謝逸楓：住房公積金制度改革刻不容緩，未來穩(wěn)房價的抓手

文/謝逸楓

推進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，穩(wěn)房價是2026年首要的政策任務(wù)。新的一年，市場止跌回穩(wěn)、穩(wěn)房價、化解房地產(chǎn)風(fēng)險的主要抓手，就是住房公積金制度改革、城市更新貨幣化安置、收儲存量商品房和閑置土地、房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單擴(kuò)容。

2025年12月，國家層面十年來首次單獨(dú)提出住房公積金，即深化住房公積金制度改革；2026年1月2日，求是文章再度強(qiáng)調(diào)深化住房公積金制度改革。因此，這是釋放出未來住房公積金制度改革的強(qiáng)烈信號。

2026年1月8日，人民日報(bào)“點(diǎn)名”住房公積金，釋放什么信號？的文章指出，公積金很可能要迎來改革大動作。文章從公積金的用途、問題、提升空間和住房發(fā)展空間，提出公積金改革的總體目標(biāo)。

即讓大家貸得到、用得順這筆錢，從而住得上更好的房子。2026年1月9日，住建部門消息顯示，住建部住房公積金監(jiān)管司正加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，立足繳存人不同階段住房消費(fèi)特點(diǎn)，研究優(yōu)化住房公積金管理，擴(kuò)大資金使用范圍。

同時，圍繞“投資于人”，深入推進(jìn)靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度試點(diǎn)，讓住房公積金制度惠及更廣泛就業(yè)群體。在服務(wù)流程方面，該部門正在健全異地協(xié)同機(jī)制，推進(jìn)“高效辦成一件事”，提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、便利化水平。

截至2024年底，全國公積金繳存余額已達(dá)10.9萬億元，較2016年翻了一倍多。目前面臨“錢躺在賬戶跑不贏通脹”、“異地買房用不上”、“貸款額度不夠湊首付” 、“新市民無法覆蓋”問題困擾著不少人。

此次改革的核心目標(biāo)明確，讓這筆 “住房儲蓄金” 真正做到 “貸得到、用得順”，既能為穩(wěn)樓市注入動力，更能切實(shí)提升普通人的居住品質(zhì)。未來公積金政策將全國實(shí)施異地貸款互認(rèn)、靈活就業(yè)者參保、直付首付等新舉措落地。

首先是資金閑置與收益困境,1.5% 年利率跑不贏通脹。當(dāng)前公積金賬戶存款年利率僅為 1.5%，遠(yuǎn)低于同期 CPI 漲幅，意味著繳存人賬戶里的錢正在 “隱性縮水”。截至 2024 年底，超 2.5 萬億元公積金資金長期沉淀。

其次是貸款優(yōu)勢弱化，與商貸利差收窄，額度跟不上房價。2025年全國首套房商貸利率最低已降至3.85%，與5年以上公積金貸款利率（2.6%）的利差僅1.25%，部分城市甚至不足1%。需依賴商貸、高額首付，對普通家庭而言壓力不小。

最后是覆蓋對象與流動難題，靈活就業(yè)者難參保，異地使用受限。網(wǎng)約司機(jī)、外賣員、快遞員、個體戶等靈活就業(yè)群體排除在外，截至2024年，全國靈活就業(yè)人員參保人數(shù)僅占繳存總?cè)藬?shù)的3.2%，與超2億靈活就業(yè)者的規(guī)模嚴(yán)重不匹配。

因?yàn)閭鹘y(tǒng)公積金制度主要覆蓋企事業(yè)單位職工。“繳存地、購房地、戶籍地一致” 的限制，跨城工作者陷入 “錢在異地用不了” 的困境，嚴(yán)重制約了人口流動與住房需求釋放，影響住房公積金的流動性。

住房公積金是指機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、社會團(tuán)體及其在職職工繳存的長期住房儲金，作為住房保障制度改革創(chuàng)新的重要成果，公積金制度于上世紀(jì)九十年代推出，并很快成為一項(xiàng)普惠性制度。

住房公積金制度的改革、方向已經(jīng)基本確定，圍繞著“投資于人”進(jìn)行公積金的試點(diǎn)，取消不合理的限制性措施。首先是許多城市對公積金的使用設(shè)置了嚴(yán)格限制，如要求公積金繳存地、購房所在地、戶籍所在地一致。

