可這個漲價，700萬以下的都是超跌，超跌后的理性回歸，怎么能叫漲價呢？！

記住我說過無數(shù)次的那句話：

市場不會在“你們認為的頂部”橫盤，

也不會在“你們認為的底部橫盤”。

因為那不是理性的底部。

我的微信：6839916，愿意加的，可以加下，算防失聯(lián)吧（大家也看到了，最近寫的東西越來越閩敢）。每天好像有數(shù)量限制，今天加不上的，明天再加。朋友圈會單獨發(fā)一些不適宜發(fā)的訊息，另外近期市場有異動，我也會不定期發(fā)到朋朋圈。