結(jié)果就是導(dǎo)致公積金無法在城市群、都市圈內(nèi)自由流動，影響了資金對“職”與“住”資源的配置效率。其次是商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款，在轉(zhuǎn)換條件（比如償還商業(yè)貸款年限、商業(yè)銀行獲準(zhǔn)等）、轉(zhuǎn)換額度上都有限制。

預(yù)計(jì)2026年對公積金相關(guān)政策的調(diào)整將更為系統(tǒng)化，公積金使用范圍擴(kuò)大、提高公積金資金使用效率、支持異地互認(rèn)互貸等或是重點(diǎn)方向，穩(wěn)步推進(jìn)靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度也將是重點(diǎn)之一。

從提升住房質(zhì)量的角度，在保障性住房、“好房子”、城市更新、老舊小區(qū)改造等方面，公積金或有更大的支持力度。因此，進(jìn)一步解除住房公積金的使用、范圍、對象的限制，有望成為改革的方向之一。

在推動房地產(chǎn)市場發(fā)展，實(shí)現(xiàn)居民安居優(yōu)居，公積金制度發(fā)揮了重要作用。過去四年，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，在各項(xiàng)穩(wěn)樓市“工具包”中，公積金制度是最常用的抓手之一，圍繞公積金貸款政策優(yōu)化出臺政策約280條，頻次最高。

公積金的特點(diǎn)，決定了其容易成為調(diào)控工具的首選。歸根結(jié)底看，首先是公積金的根本屬性，是國家強(qiáng)制性住房儲蓄，直接關(guān)聯(lián)住房剛性、改善需求。調(diào)整公積金政策，具有穩(wěn)樓市信號明確、傳導(dǎo)止跌路徑短、政策效果佳的特點(diǎn)。

其次是公積金覆蓋面，是范圍大且作用于供需兩端，可以進(jìn)行多維度、精細(xì)化調(diào)整。再次是公積金執(zhí)行面，公積金管理中心是地方政府直屬的事業(yè)單位，地方政府在公積金政策上擁有相當(dāng)大的自主裁量權(quán)。

各地能實(shí)現(xiàn) “因城施策”的快速響應(yīng)，無需過多的協(xié)調(diào)流程。最后是公積金抵扣限額，公積金貸款有額度上限（遠(yuǎn)低于房價）且申請人與繳存情況、收入嚴(yán)格掛鉤，限制了杠桿的過度使用，并使之具有顯著的“安全墊”效應(yīng)。

作為住房保障體系的重要組成部分，公積金的提取與貸款功能直接關(guān)系繳存人的住房消費(fèi)能力。此次各地新政緊扣“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”要求，聚焦“讓大家貸得到、用得順”核心目標(biāo)，推出一系列針對性舉措。

2026年1月以來，連云港、沈陽、廈門、福州、成都、長春、沈陽等重點(diǎn)城市先后密集出臺公積金優(yōu)化政策，從繳存基數(shù)、貸款條件到提取流程多維度發(fā)力。釋放出以政策優(yōu)化激活住房消費(fèi)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的強(qiáng)烈信號。

從具體措施上，以繳存單位年檢制度、調(diào)整繳存基數(shù)上限、提取流程簡化、提高公積金貸款額度（多孩家庭購房額度最高上浮30%）、調(diào)整公積金貸款套數(shù)認(rèn)定、首付比例和利率及存量公積金貸款利率下調(diào)、優(yōu)化商轉(zhuǎn)公和二套商轉(zhuǎn)公。

包括擴(kuò)寬提取公積金使用范圍（使用范圍擴(kuò)大為支付房抵首付、還房貸、保障性住房、租房、加裝電梯、物業(yè)費(fèi)、裝修款、稅款、大病醫(yī)療支出）、異地使用（取消戶籍、工作地限制）、代際互助。

包括全國“一碼通辦”（整合電子證明、跨省通辦）、靈活就業(yè)者擴(kuò)容（廣西、山東等地推出“政府補(bǔ)貼+平臺分擔(dān)”激勵機(jī)制，目標(biāo)將靈活就業(yè)繳存比例提升至40%）為主要優(yōu)化方向。

其一是擴(kuò)大覆蓋范圍，靈活就業(yè)者（網(wǎng)約司機(jī)、外賣員、快遞員、個體戶）將逐步納入保障。其二是擴(kuò)大使用范圍。除了傳統(tǒng)的買房、租房提取，公積金使用范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大，逐步覆蓋 “居住全鏈條”。

支付房貸首套、二套首付與物業(yè)費(fèi)、支持老舊小區(qū)改造加裝電梯費(fèi)用、房屋修繕、防水補(bǔ)漏、重大疾病醫(yī)療費(fèi)用等。其三是打破地域限制，推進(jìn)異地互認(rèn)互貸，實(shí)現(xiàn) “錢隨人走”。異地貸款額度互通、取消異地貸款戶籍限制。

針對異地使用難題，住建部正在加快建設(shè)措施。住建部正加快建設(shè) “全國住房公積金一張網(wǎng)”，2026 年將實(shí)現(xiàn)全國范圍內(nèi)繳存、提取、貸款信息互聯(lián)互通。其四是提升資金效率，探索多元化投資，平衡收益與安全。

為解決 “收益低、沉淀多” 問題，公積金資金運(yùn)作將適度市場化。在風(fēng)險可控前提下，將部分沉淀資金用于投資保障性住房 REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）、城市更新專項(xiàng)債券、國債等，未來繳存人賬戶利息有望適度上調(diào)。

優(yōu)化 “商轉(zhuǎn)公” 流程，多地已明確取消 “償還商貸滿 1 年”、“需先結(jié)清商貸” 等限制，武漢、西安等城市甚至推出 “直轉(zhuǎn)” 服務(wù)，繳存人無需墊付資金，即可直接將商貸轉(zhuǎn)為公積金貸款，預(yù)計(jì)2026年全國 “商轉(zhuǎn)公” 業(yè)務(wù)量將增長 50% 以上。

2026年公積金改革將圍繞 “擴(kuò)范圍、提效率、優(yōu)服務(wù)、強(qiáng)保障” 四大方向展開，多項(xiàng)措施已進(jìn)入落地倒計(jì)時。精準(zhǔn)匹配剛需與改善型住房需求，切實(shí)降低群眾購房資金壓力，讓公積金制度的民生保障作用進(jìn)一步凸顯。

更深層的變化在于住房公積金覆蓋人群的重構(gòu)。住建部推動靈活就業(yè)人員自愿繳存試點(diǎn)，外賣騎手、網(wǎng)約車司機(jī)等新市民有望納入體系。這意味著公積金正從單位制時代的“職工福利”，轉(zhuǎn)向全民共享的“住房保障”。

當(dāng)制度開始向非正規(guī)就業(yè)者敞開大門，它的性質(zhì)已不再是福利分房的遺存，而成為現(xiàn)代城市公共服務(wù)的一部分。房問題不再是“有沒有”，而是“好不好”“能不能承受”。人口流動加速、家庭結(jié)構(gòu)小型化、生育政策調(diào)整，政策更具彈性與包容性。

住房公積金制度的本質(zhì)，是國家、單位、個人三方共擔(dān)的住房儲蓄機(jī)制。1998年住房貨幣化改革后，它取代了福利分房，成為職工實(shí)現(xiàn)“住有所居”的核心工具。通過強(qiáng)制儲蓄與低息貸款，公積金有效緩解了中低收入群體的購房壓力。

截至2024年，全國公積金繳存余額突破10.9萬億元，相當(dāng)于每名城鎮(zhèn)職工身后都壓著一筆沉睡的“買房基金”。錢越來越多，人卻越來越難買房。全國公積金累計(jì)繳存超32萬億元，累計(jì)發(fā)放貸款1.3萬億元，覆蓋1.76億職工。

成為全球規(guī)模最大的住房金融工具之一。其存在意義有三，互助性、普惠性、穩(wěn)定性。住房公積金制度壁壘正在逐漸打破，都市圈內(nèi)異地互貸加速推進(jìn)，“繳存地、購房地、戶籍地”三地捆綁正被松綁。

公積金改革是實(shí)實(shí)在在的民生紅利，不同群體將從中獲得差異化支持，具體可從三類人群來看，剛需和改善購房者貸款更易，成本更低；租房群體，提取更便捷，覆蓋范圍更廣；老舊小區(qū)居民，改造有資金支持，居住品質(zhì)升級。

毫無疑問，公積金將成 “穩(wěn)樓市、惠民生” 的重要抓手。通過釋放剛性與改善性需求，緩解庫存壓力。中指測算，若全國公積金貸款額度平均提高20%，預(yù)計(jì)可帶動商品房銷售面積增加 5%-8%。利好三四線城市去庫存。

當(dāng)前國內(nèi)公積金制度面臨不少挑戰(zhàn)。首先是覆蓋面不足與使用效率低，主要覆蓋機(jī)關(guān)事企業(yè)單位，中小企業(yè)和靈活就業(yè)人員參與率低。而且資金沉淀與養(yǎng)老缺口并存，大量公積金資金以低息存款形式閑置，養(yǎng)老金體系面臨巨大壓力。

區(qū)域差異也非常顯著，公積金繳存和使用存在明顯的地域不平衡。制度靈活性也不足，提取限制多，難以滿足多樣化需求。參考新加坡的經(jīng)驗(yàn)看，具體改革路徑為首先是單一功能的擴(kuò)展，單一住房保障功能擴(kuò)展至綜合民生賬戶。

借鑒新加坡等地經(jīng)驗(yàn)，將公積金擴(kuò)展為涵蓋養(yǎng)老、醫(yī)療、住房的綜合性賬戶。且優(yōu)化資金使用效率與投資回報(bào)，可以探索更為多元和專業(yè)的投資渠道，在保證資金安全的前提下提高收益率，同時建立與通貨膨脹掛鉤的利率調(diào)整機(jī)制。

短期優(yōu)化制度，擴(kuò)大覆蓋面與使用場景，將靈活就業(yè)人員納入體系；放寬提取條件，支持租房、老舊小區(qū)改造、子女教育等支出；提高存款利率、提供保本型投資產(chǎn)品，提升收益。遵循賬戶打通、功能拓展、市場化運(yùn)作的原則，梯度推進(jìn)。

中期試點(diǎn)公積金與養(yǎng)老金賬戶打通，在部分城市試點(diǎn)允許超額公積金自動轉(zhuǎn)入養(yǎng)老金賬戶，并設(shè)計(jì)差異化投資選項(xiàng)。建立全國統(tǒng)籌機(jī)制，促進(jìn)資金跨區(qū)域流動，平衡地區(qū)差異，建立全國統(tǒng)一的信息平臺，實(shí)現(xiàn)賬戶跨省轉(zhuǎn)移與統(tǒng)籌管理。

長期看，可構(gòu)建“綜合民生賬戶”，實(shí)現(xiàn)一生保障，整合公積金、養(yǎng)老金、醫(yī)保賬戶，形成涵蓋住房、養(yǎng)老、醫(yī)療的“超級賬戶”；引入市場化投資機(jī)制，成員可根據(jù)風(fēng)險偏好自主配置資產(chǎn)；配套稅收優(yōu)惠政策，激勵長期繳存與積累。

按照北京師范大學(xué)教授萬喆的觀點(diǎn)，住房公積金的改革面臨挑戰(zhàn)。首先是法律保障不足是首要難題。我國至今沒有一部專門的社會保障基本法，各種社會保險制度已實(shí)施多年，卻缺乏系統(tǒng)的法律規(guī)范。

國際經(jīng)驗(yàn)表明，立法先行、制度運(yùn)行法治化是中央公積金制度成功實(shí)施的重要保證。亟須加快社會保障立法進(jìn)程，為公積金制度改革提供堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)。其次是公平性問題不容忽視。

現(xiàn)行公積金制度主要覆蓋正規(guī)就業(yè)人群，大量靈活就業(yè)人員、農(nóng)民工等群體無法享受這一福利。改革應(yīng)特別關(guān)注如何擴(kuò)大制度覆蓋面，確保社會保障的普惠性。避免制度設(shè)計(jì)加劇不同群體差距，需配套補(bǔ)貼政策保障低收入群體權(quán)益。

最后是管理體制分散。公積金管理存在多頭管理，各自為政的局面，管理成本高企。如何銜接需要更高層次的統(tǒng)籌，賬戶打通涉及多部門協(xié)作，需要完善法律法規(guī)與監(jiān)管體系。風(fēng)險管理、市場化投資帶來波動，需建立風(fēng)控機(jī)制與兜底保障。

公積金制度改革要立足于本國國情，亦要借鑒國際上的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，就是新加坡的中央公積金制度（CPF）的成熟經(jīng)驗(yàn)，是賬戶打通與功能融合，構(gòu)建了“住房－養(yǎng)老”的良性循環(huán)生態(tài)。

CPF始于1955年，歷經(jīng)70年，成為全球公認(rèn)的公積金制度典范。新加坡公積金賬戶是“三位一體”賬戶體系，分為普通賬戶（用于住房、教育、投資）、特別賬戶（養(yǎng)老）和保健賬戶（醫(yī)療），資金可靈活調(diào)配。

成員在滿足住房需求后，可將普通賬戶資金轉(zhuǎn)入特別賬戶增值，用于養(yǎng)老儲備。真正意義上實(shí)現(xiàn)了全生命周期覆蓋，從購房、子女教育到養(yǎng)老、醫(yī)療，CPF貫穿個人生命周期的各個階段，真正實(shí)現(xiàn)“一生保障”。

公積金制度采取市場化投資運(yùn)作，公積金成員可自主選擇將部分資金投資于政府批準(zhǔn)的基金、股票等，提高收益率。近年來，CPF平均回報(bào)率穩(wěn)定在4%以上，遠(yuǎn)超我國公積金的存款利率，跑贏通貨膨脹率。

同時，強(qiáng)制儲蓄與靈活提取平衡，既強(qiáng)調(diào)長期積累，又允許符合條件提取（如購房、支付醫(yī)療費(fèi)用），兼顧保障性與流動性。這種設(shè)計(jì)并非簡單的賬戶合并，而是依托兩大核心機(jī)制實(shí)現(xiàn)效能最大化。

一是“以房養(yǎng)老”的資金流轉(zhuǎn)機(jī)制。通過屋契回購計(jì)劃（LBS）等，既保障了居住權(quán)，又盤活了房產(chǎn)價值 。二是資金保值增值的統(tǒng)籌運(yùn)作。CPF資金通過投資低風(fēng)險政府債券等方式實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定收益。

更重要的是新加坡通過“組屋制度+公積金制度”的配套設(shè)計(jì)，筑牢了改革基礎(chǔ)。這種“制度聯(lián)動+政府托底+市場補(bǔ)充”的模式，實(shí)現(xiàn)了住房保障與養(yǎng)老保障的雙向賦能。這些資金不僅用于個人消費(fèi)，成為國家建設(shè)的重要資金來源。

中央公積金局將歸集的公積金用于購買政府債券、投資公共住宅、股票以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成了資金良性循環(huán)。事實(shí)上，除新加坡外，多個國家的實(shí)踐為公積金改革提供了多元視角，其核心啟示在于“功能拓展”與“機(jī)制適配”。

英國將住房反向抵押貸款與年金保險結(jié)合，由保險公司主導(dǎo)市場化運(yùn)作，通過規(guī)范的合同設(shè)計(jì)保障老年人權(quán)益，其“逆向年金”模式凸顯了專業(yè)金融機(jī)構(gòu)的作用。加拿大的倒按揭業(yè)務(wù)則以“個性化方案”為亮點(diǎn)。

根據(jù)貸款人年齡、房產(chǎn)價值、收入需求定制貸款計(jì)劃，適配不同群體的差異化需求。這對我國兼顧不同城市、不同收入群體的改革具有啟發(fā)。德國作為老齡化嚴(yán)重的國家，將“租房養(yǎng)老”納入保障體系。

老年人可通過出租房屋或部分房源獲得穩(wěn)定收入，與社區(qū)護(hù)理服務(wù)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)住房資源與養(yǎng)老服務(wù)的銜接。這些國家的經(jīng)驗(yàn)表明，改革不必局限于賬戶打通的單一形式，關(guān)鍵在于立足本國國情，構(gòu)建資金流動+功能融合+風(fēng)險可控的機(jī)制。